Urbach

Ort und Demografie

Urbach ist eine Gemeinde im nördlichen Thüringen im Landkreis Nordhausen mit 850 Einwohnern auf 26,53 km². Die Bevölkerung ist seit 2015 um 7 % auf 850 zurückgegangen – von 914 (2015) auf 850 (2024) – mit einem nahezu linearen Verlauf, unterbrochen nur durch einen kurzen Einbruch auf 860 (2022) und Stabilisierung auf 850 in den letzten beiden Jahren. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,53 % und gehört damit zu den niedrigeren Werten. Die Bevölkerungsdichte beträgt 32 Einwohner je km², was Urbach zu einem ländlich strukturierten Ort macht.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Nordhausen mit Rang 396 von rund 400 Kreisen sehr weit hinten ein. Besonders die Teilindizes Demografie (392), Arbeitsmarkt (387) und Wettbewerb/Innovation (389) liegen im unteren Drittel. Der Index Wohlstand/Soziale Lage (321) ist relativ besser, was auf geringere Lebenshaltungskosten hindeuten könnte. Urbach als Gemeinde teilt diese strukturelle Lage des Landkreises.

Immobilienmarkt und Preise

Der Immobilienmarkt in Urbach ist durch extrem niedrige Kaufpreise geprägt. Der Angebotskaufpreis liegt bei 558 €/m², was knapp der Hälfte des Kreisdurchschnitts von 1.126 €/m² und etwa 38 % des Thüringer Durchschnitts von 1.459 €/m² entspricht. Im Vergleich zu den Nachbarorten hat Urbach die niedrigsten Kaufpreise – selbst Berga mit 604 €/m² liegt darüber. Der Kaufpreisfaktor beträgt 6,7, deutlich unter dem Kreiswert von 14,30 und dem Landeswert von 17,88.

Die Angebotsmiete liegt bei 6,94 €/m² und bewegt sich damit knapp über dem Kreisdurchschnitt (6,56 €/m²) und dem Landesdurchschnitt (6,88 €/m²), liegt aber unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m². Diese Diskrepanz – niedrige Kaufpreise bei relativ moderaten Mieten – führt zu einer Bruttomietrendite von 14,93 %. Dieser Wert liegt im Perzentil 99,83 aller 605 Orte in Thüringen, ist also praktisch der höchste im Bundesland.

Die Mietentwicklung zeigt eine starke Volatilität: Von 5,15 €/m² (2019) stieg die Miete auf 7,07 €/m² (2022) und 8,33 €/m² (2023), fiel dann auf 5,21 €/m² (2025) und liegt 2026 bei 6,00 €/m². Der CAGR von 2,21 % über den gesamten Zeitraum maskiert diese Schwankungen. Die Kaufpreisreihe ist nur für 2025 mit 558,82 €/m² verfügbar, eine Entwicklung lässt sich daraus nicht ableiten.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Die Kombination aus extrem niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten erzeugt eine Bruttomietrendite von 14,93 %, die praktisch kein anderes Dorf in Thüringen erreicht. Dies entspricht einem Kaufpreisfaktor von 6,7, der weniger als die Hälfte des Kreiswerts von 14,30 beträgt. Der Markt in Urbach unterscheidet sich damit fundamental von den umliegenden Orten: Die Nachbarorte liegen mit Kaufpreisfaktoren zwischen 8,1 (Berga) und 21,2 (Sondershausen) deutlich darüber.

Die Bevölkerungsentwicklung ist ein Gegenpol: Mit -7 % seit 2015 schrumpft der Ort kontinuierlich, wenn auch verlangsamt in den letzten Jahren. Die niedrige Arbeitslosenquote von 2,53 % (2023) steht im Kontrast zur Bevölkerungsschrumpfung und deutet darauf hin, dass die verbleibende Bevölkerung gut in den Arbeitsmarkt integriert ist, der Ort aber dennoch an Zuzug verliert.

Der Prognos-Zukunftsatlas bewertet den Landkreis Nordhausen mit Rang 396 von ~400 sehr kritisch, insbesondere in den Bereichen Demografie, Arbeitsmarkt und Wettbewerb. Diese strukturellen Schwächen des Landkreises spiegeln sich in den niedrigen Immobilienpreisen wider, während die Mieten durch das lokale Angebot-Nachfrage-Gefälle moderat bleiben.

Keine Hochschulen sind am Ort vorhanden, was die Nachfrage nach Mietwohnungen auf den lokalen Bedarf beschränkt. Bodenrichtwerte liegen nicht vor.