Kusterdingen

Marktüberblick

Kusterdingen ist eine Gemeinde im Landkreis Tübingen mit 9.038 Einwohnern auf 24,24 km². Die Gemeinde liegt auf den Härten, unmittelbar südöstlich von Tübingen, und ist über die Bundesstraße 28 mit den beiden Nachbarn Tübingen (4,8 km) und Reutlingen (7,5 km) verbunden. Sie gehört zur europäischen Metropolregion Stuttgart und umfasst fünf Ortsteile: Immenhausen, Jettenburg, Kusterdingen, Mähringen und Wankheim.

Der Immobilienmarkt spiegelt die Lage im Umland einer Universitätsstadt wider: Angebotsmiete und Angebotskaufpreis liegen über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, die Bruttomietrendite von 3,98 % ist jedoch niedriger als in den meisten Vergleichsorten. Der Kaufpreisfaktor von 25,14 zeigt, dass die Preise im Verhältnis zur Miete hoch sind – ein Muster, das für das Umland von Tübingen typisch ist.

Preisniveau und Rendite

Kusterdingens Angebotsmiete von 13,81 €/m² und der Kaufpreis von 4.168 €/m² liegen deutlich über dem Kreisdurchschnitt (12,43 €/m² bzw. 3.701 €/m²) und dem Landeswert (11,08 €/m² bzw. 3.140 €/m²). Im bundesweiten Vergleich (8,92 €/m² Miete, 2.409 €/m² Kaufpreis) ist Kusterdingen ein klarer Premiumstandort.

Die Bruttomietrendite von 3,98 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt (4,12 %) und dem Landesdurchschnitt (4,36 %). Im Perzentilrang von Baden-Württemberg belegt Kusterdingen mit 29,1 % das untere Drittel – die Renditen sind also niedriger als bei rund 71 % der verglichenen Orte im Land. Der Kaufpreisfaktor von 25,14 liegt über dem Kreiswert (24,67) und dem Landeswert (23,49), was denselben Sachverhalt aus einer anderen Perspektive beschreibt: Der Kaufpreis steht in einem ungünstigeren Verhältnis zur Miete als im regionalen Durchschnitt.

In der Nachbarschaft zeigt sich ein breites Spektrum: Tübingen als Universitätsstadt weist mit 16,76 €/m² die höchste Angebotsmiete und mit 5.207 €/m² den höchsten Kaufpreis aus, bei einer Rendite von 3,86 %. Wannweil liegt mit 4,36 % Rendite deutlich über Kusterdingen, bei niedrigeren Preisen (12,36 €/m² Miete, 3.403 €/m² Kaufpreis). Kirchentellinsfurt liegt preislich nah an Kusterdingen (4.196 €/m²), erzielt aber mit 3,59 % eine niedrigere Rendite.

Preisentwicklung

Die Mietpreise zeigen seit 2018 einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 11,42 €/m² (2018) stiegen sie auf 14,69 €/m² (2023), was einem jährlichen Wachstum von 2,96 % entspricht. Seit 2023 liegen die Werte stabil bei rund 14,10–14,42 €/m².

Der Kaufpreismarkt war deutlich volatiler. Nach einem Anstieg von 3.690 €/m² (2018) auf einen Höhepunkt von 5.357 €/m² (2021) folgte ein starker Einbruch auf 3.604 €/m² (2022). In den folgenden Jahren erholte sich der Markt wieder auf 4.473 €/m² (2024), bevor die Zeitreihe auf 4.260 €/m² (2026) zurückgeht. Das jährliche Wachstumsrate von 1,81 % über den gesamten Zeitraum maskiert diese Schwankungen.

Die Kaufpreisentwicklung folgt damit einem Muster, das für viele deutsche Märkte nach der Coronakrise beobachtet wurde: starker Anstieg 2020–2021, Korrektur 2022, partielle Erholung 2023–2024. Der aktuelle Kaufpreis von 4.168 €/m² liegt damit unter dem 2021er Peak, aber deutlich über dem Vor-Corona-Niveau.

Standortfaktoren und Demografie

Kusterdingen hat zwischen 2015 (8.471 Einwohner) und 2024 (9.038 Einwohner) um 6,7 % zugelegt. Das Bevölkerungswachstum ist durchgängig positiv, mit leichten Einbrüchen 2017 (−51) und 2021 (−12), die jedoch kurzfristig blieben. Die Bevölkerungsdichte von 373 Einwohnern pro km² liegt über dem Landesdurchschnitt und spiegelt die kompakte Siedlungsstruktur wider.

Die Arbeitslosenquote zeigt eine problematische Entwicklung: Von 69 Promille (2015) stieg sie auf 115 Promille (2023), was einem Anstieg von 6,9 % auf 11,5 % entspricht. Diese Entwicklung geht einher mit dem Prognos-Zukunftsatlas 2025, der den Landkreis Tübingen im Teilindex Arbeitsmarkt auf Platz 122 von rund 400 Kreisen einordnet – also im unteren Drittel. Im Gegensatz dazu schneidet der Kreis im Teilindex Demografie mit Platz 43 deutlich besser ab, was die positive Bevölkerungsentwicklung von Kusterdingen erklärt.

Der Prognos-Rang insgesamt (Platz 78) ist solide, wird aber durch die Schwächen bei Arbeitsmarkt (122) und Wettbewerb & Innovation (123) gedämpft. Wohlstand und soziale Lage (Platz 85) liegen im oberen Drittel. Keine Hochschulen sind am Ort vorhanden, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum einschränkt.

Die B28 als wichtige Verkehrsverbindung nach Tübingen und Reutlingen macht Kusterdingen zu einem Standort, der sich für Pendler eignet. Der Öffentliche Nahverkehr wird durch den NALDO-Verbund gewährleistet, der Ortsteil Mähringen verfügte bis 1982 über einen Bahnhof an der Gönninger Bahn.