Nordhausen, Stadt

Der Ort Nordhausen

Nordhausen, Stadt, liegt im Nordwesten Thüringen am Südrand des Harzes und nimmt den Status eines Oberzentrums ein. Die Kreisstadt des Landkreises Nordhausen hat 41.233 Einwohner auf einer Fläche von 108,24 km² und ist damit die sechstgrößte Stadt des Landes. Als Hochschulstandort mit der Hochschule Nordhausen sowie als nordthüringisches Kultur- und Industriezentrum erfüllt die Stadt eine überregionale Funktion. Die nächstgelegenen Großstädte sind Göttingen (ca. 60 km), Erfurt (ca. 61 km), Halle (Saale) (ca. 81 km), Braunschweig (ca. 87 km) und Magdeburg (ca. 91 km).

Aktueller Immobilienmarkt

Der aktuelle Angebotsmietpreis in Nordhausen liegt bei 7,01 Euro je Quadratmeter. Im Landesvergleich liegt dieser Wert knapp über dem Thüringer Durchschnitt von 6,88 Euro/m², liegt aber deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro/m². Der Angebotskaufpreis beträgt 1.735 Euro/m² und liegt damit über dem Landesdurchschnitt von 1.459 Euro/m², aber deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro/m².

Der Kaufpreisfaktor beträgt 20,64, was bedeutet, dass das 20,64-fache des jährlichen Mietzinses als Kaufpreis angegeben wird. Zum Vergleich: Der Thüringer Durchschnitt liegt bei 17,9. Ein höherer Faktor deutet auf niedrigere Mietrenditen im Verhältnis zu den Kaufpreisen hin.

Die Bruttomietrendite liegt bei 4,85 %. Im Landesvergleich liegt Nordhausen damit im unteren Drittel (Perzentilrang 27,6 von 605 Standorten in Thüringen). Der Kreisdurchschnitt liegt bei 7,94 %, was zeigt, dass Nordhausen als Stadt im Kreis die niedrigste Rendite im Verhältnis zu den Mieten aufweist.

Die CAGR für Mieten beträgt 1,06 % pro Jahr, die für Kaufpreise 0,80 % pro Jahr über den betrachteten Zeitraum.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete entwickelte sich von 2018 bis 2026 wie folgt: 2018 lag sie bei 6,23 Euro/m², stieg bis 2020 auf 6,74 Euro/m², fiel 2021 leicht auf 6,38 Euro/m² und erholte sich bis 2022 auf 6,83 Euro/m². In den Jahren 2023 bis 2025 stabilisierte sie sich bei rund 6,81 Euro/m², bevor sie 2026 leicht auf 6,78 Euro/m² sank.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt hingegen extreme Schwankungen, die über eine einfache Trendbetrachtung hinausgehen: 2018 lag der Angebotskaufpreis bei 1.986 Euro/m², fiel 2019 stark auf 1.225 Euro/m², stieg 2020 auf 1.383 Euro/m² und erreichte 2021 mit 1.973 Euro/m² ein zweites Hoch. 2022 folgte mit 1.930 Euro/m² ein weiterer hoher Wert, bevor 2023 ein deutlicher Rückgang auf 1.253 Euro/m² stattfand. 2024 stieg der Preis wieder auf 1.480 Euro/m², fiel 2025 auf 1.336 Euro/m² und zeigt für 2026 einen starken Anstieg auf 2.117 Euro/m².

Diese starken jährlichen Schwankungen deuten auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Angebote oder Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlich erfassten Inseraten basieren.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Nordhausens ist seit 2015 rückläufig. Von 42.217 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Zahl bis 2021 auf 40.563, was einem Rückgang von 3,9 % entspricht. Seit 2022 stabilisiert sich die Bevölkerung leicht bei rund 41.233 Einwohnern (2022–2024). Insgesamt beträgt der Rückgang seit Beginn der Zeitreihe 2,3 %.

Die Arbeitslosigkeit wird in der Datenlage als absolute Zahl der Arbeitslosen angegeben: 2.257 im Jahr 2015, mit einem Tiefstand von 1.802 im Jahr 2019, einem Anstieg auf 2.003 im Jahr 2020 und einem weiteren Anstieg auf 2.226 im Jahr 2023. Bezogen auf die Bevölkerung entspricht dies einer Quote von etwa 5,4 % (2023).

Die Bevölkerungsdichte liegt bei 381 Einwohnern je km², was für eine Stadt dieser Größe typisch ist.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt sich, dass Nordhausen im Kreis Nordhausen die höchsten Angebotsmieten (7,01 Euro/m² vs. 6,56 Euro/m² im Kreisdurchschnitt) und die höchsten Angebotskaufpreise (1.735 Euro/m² vs. 1.126 Euro/m² im Kreisdurchschnitt) aufweist. Dies ist typisch für eine Kreisstadt, die als Zentrum des Landkreises eine höhere Nachfrage generiert.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Werther (7 km entfernt) liegt mit 6,20 Euro/m² Miete und 1.729 Euro/m² Kaufpreis ähnlich wie Nordhausen. Urbach (7,9 km) weist mit 558 Euro/m² deutlich niedrigere Kaufpreise auf, was auf eine andere Marktstruktur hindeutet. Heringen/Helme (8,3 km) liegt mit 1.410 Euro/m² Kaufpreis näher an Nordhausen.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Nordhausen auf Platz 396 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen: Dynamik 384, Stärke 389, Demografie 392, Arbeitsmarkt 387, Wettbewerb und Innovation 389, Wohlstand und soziale Lage 321. Diese Ränge beziehen sich auf den Kreis, nicht auf die einzelne Stadt. Die Platzierungen im unteren Bereich deuten auf strukturelle Herausforderungen hin.

Bewertung und Perspektiven

Nordhausen verfügt mit der Hochschule Nordhausen über einen Hochschulstandort, was als positiver Standortfaktor für die Stadt einzuschätzen ist. Die Kombination aus Hochschulstandort, Oberzentrumstatus und der Lage am Südrand des Harzes mit dem angrenzenden Naturpark Südharz bietet touristische und wirtschaftliche Perspektiven.

Die extreme Volatilität der Kaufpreisdaten stellt jedoch eine besondere Herausforderung für die Marktbewertung dar. Die starken jährlichen Schwankungen von über 600 Euro/m² zwischen Hoch- und Tiefwerten deuten auf einen Markt hin, der von wenigen großen Transaktionen oder Angebotslücken geprägt sein könnte. Für Investoren und Eigentümer bedeutet dies, dass einzelne Jahreswerte nur begrenzte Aussagekraft haben und langfristige Trends vorsichtig interpretiert werden sollten.

Die Kombination aus niedrigen absoluten Preisniveaus, rückläufiger Bevölkerung und den schwachen Prognos-Rängen spricht für einen strukturell schwachen, aber preisgünstigen Immobilienmarkt. Die stabilisierenden Bevölkerungszahlen seit 2022 und die über dem Landesdurchschnitt liegenden Mieten können als positive Signale gewertet werden.