Dettenhausen

Marktüberblick: Teurer Markt mit niedriger Rendite

Dettenhausen liegt am Nordrand des Schönbuch-Naturparks im Landkreis Tübingen und ist über die Landesstraße 1208 direkt an Stuttgart und Tübingen angebunden. Die Schönbuchbahn verbindet den Ort mit Böblingen und damit mit dem Stuttgarter S-Bahn-Netz. Auf nur 11,02 km² leben rund 5.630 Menschen — das entspricht einer Dichte von 511 Einwohnern je Quadratkilometer, die deutlich über dem Landesdurchschnitt liegt.

Der Immobilienmarkt positioniert Dettenhausen als einer der teureren Orte im Bundesland. Der Angebotskaufpreis von 4.121 Euro je Quadratmeter liegt 31 Prozent über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 3.140 Euro und 71 Prozent über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro. Die Angebotsmiete von 12,90 Euro je Quadratmeter übertrifft den Landesdurchschnitt von 11,08 Euro um 16 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 26,63 liegt damit über dem Landesmittel von 23,49 und dem Kreis-Tübingen-Mittel von 24,67.

Die Bruttomietrendite von 3,76 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt (4,12 Prozent) und dem Landesdurchschnitt (4,36 Prozent). Im Bundesland belegt Dettenhausen mit einem Perzentilrang von 16,8 Prozent eine der teuersten Positionen — nur etwa 17 Prozent der 1.102 betrachteten Orte im Land haben niedrigere Renditen bzw. höhere Preise.

Preis- und Mietentwicklung: Schwankungen ohne klaren Trend

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen keine klare Trendrichtung, sondern starke jährliche Schwankungen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen einem Tief von 9,87 Euro je Quadratmeter im Jahr 2022 und einem Hoch von 14,83 Euro im Jahr 2025. Der Angebotskaufpreis schwankte zwischen 3.294 Euro (2020) und 4.452 Euro (2025). Die durchschnittliche jährliche Veränderung (CAGR) liegt bei -3,67 Prozent für die Miete und -4,08 Prozent für den Kaufpreis über den gesamten Beobachtungszeitraum.

Die aktuellen Angebotswerte von 12,90 Euro Miete und 4.121 Euro Kaufpreis liegen damit in der Mitte der historischen Bandbreite. Sie entsprechen etwa dem Niveau von 2023 bei der Miete und 2024 beim Kaufpreis. Die starken jährlichen Schwankungen deuten auf einen Markt hin, der von wenigen Transaktionen oder wechselnden Angebotszusammensetzungen geprägt sein könnte — ein Hinweis, den die Datenlage allein nicht eindeutig klären kann.

Regionale Einordnung: Im Mittelfeld der Nachbargemeinden

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten zeigt Dettenhausen ein gemischtes Bild. Der Angebotskaufpreis von 4.121 Euro je Quadratmeter liegt über dem von Steinenbronn (3.436 Euro) und Walddorfhäslach (3.424 Euro), aber unter dem von Waldenbuch (4.652 Euro), Holzgerlingen (4.650 Euro) und Altdorf (4.428 Euro). Bei der Miete liegt Dettenhausen mit 12,90 Euro unter allen Nachbarorten außer Walddorfhäslach (12,50 Euro). Schönaich führt mit 14,62 Euro deutlich vorweg.

Die Bruttomietrendite von 3,76 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden. Sie ist höher als die von Waldenbuch (3,35 Prozent) und Altdorf (3,58 Prozent), aber niedriger als die von Steinenbronn (4,71 Prozent) und Schlaitdorf (4,63 Prozent). Der Unterschied erklärt sich vor allem aus den Kaufpreisen: Steinenbronn und Schlaitdorf haben mit rund 3.400 Euro deutlich niedrigere Kaufpreise bei vergleichbaren Mieten, was die Renditen hebt.

Dettenhausen folgt damit dem Muster des gesamten Landkreises Tübingen, der mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 3.701 Euro und einer Miete von 12,43 Euro über dem Landesdurchschnitt liegt, aber unter dem Niveau der teureren Nachbargemeinden im Böblingen-Kreis wie Waldenbuch und Holzgerlingen.

Standortfaktoren: Bevölkerungswachstum und wirtschaftliche Struktur

Die Bevölkerungsentwicklung von Dettenhausen verläuft nicht linear. Zwischen 2015 und 2019 ging die Einwohnerzahl von 5.518 auf 5.390 zurück — ein Verlust von 2,3 Prozent. Ab 2020 kehrte sich der Trend um: 2022 wurden 5.573 Einwohner gezählt, 2023 und 2024 stabilisierte sich die Zahl bei 5.630. Insgesamt liegt die Bevölkerung seit Serienbeginn um 2,03 Prozent über dem Ausgangsniveau.

Die Arbeitslosenquote, die 2019 mit 4,9 Promille (4,9 Prozent) ihren niedrigsten Wert erreichte, stieg bis 2023 auf 8,2 Promille (8,2 Prozent) an. Dieser Anstieg entspricht dem Muster vieler Gemeinden im Umland größerer Städte, die von konjunkturellen Schwankungen betroffen sind.

Der Landkreis Tübingen erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 78 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut schnitt der Kreis bei Demografie (Platz 43) und Wohlstand (Platz 85) ab. Schwächer positioniert ist er bei Arbeitsmarkt (Platz 122) und Wettbewerb und Innovation (Platz 123). Diese Teilindizes gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, sie geben aber Hinweise auf die wirtschaftliche Struktur der Region. Dettenhausen selbst verfügt über keine Hochschule.