Starzach

Marktüberblick und Preisniveau

Starzach liegt im Landkreis Tübingen in Baden-Württemberg und vereint Merkmale eines ländlichen Raums mit einer Lage im Einzugsbereich der Universitätsstadt Tübingen. Von den 4.421 Einwohnern (2024) auf einer Fläche von 27,84 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 159 Einwohnern je Quadratkilometer. Die Gemeinde gehört zum Verkehrsverbund Neckar-Alb-Donau (nal­do) und verfügt über einen eigenen Stadttarif im ÖPNV.

Das aktuelle Preisniveau zeigt ein deutliches Gefälle zu den umliegenden Märkten: Die Angebotsmiete liegt bei 9,96 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.047 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Angebotsmiete von 9,96 Euro übertrifft den Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, bleibt aber hinter dem baden-württembergischen Mittel von 11,08 Euro zurück. Der Kaufpreis von 2.047 Euro liegt deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro und dem Kreisdurchschnitt von 3.701 Euro und auch unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Preis- und Mietentwicklung

Die Kaufpreisentwicklung in Starzach ist durch starke Schwankungen geprägt. Die Zeitreihe zeigt für 2018 einen Wert von 1.267 Euro je Quadratmeter, gefolgt von einem Anstieg auf 2.527 Euro im Jahr 2019, einem Rückgang auf 1.457 Euro im Jahr 2020 und einem weiteren Anstieg auf 2.750 Euro im Jahr 2023. Im Jahr 2024 folgte ein deutlicher Rückgang auf 1.678 Euro, bevor die Werte 2025 bei 1.771 Euro und 2026 bei 2.143 Euro liegen. Der berechnete CAGR von 6,79 % über den gesamten Zeitraum 2018 bis 2026 verdeckt diese Volatilität.

Auch die Mietentwicklung weist keine gleichmäßige Progression auf: Von 6,72 Euro im Jahr 2018 stieg die Miete bis 2021 auf 9,63 Euro, fiel 2022 auf 8,23 Euro, stieg 2023 auf 10,10 Euro und liegt 2026 bei 8,57 Euro. Der CAGR von 3,09 % beschreibt den langfristigen Trend, nicht die jährliche Entwicklung.

Der Kaufpreisfaktor von 17,13 ist ein Maß dafür, wie viele Jahresbruttomieten der Kaufpreis entspricht. Mit 17,13 liegt Starzach deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 24,67 und dem Landesdurchschnitt von 23,49. Ein niedriger Kaufpreisfaktor geht einher mit einer hohen Bruttomietrendite. Starzachs Rendite von 5,84 % ist die höchste unter allen Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 Kilometern und liegt im 96. Perzentil aller 1.102 Orte in Baden-Württemberg.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich mit den acht Nachbarorten im Umkreis bis 10 Kilometer weist Starzach die niedrigsten Kaufpreise auf (2.047 Euro je Quadratmeter). Der nächstgelegene Ort, Hirrlingen (6 km), liegt mit 2.983 Euro um 46 % höher. Auch die Miete von 9,96 Euro liegt im unteren Mittelfeld der Nachbargemeinden, die zwischen 9,50 Euro (Haigerloch) und 12,08 Euro (Bondorf) variieren.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und relativ moderaten Mieten führt zu einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite. Mit 5,84 % liegt Starzach deutlich über allen Nachbarorten, deren Renditen zwischen 3,29 % (Bondorf) und 4,58 % (Haigerloch) liegen. Dieser Unterschied entsteht, weil die Kaufpreise in Starzach stärker unter dem regionalen Mittel liegen als die Mieten: Der Kaufpreis liegt rund 45 % unter dem Kreisdurchschnitt, die Miete rund 20 %.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Starzachs ist seit 2015 um 3,4 % von 4.275 auf 4.421 Einwohner gewachsen. Die Entwicklung verlief dabei nicht linear: Nach einem leichten Anstieg bis 2018 folgte ein Rückgang bis 2020 auf 4.334 Einwohner, bevor ab 2021 wieder Zuzug verzeichnet wurde. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 71 Promille (7,1 %). Ohne Vergleichswerte für den Kreis oder das Land lässt sich diese Quote nicht einordnen.

Der Kreis Tübingen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 78 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen eine gemischte Lage: Der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt bei 123, der im Arbeitsmarkt bei 122, während der Demografie-Rang mit 43 und der Wohlstands-Rang mit 85 deutlich besser abschneiden. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 111 im unteren Mittelfeld. Diese Ränge gelten für den Kreis Tübingen als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde Starzach.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Lage im naldo-Verkehrsverbund mit einem eigenen Stadttarif bietet eine grundlegende ÖPNV-Anbindung, die für die Erreichbarkeit von Tübingen und den umliegenden Städten relevant ist.