Rottenburg am Neckar, Stadt
Rottenburg am Neckar (PLZ 72108) liegt im Kreis Tübingen in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 44.791 Einwohner auf 142,3 km², das entspricht 315 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit 4 Hochschulen am Ort besteht eine strukturell erhöhte Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,36 € pro m², der Kaufpreis bei 3.427 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,33 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,1 — rechnerisch sind das 23 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Rottenburg am Neckar über dem Renditeniveau von 53 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,50 € auf 13,08 € pro m², im Mittel 4,1 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,3 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,5 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,0 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Tübingen Rang 78 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 111, Stärkerang 85). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Neustetten, Hirrlingen und Ammerbuch an.
Immobilienpreise in Rottenburg am Neckar im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarktbericht Rottenburg am Neckar
Immobilienmarktbericht für Rottenburg am Neckar: Angebotsmiete 12,36 €/m², Angebotskaufpreis 3.427 €/m², Kaufpreisfaktor 23,1. Mieten sind seit 2018 um 4,08 % jährlich gestiegen, Kaufpreise zeigen einen Anstieg bis 2021 gefolgt von einer Korrektur. Rottenburg liegt über dem Bundesdurchschnitt, leicht über dem Landesdurchschnitt Baden-Württemberg, aber unter dem Kreisdurchschnitt Tübingen. Der Landkreis Tübingen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 78 von 400 Kreisen. Bevölkerungswachstum von 3,5 % seit 2015.
Marktüberblick
Rottenburg am Neckar ist eine Große Kreisstadt im Landkreis Tübingen mit rund 44.800 Einwohnern auf einer Fläche von 142,3 km². Die Stadt liegt am Neckar, rund 50 Kilometer südwestlich von Stuttgart und etwa elf Kilometer südwestlich der Kreisstadt Tübingen. Sie bildet ein Mittelzentrum für die umliegenden Gemeinden und ist Sitz der katholischen Diözese Rottenburg-Stuttgart. Mit der Hochschule für Forstwirtschaft und der Hochschule für Kirchenmusik der Diözese Rottenburg-Stuttgart verfügt die Stadt über zwei akademische Einrichtungen.
Der aktuelle Angebotsmietpreis liegt bei 12,36 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.427 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,1, die Bruttomietrendite liegt bei 4,33 Prozent. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Preis- und Mietentwicklung
Die Mietpreise in Rottenburg am Neckar sind seit 2018 deutlich gestiegen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 9,50 Euro pro Quadratmeter, erreichte sie 2024 mit 12,53 Euro einen ersten Höhepunkt. Im Jahr 2025 folgte ein Rückgang auf 11,91 Euro, bevor die Werte 2026 wieder auf 13,08 Euro anstiegen. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 4,08 Prozent.
Beim Kaufpreis zeigt sich ein ähnliches Muster mit stärkeren Schwankungen. Von 2.672 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Preise bis 2021 auf einen Spitzenwert von 3.776 Euro. Anschließend folgte eine Korrekturphase: 2022 lagen die Preise bei 3.742 Euro, 2023 bei 3.535 Euro und 2024 bei 3.387 Euro. 2025 stabilisierten sich die Werte bei 3.382 Euro, bevor 2026 ein weiterer Rückgang auf 3.196 Euro zu verzeichnen ist. Die jährliche Wachstumsrate über den gesamten Zeitraum liegt bei 2,26 Prozent.
Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich liegt Rottenburg am Neckar deutlich über dem deutschen Durchschnitt. Während der bundesweite Angebotskaufpreis bei 2.409 Euro pro Quadratmeter und die Angebotsmiete bei 8,92 Euro pro Quadratmeter liegt, übersteigen die Rottenburger Werte diese um rund 42 Prozent bzw. 39 Prozent.
Im Vergleich zum Bundesland Baden-Württemberg (Durchschnitt: 3.140 Euro/m² Kaufpreis, 11,08 Euro/m² Miete) liegt Rottenburg leicht über dem Landesdurchschnitt. Die Bruttomietrendite von 4,33 Prozent entspricht nahezu dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent und platziert Rottenburg mit einem Perzentilrang von 53,3 im Mittelfeld der 1.102 betrachteten Orte im Bundesland.
Innerhalb des Landkreises Tübingen liegt Rottenburg mit 3.427 Euro/m² unter dem Kreisdurchschnitt von 3.701 Euro/m². Die Angebotsmiete von 12,36 Euro/m² liegt knapp unter dem Kreiswert von 12,43 Euro/m². Der Kaufpreisfaktor von 23,1 ist ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt von 24,7.
Im direkten Vergleich mit Nachbarorten zeigt sich ein deutliches Gefälle zur benachbarten Universitätsstadt Tübingen (9,8 km Entfernung): Dort liegen die Kaufpreise bei 5.207 Euro/m² und die Mieten bei 16,76 Euro/m². In den umliegenden Gemeinden wie Ammerbuch (12,79 Euro/m² Miete) und Dußlingen (12,87 Euro/m² Miete) sind die Mieten ähnlich hoch wie in Rottenburg, die Kaufpreise teils deutlich höher (Bondorf: 4.405 Euro/m²).
Standortfaktoren und Demografie
Die Bevölkerung Rottenburgs ist im Beobachtungszeitraum leicht gewachsen. Von 43.278 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl bis 2024 auf 44.791, was einer Zunahme von rund 3,5 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 315 Einwohner pro Quadratkilometer.
Der Landkreis Tübingen schnitt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt auf Rang 78 von rund 400 deutschen Kreisen ab. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Demografie mit Rang 43, was auf eine günstige Altersstruktur hindeutet. Im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 122) und Wettbewerb/Innovation (Rang 123) liegen die Werte dagegen im unteren Mittelfeld. Die Dynamik liegt auf Rang 111, die Stärke auf Rang 85, und auch beim Wohlstand und der sozialen Lage wird Rang 85 erreicht.
Als akademischer Standort trägt Rottenburg mit der Hochschule für Forstwirtschaft und der Hochschule für Kirchenmusik der Diözese Rottenburg-Stuttgart zur Struktur der Stadt bei. Die Eberhard Karls Universität Tübingen ist als weitere Hochschule in unmittelbarer Nähe (9,8 km) ein zusätzlicher Faktor für die Region.
Für Rottenburg am Neckar liegen keine Bodenrichtwerte vor.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Rottenburg am Neckar entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Rottenburg am Neckar
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,50 €/m² |
| 2019 | 9,25 €/m² |
| 2020 | 10,32 €/m² |
| 2021 | 10,69 €/m² |
| 2022 | 11,15 €/m² |
| 2023 | 11,81 €/m² |
| 2024 | 12,53 €/m² |
| 2025 | 11,91 €/m² |
| 2026 | 13,08 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Rottenburg am Neckar
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.672 €/m² |
| 2019 | 2.819 €/m² |
| 2020 | 3.044 €/m² |
| 2021 | 3.776 €/m² |
| 2022 | 3.742 €/m² |
| 2023 | 3.535 €/m² |
| 2024 | 3.387 €/m² |
| 2025 | 3.382 €/m² |
| 2026 | 3.196 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Rottenburg am Neckar
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,27 % |
| 2019 | 3,94 % |
| 2020 | 4,07 % |
| 2021 | 3,40 % |
| 2022 | 3,58 % |
| 2023 | 4,01 % |
| 2024 | 4,44 % |
| 2025 | 4,23 % |
| 2026 | 4,91 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Rottenburg am Neckar
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 43.278 Einwohner |
| 2016 | 44.203 Einwohner |
| 2017 | 43.615 Einwohner |
| 2018 | 43.723 Einwohner |
| 2019 | 43.843 Einwohner |
| 2020 | 43.756 Einwohner |
| 2021 | 43.843 Einwohner |
| 2022 | 44.653 Einwohner |
| 2023 | 44.791 Einwohner |
| 2024 | 44.791 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Rottenburg am Neckar
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,77 % |
| 2016 | 8,10 % |
| 2017 | 2,45 % |
| 2018 | 2,56 % |
| 2019 | 2,41 % |
| 2020 | 3,15 % |
| 2021 | 2,90 % |
| 2022 | 2,65 % |
| 2023 | 3,02 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 78,00 Rang |
| Dynamik | 111 Rang |
| Stärke | 85,00 Rang |
| Demografie | 43,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 122 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 123 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 85,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Rottenburg am Neckar liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Rottenburg am Neckar im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Rottenburg am Neckar ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Rottenburg am Neckar ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Rottenburg am Neckar
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Tübingen | 16,76 €/m² |
| Dußlingen | 12,87 €/m² |
| Ammerbuch | 12,79 €/m² |
| Rottenburg am Neckar | 12,36 €/m² |
| Bondorf | 12,08 €/m² |
| Neustetten | 11,97 €/m² |
| Bodelshausen | 11,44 €/m² |
| Ofterdingen | 11,25 €/m² |
| Hirrlingen | 10,93 €/m² |
| Starzach | 9,96 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Rottenburg am Neckar ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Rottenburg am Neckar
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Starzach | 5,84 % |
| Ammerbuch | 4,57 % |
| Neustetten | 4,42 % |
| Hirrlingen | 4,40 % |
| Rottenburg am Neckar | 4,33 % |
| Bodelshausen | 4,23 % |
| Tübingen | 3,86 % |
| Ofterdingen | 3,66 % |
| Dußlingen | 3,57 % |
| Bondorf | 3,29 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Neustetten | 4,0 km | 72149 | 11,97 € | 3.249 € | 4,42 % |
| Hirrlingen | 8,3 km | 72145 | 10,93 € | 2.983 € | 4,40 % |
| Ammerbuch | 8,6 km | 72119 | 12,79 € | 3.357 € | 4,57 % |
| Bondorf | 8,8 km | 71149 | 12,08 € | 4.405 € | 3,29 % |
| Dußlingen | 9,2 km | 72144 | 12,87 € | 4.326 € | 3,57 % |
| Ofterdingen | 9,5 km | 72131 | 11,25 € | 3.686 € | 3,66 % |
| Tübingen, Universitätsstadt | 9,8 km | 72070 | 16,76 € | 5.207 € | 3,86 % |
| Bodelshausen | 10,0 km | 72411 | 11,44 € | 3.244 € | 4,23 % |
| Starzach | 10,6 km | 72181 | 9,96 € | 2.047 € | 5,84 % |
Wo liegt Rottenburg am Neckar?
Lage
Rottenburg am Neckar auf der Karte
Hochschulen am Ort
4 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Eberhard Karls Universität TübingenGeschwister-Scholl-Platz, 72074 Tübingen
- Hochschule für Forstwirtschaft RottenburgSchadenweilerhof, 72108 Rottenburg am Neckar
- Hochschule für Kirchenmusik der Diözese Rottenburg-StuttgartSt.-Meinrad-Weg 6, 72108 Rottenburg am Neckar
- Hochschule für Kirchenmusik TübingenGartenstraße 12, 72074 Tübingen
Alle Kennzahlen zu Rottenburg am Neckar
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,36 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.427 € |
| Bruttomietrendite | 4,33 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,1 |
| Einwohner | 44.791 |
| Einwohner je km² | 315 |
| Fläche (km²) | 142,3 |
| Arbeitslosenquote | 3,0 % |
| Prognos-Gesamtrang | #78 |
| Prognos Dynamikrang | #111 |
| Prognos Stärkerang | #85 |
| Koordinaten | 48,4795, 8,9365 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Rottenburg am Neckar
Was kostet eine Wohnung in Rottenburg am Neckar?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Rottenburg am Neckar liegt bei 12,36 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.427 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Im Vergleich zum Kreis Tübingen (12,43 €/m² Miete, 3.701 €/m² Kaufpreis) liegt Rottenburg leicht unter dem Kreisdurchschnitt, während der Landesdurchschnitt in Baden-Württemberg bei 11,08 €/m² Miete und 3.140 €/m² Kaufpreis liegt.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Rottenburg am Neckar entwickelt?
Die Mieten in Rottenburg am Neckar sind von 9,50 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,08 Euro im Jahr 2026 gestiegen – ein Anstieg um rund 38 Prozent. Die Kaufpreise stiegen von 2.672 Euro pro Quadratmeter (2018) auf einen Höchststand von 3.776 Euro (2021) und sind seither wieder auf 3.196 Euro (2026) gefallen. Beide Zeitreihen beruhen auf tatsächlichen Daten und sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Rottenburg am Neckar?
Die Bruttomietrendite in Rottenburg am Neckar beträgt 4,33 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,1. Im Vergleich zum Kreis Tübingen (4,12 % Rendite, KPF 24,67) liegt Rottenburg leicht über dem Kreisdurchschnitt bei der Rendite. Im Landesvergleich liegt die Rendite mit einem Perzentilrang von 53,27 im Bundesland Baden-Württemberg im Mittelfeld – rund 53 Prozent der Orte im Land haben eine niedrigere, 47 Prozent eine höhere Rendite. Die deutsche Durchschnittsrendite liegt bei 5,10 Prozent.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Rottenburg am Neckar?
Rottenburg am Neckar hat aktuell 44.791 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 315 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 ist die Bevölkerung um rund 3,5 Prozent gewachsen (von 43.278 auf 44.791). Die Einwohnerzahl schwankte dabei leicht, mit einem Tiefpunkt 2020 (43.756) und einem Höchststand 2024.
Wie teuer ist Rottenburg am Neckar im Vergleich zum Umland?
Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten liegt Rottenburg am Neckar mit 12,36 Euro Miete pro Quadratmeter und 3.427 Euro Kaufpreis pro Quadratmeter im mittleren Preissegment. Die Universitätsstadt Tübingen (9,8 km entfernt) ist mit 16,76 Euro Miete und 5.207 Euro Kaufpreis deutlich teurer. Orte wie Hirrlingen (10,93 €/m² Miete, 2.983 €/m² Kaufpreis) oder Neustetten (11,97 €/m² Miete, 3.249 €/m² Kaufpreis) liegen hingegen unter dem Niveau Rottenburgs.
Woher stammen die Daten zu Rottenburg am Neckar?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Rottenburg am Neckar sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Rottenburg am Neckar führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Tübingen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Starzach | 72181 | 9,96 € | 2.047 € | 5,84 % |
| Ammerbuch | 72119 | 12,79 € | 3.357 € | 4,57 % |
| Neustetten | 72149 | 11,97 € | 3.249 € | 4,42 % |
| Hirrlingen | 72145 | 10,93 € | 2.983 € | 4,40 % |
| Bodelshausen | 72411 | 11,44 € | 3.244 € | 4,23 % |
| Mössingen, Stadt | 72116 | 12,15 € | 3.650 € | 4,00 % |
| Kusterdingen | 72127 | 13,81 € | 4.168 € | 3,98 % |
| Gomaringen | 72810 | 12,26 € | 3.749 € | 3,93 % |