Dußlingen

Marktüberblick

Dußlingen ist eine Gemeinde im Landkreis Tübingen mit 6.353 Einwohnern auf 13,05 km². Der Ort liegt im Steinlachtal etwa zehn Kilometer südlich von Tübingen und gehört zur Randzone der europäischen Metropolregion Stuttgart. Die Gemeinde ist Mitglied im Gemeindeverwaltungsverband Steinlach-Wiesaz und verfügt über ein eigenes Gewerbegebiet sowie einen Bahnhof an der Strecke Tübingen–Sigmaringen.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.326 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 12,87 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,57 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 28,01. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Angebotspreise zeigen in den vergangenen Jahren starke Schwankungen. Der Kaufpreis bewegte sich zwischen 3.066 Euro je Quadratmeter (2024) und 4.801 Euro (2023). Die Angebotsmiete schwankte zwischen 9,88 Euro (2019) und 13,72 Euro (2026). Der CAGR für Mieten beträgt 2,78 Prozent, für Kaufpreise 5,47 Prozent über den Zeitraum der Reihe.

Die starken jährlichen Schwankungen bei den Angebotswerten — insbesondere der Kaufpreis fiel 2022 und 2024 deutlich ab, bevor er 2023 wieder anstieg — spiegeln die Volatilität von Inseratpreisen wider und sind nicht mit einer stabilen Marktentwicklung gleichzusetzen. Die langfristigen CAGR-Werte glätten diese Schwankungen und geben einen groben Trend vor, der jedoch aufgrund der hohen Volatilität mit Vorsicht zu interpretieren ist.

Regionale Einordnung

Dußlingen liegt bei der Angebotsmiete mit 12,87 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 12,43 Euro und deutlich über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro. Der Kaufpreis von 4.326 Euro je Quadratmeter übersteigt den Kreiswert von 3.701 Euro und den Landeswert von 3.140 Euro jeweils um rund 17 bzw. 38 Prozent.

Die Bruttomietrendite von 3,57 Prozent liegt unter dem Kreiswert von 4,12 Prozent und dem Landeswert von 4,36 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 28,01 ist höher als der Kreiswert von 24,67 und der Landeswert von 23,49. Dußlingen liegt im Mietpreis-Perzentil von 9,53 im Bundesland — von 1.102 vergleichbaren Orten liegen nur rund 95 Prozent unter Dußlingen.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Dußlingen bei der Miete über Nehren (12,44), Gomaringen (12,26), Mössingen (12,15) und Ofterdingen (11,25), aber unter Kusterdingen (13,81) und deutlich unter Tübingen (16,76). Beim Kaufpreis liegt Dußlingen über allen Nachbarorten außer Tübingen (5.207) und Kusterdingen (4.168). Die Rendite von 3,57 Prozent ist die niedrigste unter allen aufgeführten Nachbarorten — sie liegt unter Nehren (3,63), Ofterdingen (3,66), Gomaringen (3,93), Mössingen (4,00), Kusterdingen (3,98), Tübingen (3,86), Bodelshausen (4,23) und Rottenburg (4,33).

Das Muster ist klar: Dußlingen weist die höchsten Kaufpreise im unmittelbaren Umland auf, bei mittelhohen Mieten. Das drückt die Rendite nach unten und erklärt den hohen Kaufpreisfaktor. Der Ort folgt damit dem Muster einer Wohngemeinde mit hoher Attraktivität, aber ohne die akademische Nachfrage einer Universitätsstadt wie Tübingen.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Dußlingens wuchs von 5.819 Einwohnern im Jahr 2015 auf 6.353 im Jahr 2024 — ein Anstieg von 9,2 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 487 Einwohner je Quadratkilometer. Das Wachstum verlief bis 2019 kontinuierlich, ging 2021 leicht zurück und stabilisierte sich 2023/2024 bei 6.353.

Der Landkreis Tübingen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 78 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Dynamik-Rang liegt bei 111, der Stärke-Rang bei 85. Die Teilindizes zeigen: Demografie Rang 43, Arbeitsmarkt Rang 122, Wettbewerb und Innovation Rang 123, Wohlstand und soziale Lage Rang 85. Diese Ränge gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Dußlingen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist über die Bahnstrecke Tübingen–Sigmaringen an den öffentlichen Nahverkehr angebunden und liegt an der Bundesstraße 27, die zwischen 2009 und 2014 vierspurig ausgebaut und in zwei Tunnelröhren eingehaust wurde. Gewerbegebiete wie Maltschach, Staffelbrunnenwiesen und Im Steinig beherbergen Ansiedlungen im Maschinenbau und in der Kunststoffverarbeitung.