Tübingen, Universitätsstadt
Tübingen (PLZ 72070) ist eine kreisfreie Stadt in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 93.615 Einwohner auf 108,1 km², das entspricht 866 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 16,76 € pro m², der Kaufpreis bei 5.207 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,86 % und ein Kaufpreisfaktor von 25,9 — rechnerisch sind das 26 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Tübingen über dem Renditeniveau von 21 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 12,66 € auf 18,36 € pro m², im Mittel 4,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,3 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 7,0 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Tübingen Rang 78 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 111, Stärkerang 85). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Kusterdingen, Kirchentellinsfurt und Wannweil an.
Immobilienpreise in Tübingen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Tübingen, Universitätsstadt
Bericht zur Universitätsstadt Tübingen: Hohe Immobilienpreise (Miete 16,76 €/m², Kaufpreis 5.207 €/m²), starke Mietentwicklung (+45 % seit 2018), niedrige Bruttomietrendite (3,86 %), sehr niedrige Arbeitslosigkeit (~1,7 %), Bevölkerungswachstum (+7 % seit 2015). Tübingen liegt deutlich über Landes- und Bundesdurchschnitt bei Miete und Kaufpreis. Prognos-Rang 78/400 im Kreis. Universität mit 26.300 Studierenden prägender Wirtschaftsfaktor.
Marktüberblick
Die Universitätsstadt Tübingen liegt am Neckar rund 30 Kilometer südlich von Stuttgart und bildet mit der Nachbarstadt Reutlingen eines der 14 Oberzentren Baden-Württembergs. Auf 108 km² leben 93.615 Einwohner (2024), was einer Bevölkerungsdichte von 866 Einwohnern pro km² entspricht. Die Stadt ist Sitz der 1477 gegründeten Eberhard Karls Universität, die mit rund 26.300 Studierenden (Sommersemester 2026) einen prägenden Einfluss auf die Stadt hat. Tübingen gehört zur europäischen Metropolregion Stuttgart und ist seit 1956 Große Kreisstadt.
Der Immobilienmarkt Tübingens ist durch hohe Preise und eine dynamische Entwicklung gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 16,76 €/m², der Angebotskaufpreis bei 5.207 €/m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,9, die Bruttomietrendite liegt bei 3,86%. Diese Werte sind deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt und spiegeln die besondere Nachfrage in einer der bedeutendsten Universitätsstädte Deutschlands wider.
Preisentwicklung
Die Mietpreise in Tübingen haben in den letzten Jahren deutlich zugelegt. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 12,66 €/m², beträgt sie 2026 18,36 €/m² – ein Anstieg von rund 45 % in acht Jahren. Der jährliche Zuwachs (CAGR) liegt bei 4,76 %. Besonders ausgeprägt war der Anstieg zwischen 2019 und 2021, als die Miete von 12,95 auf 15,29 €/m² stieg. 2022 folgte eine leichte Korrektur auf 14,72 €/m², bevor die Werte 2023–2026 wieder deutlich anstiegen.
Die Kaufpreise entwickelten sich anders. Von 4.004 €/m² (2018) stiegen sie bis 2021 auf 5.555 €/m² (+39 %). Anschließend folgte eine deutliche Korrektur: 2022 sanken die Preise auf 5.019 €/m², 2025 erreichten sie mit 4.791 €/m² einen Tiefststand seit 2018. Der Kaufpreisfaktor von 25,9 entspricht einem Mehrfachen des Jahresnettkaltmietwerts und liegt deutlich über dem deutschen Durchschnitt (ca. 23,5).
Die Bruttomietrendite von 3,86 % ist im bundesweiten Vergleich niedrig und liegt im Perzentil 21,3 innerhalb Baden-Württembergs – das bedeutet, dass nur etwa 21 % der Orte im Land eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Dies ist typisch für nachfragestarke Standorte mit hohen Kaufpreisen.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich hebt sich Tübingen deutlich ab. Die Angebotsmiete von 16,76 €/m² liegt über dem Durchschnitt des Landkreises Tübingen (12,43 €/m²), des Landes Baden-Württemberg (11,08 €/m²) und Deutschlands (8,92 €/m²). Auch beim Kaufpreis übertrifft Tübingen alle Vergleichswerte: 5.207 €/m² gegenüber 3.701 €/m² im Kreis, 3.140 €/m² im Land und 2.409 €/m² bundesweit.
Im Umkreis liegen die Nachbarorte deutlich niedriger. Die nächstgelegenen Orte wie Kusterdingen (4,8 km) und Kirchentellinsfurt (7,1 km) weisen Angebotsmieten zwischen 12,36 und 13,81 €/m² sowie Kaufpreise zwischen 3.357 und 4.326 €/m² auf. Die Preisdifferenz zwischen Tübingen und dem Umland beträgt bei der Miete rund 30–40 %, beim Kaufpreis sogar 20–50 %.
Der Landkreis Tübingen als Ganzes schneidet bei den Standortfaktoren gut ab. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt er den 78. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt Ranking. Besonders stark ist die demografische Perspektive (Rang 43), während die Bereiche Arbeitsmarkt (Rang 122) und Wettbewerb/Innovation (Rang 123) schwächer abschneiden. Diese Werte beziehen sich auf den Kreis, nicht auf die Stadt Tübingen allein.
Standortfaktoren
Tübingen profitiert von seiner Funktion als Universitätsstadt. Die Eberhard Karls Universität mit rund 26.300 Studierenden prägt das städtische Leben maßgeblich. Der Altersdurchschnitt der Stadt liegt bei rund 40 Jahren, was sie zu einer der jüngsten Städte Deutschlands macht. Die Universität und das Universitätsklinikum sind bedeutende Arbeitgeber und ziehen Fachkräfte sowie Studierende aus dem In- und Ausland an.
Die Arbeitslosigkeit ist mit 1.594 Arbeitslosen im Jahr 2023 bei einer Bevölkerung von 93.615 sehr niedrig – das entspricht einer Quote von etwa 1,7 %. Damit liegt Tübingen deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Die Arbeitslosenzahl ist von 1.484 (2015) auf 1.594 (2023) leicht gestiegen, bleibt aber auf einem sehr niedrigen Niveau.
Die Bevölkerung hat sich seit 2015 von 87.464 auf 93.615 Einwohner entwickelt (+7,0 %). Besonders stark war das Wachstum bis 2019 (+4,6 %), danach folgte 2020 ein leichter Rückgang auf 91.077, gefolgt von einem erneuten Anstieg bis 2023. Die Bevölkerungsdichte von 866 Einwohnern pro km² ist hoch, aber für eine Stadt dieser Größe im dicht besiedelten Baden-Württemberg nicht ungewöhnlich.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Tübingen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Tübingen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 12,66 €/m² |
| 2019 | 12,95 €/m² |
| 2020 | 13,73 €/m² |
| 2021 | 15,29 €/m² |
| 2022 | 14,72 €/m² |
| 2023 | 15,46 €/m² |
| 2024 | 16,39 €/m² |
| 2025 | 17,51 €/m² |
| 2026 | 18,36 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Tübingen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4.004 €/m² |
| 2019 | 4.405 €/m² |
| 2020 | 4.613 €/m² |
| 2021 | 5.555 €/m² |
| 2022 | 5.019 €/m² |
| 2023 | 5.284 €/m² |
| 2024 | 5.155 €/m² |
| 2025 | 4.791 €/m² |
| 2026 | 4.804 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Tübingen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,79 % |
| 2019 | 3,53 % |
| 2020 | 3,57 % |
| 2021 | 3,30 % |
| 2022 | 3,52 % |
| 2023 | 3,51 % |
| 2024 | 3,82 % |
| 2025 | 4,39 % |
| 2026 | 4,59 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Tübingen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 87.464 Einwohner |
| 2016 | 88.347 Einwohner |
| 2017 | 89.447 Einwohner |
| 2018 | 90.546 Einwohner |
| 2019 | 91.506 Einwohner |
| 2020 | 91.077 Einwohner |
| 2021 | 91.877 Einwohner |
| 2022 | 92.811 Einwohner |
| 2023 | 93.615 Einwohner |
| 2024 | 93.615 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Tübingen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,72 % |
| 2016 | 1,70 % |
| 2017 | 1,55 % |
| 2018 | 2,12 % |
| 2019 | 2,13 % |
| 2020 | 2,67 % |
| 2021 | 2,56 % |
| 2022 | 2,32 % |
| 2023 | 2,48 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 78,00 Rang |
| Dynamik | 111 Rang |
| Stärke | 85,00 Rang |
| Demografie | 43,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 122 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 123 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 85,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Tübingen liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Tübingen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Tübingen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Tübingen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Tübingen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Tübingen | 16,76 €/m² |
| Kusterdingen | 13,81 €/m² |
| Dettenhausen | 12,90 €/m² |
| Dußlingen | 12,87 €/m² |
| Ammerbuch | 12,79 €/m² |
| Kirchentellinsfurt | 12,54 €/m² |
| Nehren | 12,44 €/m² |
| Wannweil | 12,36 €/m² |
| Rottenburg am Neckar | 12,36 €/m² |
| Gomaringen | 12,26 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Tübingen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Tübingen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Ammerbuch | 4,57 % |
| Wannweil | 4,36 % |
| Rottenburg am Neckar | 4,33 % |
| Kusterdingen | 3,98 % |
| Gomaringen | 3,93 % |
| Tübingen | 3,86 % |
| Dettenhausen | 3,76 % |
| Nehren | 3,63 % |
| Kirchentellinsfurt | 3,59 % |
| Dußlingen | 3,57 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Kusterdingen | 4,8 km | 72127 | 13,81 € | 4.168 € | 3,98 % |
| Kirchentellinsfurt | 7,1 km | 72138 | 12,54 € | 4.196 € | 3,59 % |
| Wannweil | 7,1 km | 72827 | 12,36 € | 3.403 € | 4,36 % |
| Ammerbuch | 7,5 km | 72119 | 12,79 € | 3.357 € | 4,57 % |
| Dußlingen | 7,6 km | 72144 | 12,87 € | 4.326 € | 3,57 % |
| Gomaringen | 8,2 km | 72810 | 12,26 € | 3.749 € | 3,93 % |
| Rottenburg am Neckar, Stadt | 9,8 km | 72108 | 12,36 € | 3.427 € | 4,33 % |
| Nehren | 10,0 km | 72147 | 12,44 € | 4.110 € | 3,63 % |
| Dettenhausen | 10,2 km | 72135 | 12,90 € | 4.121 € | 3,76 % |
Wo liegt Tübingen?
Lage
Tübingen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Tübingen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 16,76 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 5.207 € |
| Bruttomietrendite | 3,86 % |
| Kaufpreisfaktor | 25,9 |
| Einwohner | 93.615 |
| Einwohner je km² | 866 |
| Fläche (km²) | 108,1 |
| Arbeitslosenquote | 2,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #78 |
| Prognos Dynamikrang | #111 |
| Prognos Stärkerang | #85 |
| Koordinaten | 48,5209, 9,0546 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Tübingen
Was kostet eine Wohnung in Tübingen?
Die Angebotsmiete liegt bei 16,76 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 5.207 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Tübingen (12,43 Euro bzw. 3.701 Euro) und auch über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 Euro bzw. 3.140 Euro). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Tübingen entwickelt?
Die Angebotsmiete ist von 12,66 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 18,36 Euro im Jahr 2026 gestiegen (durchschnittliche jährliche Steigerung von 4,76 Prozent). Der Angebotskaufpreis lag 2018 bei 4.004 Euro pro Quadratmeter und betrug 2026 rund 4.804 Euro pro Quadratmeter (jährlich durchschnittlich 2,30 Prozent). Die Miete entwickelte sich also deutlich dynamischer als der Kaufpreis.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Tübingen?
Die Bruttomietrendite beträgt 3,86 Prozent und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt (4,12 Prozent), dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (4,36 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Mit einem Perzentilrang von 21,32 liegt Tübingen im unteren Viertel der Orte im Bundesland – rund 79 Prozent der baden-württembergischen Orte weisen eine höhere Rendite auf. Der Kaufpreisfaktor von 25,9 ist ebenfalls über dem Kreiswert (24,67) und dem Landeswert (23,49), was auf ein hohes Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hindeutet.
Wie teuer ist Tübingen im Vergleich zum Rest Deutschlands?
Mit einer Angebotsmiete von 16,76 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 5.207 Euro pro Quadratmeter liegt Tübingen deutlich über dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro bzw. 2.409 Euro). Die Miete in Tübingen liegt fast doppelt so hoch wie der Bundesdurchschnitt, der Kaufpreis mehr als doppelt so hoch.
Wie entwickelt sich die Einwohnerzahl in Tübingen?
Die Stadt hatte Ende 2024 rund 93.615 Einwohner und eine Bevölkerungsdichte von 866 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 (87.464 Einwohner) ist die Bevölkerung um 7,03 Prozent gewachsen.
Wie schneidet Tübingen bei den Zukunftschancen ab?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Tübingen den Platz 78 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut schneidet der Index Demografie mit Rang 43 ab, während die Indizes Arbeitsmarkt (Rang 122) und Wettbewerb/Innovation (Rang 123) unterdurchschnittlich abschneiden. Die Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Tübingen.
Woher stammen die Daten zu Tübingen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Tübingen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Tübingen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |