Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Tübingen liegt im Süden Baden-Württembergs, rund 30 Kilometer südlich von Stuttgart, und umfasst 15 Gemeinden auf 519 km² mit insgesamt 234.649 Einwohnern. Mit einem mittleren Kaufpreis von 3.701 EUR/m² und einer durchschnittlichen Mietpreis von 12,43 EUR/m² gehört er zu den teuersten Kreisen des Landes: Rang 15 von 44 im Landesvergleich. Die Kreiswerte liegen deutlich über dem Landesdurchschnitt (3.140 EUR/m² Kaufpreis, 11,08 EUR/m² Miete) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 EUR/m², 8,92 EUR/m²). Der Prognos-Zukunftsatlas ordnet den Kreis auf Rang 78 von rund 400 deutschen Kreisen zu, was eine überdurchschnittliche Standortqualität ausweist.
Die Bevölkerung wächst seit Jahren kontinuierlich: Von 221.837 Einwohnern im Jahr 2015 auf 234.649 im Jahr 2023, ein Plus von rund 6 Prozent. Die Mietpreise haben sich zwischen 2018 und 2025 von 10,93 auf 14,26 EUR/m² erhöht (2025 und 2026 sind geschätzte Werte). Die Kaufpreise stiegen von 3.318 EUR/m² (2018) auf einen Höhepunkt von 4.474 EUR/m² (2021) und liegen 2025 bei geschätzten 4.153 EUR/m².
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Immobilienmarkt im Landkreis Tübingen ist durch eine extreme Spreizung geprägt, die den Kreis in zwei deutlich unterschiedliche Zonen teilt.
Die Universitätsstadt Tübingen (93.615 Einwohner) dominiert den Markt nahezu allein. Mit 5.207 EUR/m² Kaufpreis und 16,76 EUR/m² Miete liegt sie weit vor allen anderen Gemeinden. Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,9. Tübingen ist mit rund 40 Prozent der Kreisbevölkerung zugleich die bei weitem größte Gemeinde des Kreises.
Im direkten Umland Tübingens, vor allem im Norden und Nordosten, folgen mehrere Gemeinden mit Kaufpreisen zwischen 4.100 und 4.326 EUR/m²: Dußlingen (4.326 EUR/m²), Kirchentellinsfurt (4.196 EUR/m²), Kusterdingen (4.168 EUR/m²), Dettenhausen (4.121 EUR/m²) und Nehren (4.110 EUR/m²). Diese Gemeinden liegen alle in unmittelbarer Nähe zur Universitätsstadt und profitieren von der Ausstrahlung Tübingens.
Im Süden und Westen des Kreises fallen die Preise deutlich ab. Starzach liegt mit 2.047 EUR/m² fast einen Faktor 2,5 unter Tübingen und ist die günstigste Gemeinde des gesamten Kreises. Auch Hirrlingen (2.983 EUR/m²), Bodelshausen (3.244 EUR/m²), Neustetten (3.249 EUR/m²) und Ammerbuch (3.357 EUR/m²) liegen deutlich unter dem Kreisdurchschnitt. Rottenburg am Neckar (44.791 Einwohner) als zweitgrößte Stadt des Kreises liegt mit 3.427 EUR/m² im unteren Mittelfeld.
Die Rendite-Spanne reicht von 3,57 Prozent in Dußlingen bis 5,84 Prozent in Starzach. Die günstigsten Gemeinden bieten damit die höchsten Bruttorenditen, was dem typischen Muster entspricht, dass periphere Lagen niedrigere Preise und höhere Renditen aufweisen.
Ein klares Preisgefälle ist erkennbar: Die teuersten Gemeinden liegen im Norden und Zentrum des Kreises, nahe an Tübingen und der Autobahn-Anbindung Richtung Stuttgart. Im Süden, Richtung Schwäbischer Alb, fallen die Preise kontinuierlich ab.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Der Landkreis Tübingen ist strukturell von der Universitätsstadt Tübingen geprägt, die gemeinsam mit der östlichen Nachbarstadt Reutlingen eines der 14 Oberzentren Baden-Württembergs bildet. Die Eberhard Karls Universität, 1477 gegründet, ist mit 26.300 Studierenden (Sommersemester 2026) ein zentraler Wirtschaftsfaktor und prägt das demografische Profil der Region: Tübingen hat mit rund 40 Jahren einen der jüngsten Altersdurchschnitte Deutschlands.
Neben der Universität und dem damit verbundenen Bildungs- und Forschungssektor sind im Landkreis einige bedeutende Unternehmen ansässig. Die Marc Cain GmbH, ein Modeunternehmen im Premiumsegment, hat ihren Sitz in Bodelshausen und beschäftigt über 1.000 Mitarbeiter in Deutschland (Stand 2018) bei einem Umsatz von 276 Millionen Euro. Das Unternehmen produziert mit modernstem 3D-Strickverfahren und Digitaldruck.
Der Sportartikelhersteller Erima hat sein Logistikzentrum seit Juli 2019 in Kirchentellinsfurt. Das 11.200 m² große, vollautomatisierte Logistikzentrum verfügt über ein Auto-Store-System mit 51 Robotern und einer Kapazität von 150.000 Behältern. Es kann etwa 2.000 Aufträge und 2.500 Pakete pro Tag abwickeln.
Die Hochschule für Forstwirtschaft Rottenburg und die Hochschule für Kirchenmusik der Diözese Rottenburg-Stuttgart (Standorte Rottenburg und Tübingen) ergänzen das Bildungsangebot. Das Klinikum Tübingen (Universitätsklinikum) ist ein weiterer großer Arbeitgeber im Gesundheitssektor.
Der Landkreis gehört zur europäischen Metropolregion Stuttgart und ist eng mit der Stuttgarter Wirtschaft verflochten. Viele Beschäftigte pendeln nach Stuttgart, was die Nachfrage nach Wohnraum im Kreis antreibt.
Verkehr und Erreichbarkeit
Die Verkehrsanbindung des Landkreises Tübingen ist ein wesentlicher Faktor für die Attraktivität der nördlichen Gemeinden. Tübingen ist über die Filstalbahn an die S-Bahn Stuttgart angebunden. Der Tübinger Hauptbahnhof ist ein Nahverkehrsknoten, der Tübingen mit Stuttgart und Plochingen verbindet. Die S-Bahn Stuttgart befördert montags bis freitags 435.000 Fahrgäste täglich und ist Teil des Verkehrs- und Tarifverbunds Stuttgart (VVS). Die Anbindung an die Stuttgarter Innenstadt ermöglicht Pendlerverkehr in die Landeshauptstadt.
Der Landkreis liegt an der Schnittstelle zwischen dem Oberen Gäu, dem Schönbuch und der Schwäbischen Alb. Der Neckar durchfließt das Kreisgebiet von Südwesten nach Nordosten. Im Norden grenzt der Landkreis an den Landkreis Böblingen, im Norden und Osten an den Landkreis Reutlingen, im Süden an den Zollernalbkreis und den Landkreis Freudenstadt sowie im Westen an den Landkreis Calw.
Die S-Bahn-Anbindung nach Stuttgart ist ein entscheidender Standortvorteil für die Gemeinden im Norden des Kreises wie Tübingen, Dußlingen, Kirchentellinsfurt und Kusterdingen. Sie erklärt mitunter, warum diese Gemeinden deutlich höhere Immobilienpreise aufweisen als die weiter südlich gelegenen Gemeinden wie Starzach oder Hirrlingen, die keine direkte S-Bahn-Anbindung haben.
Der Flughafen Stuttgart ist in der Nähe und über die Autobahn-Anbindung erreichbar. Die A81 verläuft in der Nähe des Kreises und verbindet die Region mit Stuttgart und Singen.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis Tübingen hat in den letzten Jahren ein deutliches Bevölkerungswachstum verzeichnet: Von 221.837 Einwohnern (2015) auf 234.649 (2023), ein Plus von rund 6 Prozent. Dieses Wachstum geht einher mit steigenden Mietpreisen (von 10,93 EUR/m² 2018 auf 14,26 EUR/m² 2025) und zunächst steigenden, seit 2021 leicht rückläufigen Kaufpreisen.
Die extreme Marktspreizung im Kreis – von 2.047 EUR/m² in Starzach bis 5.207 EUR/m² in Tübingen – zeigt, dass der Immobilienmarkt nicht homogen ist. Die nördlichen Gemeinden profitieren von der Nähe zu Tübingen und der S-Bahn-Anbindung nach Stuttgart. Die südlichen Gemeinden am Albtrauf bieten niedrigere Preise und höhere Renditen, sind aber verkehrlich schlechter angebunden.
Die Ansiedlung von Unternehmen wie Marc Cain (Bodelshausen) und Erima (Kirchentellinsfurt) trägt zur wirtschaftlichen Vielfalt bei. Die Universität Tübingen und das Universitätsklinikum bleiben die wichtigsten Arbeitgeber und Treiber der regionalen Nachfrage nach Wohnraum.
Der Prognos-Rang 78 von rund 400 deutschen Kreisen unterstreicht die überdurchschnittliche Standortqualität des Landkreises. Die Kombination aus Universitätsstadt, Oberzentrum-Funktion, S-Bahn-Anbindung nach Stuttgart und einer diversifizierten Wirtschaftsstruktur macht den Landkreis Tübingen zu einem der attraktivsten Standorte in Baden-Württemberg.