Ellrich, Stadt

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Ellrich liegt im Nordharz im Landkreis Nordhausen, Thüringen, auf einer Fläche von 69,41 km² bei rund 5.488 Einwohnern. Der Ort gehört zu den ländlich strukturierten Gemeinden im Harzvorland, die von Strukturwandel und Bevölkerungsrückgang geprägt sind.

Der Immobilienmarkt in Ellrich ist durch extrem niedrige Angebotspreise gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 664 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,07 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (Kaufpreis: 1.126 €/m², Miete: 6,56 €/m²) und unter dem Landesdurchschnitt Thüringens (Kaufpreis: 1.459 €/m², Miete: 6,88 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 9,12, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem etwa 9,1-fachen der Jahreskaltmiete entspricht.

Die Bruttomietrendite von 10,97 % ist die höchste unter allen Nachbarorten im Umkreis und im 95. Perzentil des Bundeslandes. Diese hohe Rendite resultiert aus den niedrigen Kaufpreisen im Verhältnis zu den Mieten – ein Merkmal strukturschwacher ländlicher Räume mit Überangeboten an Immobilien.

Preisentwicklung: Starke Schwankungen und widersprüchliche Daten

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen starke Schwankungen in beiden Märkten.

Bei den Mieten bewegt sich der Wert zwischen 3,80 €/m² (2018) und 6,07 €/m² (aktuell). Der CAGR von 5,96 % über die Reihe ist ein rechnerischer Mittelwert, der die starken jährlichen Schwankungen verschleiert: Nach einem Anstieg auf 5,62 €/m² 2019 folgte ein Rückgang auf 4,36 €/m² 2020, gefolgt von weiteren Auf- und Abwärtsbewegungen.

Beim Kaufpreis sind die Schwankungen noch ausgeprägter. Der Wert stieg von 541 €/m² (2018) auf 831 €/m² (2020), fiel dann auf 600 €/m² (2021), stieg wieder auf 848 €/m² (2024) und zeigte 2025 einen Rückgang auf 489 €/m². Der Wert von 1.230 €/m² für 2026 stellt einen extremen Ausreißer dar – ein Anstieg von über 150 % innerhalb eines Jahres.

Ein auffälliger Widerspruch besteht zwischen dem aktuellen Angebotskaufpreis von 664 €/m² und dem Zeitreihenwert von 1.230 €/m² für 2026. Beide Werte stammen aus den Lagefaktor-Daten, sind aber nicht miteinander vereinbar. Der aktuelle Wert von 664 €/m² entspricht dem Niveau der Jahre 2018–2021, während der 2026er-Zeitreihenwert deutlich darüber liegt. Die Ursache für diese Diskrepanz ist in der Datenlage nicht erklärbar.

Der CAGR von 10,80 % beim Kaufpreis wird maßgeblich von dem extremen 2026er-Zeitreihenwert beeinflusst. Ohne diesen Wert läge die Entwicklung deutlich moderater.

Demografie und Arbeitsmarkt: Strukturwandel und Bevölkerungsrückgang

Die Bevölkerung von Ellrich ist seit 2015 um 1,65 % gesunken, von 5.580 auf 5.488 Einwohner (2024). Der Rückgang beschleunigte sich zwischen 2017 und 2021, als die Bevölkerung von 5.561 auf 5.391 Einwohner fiel. Seit 2022 stabilisiert sich die Zahl leicht bei rund 5.490.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 79 Einwohner je Quadratkilometer – ein typischer Wert für ländliche Räume im Harzvorland.

Die Arbeitslosenzahl lag 2023 bei 170. Sie ging von 193 (2015) auf 123 (2018) zurück, stieg dann aber wieder an und lag 2023 bei 170 – nahe dem Niveau von 2015. Die absolute Zahl lässt sich ohne Kenntnis der erwerbsfähigen Bevölkerung nicht in eine Quote umrechnen. Der Trend zeigt jedoch: Nach einer Erholung zwischen 2015 und 2018 hat sich die Arbeitslosigkeit seither wieder verschlechtert.

Der Bevölkerungsrückgang und die Entwicklung der Arbeitslosigkeit sind typische Merkmale strukturschwacher ländlicher Gemeinden in Ostthüringen und erklären die niedrigen Immobilienpreise und das geringe Nachfragedefizit.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Im regionalen Vergleich fällt Ellrich durch ein extremes Preis-Rendite-Verhältnis auf.

Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 14,5 km Entfernung hat Ellrich die niedrigsten Kaufpreise (664 €/m²) und die höchste Bruttomietrendite (10,97 %). Der nächstgelegene Nachbarort Walkenried (3,5 km) weist bereits 952 €/m² Kaufpreis und 8,23 % Rendite aus. Bad Sachsa (7,9 km) liegt bei 1.077 €/m² und 8,03 %.

Im Landkreis Nordhausen liegt Ellrich mit 664 €/m² deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.126 €/m². In Thüringen liegt Ellrich mit einem Rendite-Perzentil von 95,84 im oberen Fünftel – nicht wegen guter Renditechancen, sondern wegen der extrem niedrigen Kaufpreise.

Die hohen Renditen in Ellrich und anderen Harzvorland-Gemeinden sind kein Indikator für attraktive Anlagemärkte, sondern spiegeln die strukturelle Schwäche der Region wider: niedrige Kaufpreise bei gleichzeitig geringem Mietniveau.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Nordhausen auf Platz 396 von rund 400 deutschen Kreisen (Gesamtrang). Die Teilindizes liegen ebenfalls im unteren Drittel: Demografie (392), Arbeitsmarkt (387), Wettbewerb und Innovation (389). Nur beim Wohlstand und der sozialen Lage (321) und bei der Dynamik (384) ist die Position etwas besser, aber immer noch im unteren Bereich. Keine Hochschulen sind am Ort vorhanden.