Neustetten

Der Ort

Neustetten ist eine Gemeinde im Landkreis Tübingen mit 3.932 Einwohnern auf einer Fläche von 15,87 km². Die Gemeinde besteht aus den drei Ortsteilen Nellingsheim, Remmingsheim und Wolfenhausen, die im Jahr 1971 zusammengeschlossen wurden. Geografisch liegt Neustetten im Oberen Gäu und ist fast vollständig von der Stadt Rottenburg am Neckar umschlossen. Die Autobahn A81 verläuft am Rand des Gemeindegebiets, die Anschlussstelle Rottenburg ist über die B28 erreichbar. Die Gemeinde gehört zur Randzone der europäischen Metropolregion Stuttgart und zur Region Neckar-Alb. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Marktüberblick

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.249 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,97 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,42 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,62. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete; sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Im bundesweiten Vergleich schneidet Neustetten damit moderat ab: Der Kaufpreis liegt mit 3.249 €/m² über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 €/m², die Miete mit 11,97 €/m² über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m². Die Rendite von 4,42 % liegt jedoch unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %, was auf die überdurchschnittlichen Kaufpreise im Verhältnis zur Miete hindeutet. Im Bundesland Baden-Württemberg liegt Neustetten mit einem Perzentilrang von 60,3 % im oberen Mittelfeld – die Preise liegen über dem Landesmittel, die Rendite leicht darüber.

Preisentwicklung

Die Miet- und Kaufpreise in Neustetten zeigen in den letzten Jahren starke Schwankungen. Die Angebotsmiete stieg von 7,77 €/m² (2018) auf 8,77 €/m² (2019), brach dann 2020 auf 6,22 €/m² ein, erholte sich 2021 auf 9,46 €/m² und erreichte 2024 mit 12,73 €/m² einen neuen Höchstwert. Im Jahr 2025 folgte ein Rückgang auf 10,15 €/m², 2026 liegt der Wert bei 12,74 €/m². Der Kaufpreis entwickelte sich ähnlich volatil: Von 2.121 €/m² (2018) stieg er bis 2023 auf 3.308 €/m², fiel 2024 auf 2.977 €/m² und erholte sich 2025 auf 3.513 €/m², bevor er 2026 leicht auf 3.439 €/m² sank.

Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 6,38 % für die Miete und 6,23 % für den Kaufpreis über den gesamten Zeitraum. Beide Reihen sind nicht geschätzt, sondern auf tatsächlichen Daten basiert. Die starke Volatilität – insbesondere der Einbruch 2020 und die Erholung 2021–2024 – entspricht dem allgemeinen Muster des deutschen Immobilienmarkts in dieser Phase. Die aktuellen Werte von 2026 liegen für die Miete auf dem Niveau von 2024, was auf eine gewisse Stabilisierung hindeutet.

Regionale Einordnung

Neustetten liegt im Mietpreisbereich leicht unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Angebotsmiete von 11,97 €/m² ist unter dem Kreisdurchschnitt von 12,43 €/m² und knapp über dem Landesdurchschnitt von 11,08 €/m². Beim Kaufpreis liegt Neustetten mit 3.249 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt von 3.701 €/m² und leicht über dem Landesdurchschnitt von 3.140 €/m².

Die Bruttomietrendite von 4,42 % liegt über dem Kreiswert von 4,12 % und dem Landeswert von 4,36 %, was auf ein günstigeres Preis-Miete-Verhältnis im Vergleich zum Umland hindeutet. Der Kaufpreisfaktor von 22,62 liegt unter dem Kreiswert von 24,67 und dem Landeswert von 23,49.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Rottenburg am Neckar (4 km entfernt) hat mit 12,36 €/m² eine leicht höhere Miete und mit 3.427 €/m² einen höheren Kaufpreis. Bondorf (5,6 km) weist mit 4.405 €/m² den deutlich höchsten Kaufpreis aller Nachbarorte auf, bei einer vergleichsweise niedrigen Rendite von 3,29 %. Starzach (7,5 km) liegt mit 2.047 €/m² Kaufpreis und 5,84 % Rendite am anderen Ende der Skala. Neustetten positioniert sich damit im mittleren Segment des Umlands.

Der Kreis Tübingen liegt insgesamt über dem Landes- und Bundesdurchschnitt bei Miete und Kaufpreis, was die Lage in einer wirtschaftsstarken Region andeutet. Neustetten folgt diesem Muster, liegt aber jeweils leicht unter dem Kreis- und Landesmittel.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Neustettens wuchs von 3.539 Einwohnern (2015) auf 3.932 (2024), was einem Anstieg von 11,1 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 248 Einwohner pro km². Der Zuzug war durchgängig positiv und beschleunigte sich in den Jahren 2021 bis 2023, als die Einwohnerzahl von 3.758 auf 3.932 stieg. Seit 2023 ist die Zahl mit 3.932 stabil geblieben.

Die Arbeitslosenquote Neustettens lag in den Jahren 2015 bis 2019 zwischen 3,1 % und 4,1 %. Von 2020 bis 2022 stabilisierte sie sich bei 3,8 %. Im Jahr 2023 sprang die Quote auf 6,9 %. Dieser Anstieg ist deutlich und stellt einen signifikanten Ausreißer dar. Die genaue Ursache für diesen Anstieg lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Der Landkreis Tübingen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamt-Rang von 78 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Die Demografie liegt mit Rang 43 sehr gut, während der Arbeitsmarkt (Rang 122) und Wettbewerb/Innovation (Rang 123) schwächer abschneiden. Wohlstand und soziale Lage liegen mit Rang 85 im oberen Mittelfeld, die Dynamik mit Rang 111 im unteren Drittel. Diese Struktur – starke Demografie bei schwächerer wirtschaftlicher Dynamik – kennzeichnet viele ländliche Räume.