Empfingen

Der Ort

Empfingen ist eine 18,29 km² große Gemeinde im Landkreis Freudenstadt im Nordschwarzwald. Mit 4.321 Einwohnern (2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 236 Einwohnern je km² – deutlich über dem ländlichen Durchschnitt. Die Gemeinde ist durch die Anschlussstelle Empfingen an die A81 (Stuttgart–Singen) angebunden und führt die B463 durch den Ort. Seit 1975 besteht eine Vereinbarte Verwaltungsgemeinschaft mit Horb am Neckar. Die Gemeinde ist schuldenfrei (Stand 2021).

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Der Immobilienmarkt in Empfingen zeichnet sich durch überdurchschnittlich hohe Preise aus. Die Angebotsmiete liegt bei 10,65 € je m², der Angebotskaufpreis bei 3.740 € je m². Beide Werte sind die höchsten unter allen Nachbarorten im Umkreis bis 13 km. Die Angebotsmiete liegt damit knapp unter dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 €), der Kaufpreis jedoch deutlich über dem Landesmittel (3.140 €). Der Kaufpreisfaktor beträgt 29,26 – das bedeutet, dass der Kaufpreis fast 29,3-mal so hoch ist wie die jährliche Miete. Zum Vergleich: Der Bundesdurchschnitt liegt bei 23,5, der Kreis Freudenstadt bei 22,1. Die Bruttomietrendite von 3,42 % ist die niedrigste aller Nachbarorte und liegt unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 % sowie dem Kreisdurchschnitt von 4,68 %. Ein Käufer muss hier also deutlich mehr für die Quadratmeterzahlung als für die laufende Miete – was die Rendite drückt.

Preisentwicklung: Starke Schwankungen

Die Zeitreihen zeigen eine ungewöhnlich volatile Entwicklung. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 6,90 € (2018) und 11,36 € (2023) – ein Anstieg von über 60 % im Zeitraum von fünf Jahren. Der Kaufpreis zeigt noch größere Ausschläge: Von 2.843 € (2019) fiel er 2021 auf 2.281 €, stieg dann wieder an und erreichte 2025 mit 4.778 € einen neuen Höchststand – ein Anstieg von über 100 % gegenüber 2021. Besonders der Sprung von 3.115 € (2024) auf 4.778 € (2025) fällt ins Gewicht. Die CAGR-Werte liegen bei 4,75 % für die Miete und 4,63 % für den Kaufpreis über den verfügbaren Zeitraum. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Ein auffälliger Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Kaufpreis von 3.740 € und dem Zeitreihenwert von 4.778 € für 2025. Dieser Unterschied von rund 28 % deutet darauf hin, dass der aktuelle Angebotspreis unter dem Jahresdurchschnitt 2025 liegt – möglicherweise weil der Markt im Laufe des Jahres nachgegeben hat. Die Zeitreihenwerte sind Jahresdurchschnitte, während die aktuellen Marktdaten einen Stichtagswert darstellen.

Regionale Einordnung: Ausreißer nach oben

Im regionalen Vergleich sticht Empfingen deutlich heraus. Mit 10,65 € je m² liegt die Miete über allen Nachbarorten – Horb am Neckar (10,49 €) und Eutingen im Gäu (10,20 €) folgen auf den nächsten Rängen. Beim Kaufpreis mit 3.740 € je m² liegt Empfingen ebenfalls an der Spitze; der nächstgelegene Nachbar Vöhringen liegt bei 3.158 €, Starzach mit 2.047 € deutlich darunter. Die Bruttomietrendite von 3,42 % ist die niedrigste aller Nachbarorte. Der Kaufpreisfaktor von 29,26 liegt ebenfalls über allen Vergleichswerten. Empfingen ist damit ein klarer Ausreißer nach oben im regionalen Vergleich. Im Bundesland liegt Empfingen im Perzentilrang von etwa 6 % – das bedeutet, dass nur etwa 6 % der Orte im Land eine niedrigere Rendite aufweisen.

Standortfaktoren: Wohlstand, aber begrenzte Dynamik

Die Bevölkerung von Empfingen wuchs von 3.979 (2015) auf 4.321 (2024) – ein Zuwachs von 8,6 %. Dieser Zuzug geht einher mit der Entwicklung der Immobilienpreise. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 76 Promille (7,6 %). Im historischen Vergleich schwankte sie zwischen 46 Promille (2018) und 76 Promille (2023) – ein Anstieg, der auf eine zunehmende Arbeitslosigkeit im Kreis hindeutet. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Freudenstadt im Gesamt-Ranking Rang 154 von rund 400 Kreisen. Im Teilindex Wohlstand und soziale Lage liegt der Kreis mit Rang 68 deutlich im oberen Drittel, während er im Dynamik-Index mit Rang 270 im unteren Bereich liegt. Dieser Widerspruch – hoher Wohlstand bei niedriger Dynamik – entspricht dem Muster eines Ortes, der durch bestehende Attraktivität und begrenzte Angebotsfläche hohe Preise erzielt, ohne dass eine starke wirtschaftliche Dynamik die Entwicklung weiter antreibt. Am Ort bestehen keine Hochschulen.