Berga

Marktüberblick

Berga (06536) im Mansfeld-Südharz ist ein kleiner Ort mit rund 1.650 Einwohnern auf 25,9 km², der sich durch extrem niedrige Immobilienpreise und entsprechend hohe Bruttomietrenditen auszeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 604 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,25 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 8,06, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 8,06-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Die Bruttomietrendite liegt bei 12,42 Prozent. Diese Werte sind systematisch als Angebotswerte aus Inseraten zu verstehen und liegen über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Kombination aus sehr niedrigem Kaufpreis und moderater Miete führt zu einer der höchsten Bruttomietrenditen im Vergleich zu allen Nachbarorten und deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt. Der Markt ist durch niedrige absolute Preise geprägt, was ihn für ertragsorientierte Anleger attraktiv macht, gleichzeitig aber auch auf eine schwache Nachfrage nach Immobilienkäufen hindeutet.

Preisentwicklung

Die Mietpreise zeigen über die Zeitreihe von 2018 bis 2026 einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 5,17 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie auf 7,66 Euro im Jahr 2026, was einem jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 5,04 Prozent entspricht. Besonders auffällig ist der Sprung von 5,86 Euro im Jahr 2024 auf 7,49 Euro im Jahr 2025. Der Kaufpreis ist von 313,59 Euro je Quadratmeter im Jahr 2022 auf 750 Euro im Jahr 2024 gestiegen, was einem CAGR von 54,65 Prozent über diesen Zeitraum entspricht. Beide Entwicklungen zeigen eine dynamische Preisanpassung in jüngster Zeit, die über den langfristigen Trend hinausgeht.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Bergas ist seit 2015 um 4,83 Prozent von 1.738 auf 1.654 Einwohner im Jahr 2024 gesunken. Die Bevölkerungsdichte beträgt 64 Einwohner je Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote ist hingegen deutlich gesunken: Von 8,08 Prozent im Jahr 2015 auf 4,98 Prozent im Jahr 2023. Dieser Gegensatz – Bevölkerungsrückgang bei gleichzeitig sinkender Arbeitslosigkeit – deutet auf eine strukturelle Veränderung der Erwerbsbevölkerung hin: Möglicherweise ziehen vor allem erwerbslose oder sozial schwächere Bevölkerungsgruppen ab, während die erwerbstätige Bevölkerung stabil bleibt oder sogar wächst.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Berga bei allen drei Kennzahlen an den Rändern: Die Angebotsmiete von 6,25 Euro je Quadratmeter liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt (6,17 Euro), ist aber deutlich niedriger als der Landesdurchschnitt (6,40 Euro) und der Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Der Kaufpreis von 604 Euro je Quadratmeter liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (972,78 Euro), dem Landesdurchschnitt (1.095,17 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (2.408,80 Euro). Die Bruttomietrendite von 12,42 Prozent ist die höchste im Vergleich zu allen acht Nachbarorten (Spannweite 5,77 bis 14,93 Prozent) und liegt im Perzentilrang von 94,95 Prozent im Bundesland Sachsen-Anhalt. Das bedeutet, dass nur etwa 5 Prozent der Orte im Land eine noch höhere Rendite aufweisen.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Mansfeld-Südharz auf Rang 393 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Die Teilindizes zeigen ähnliche Schwächen: Rang 391 im Arbeitsmarkt, 394 in der Stärke, 383 in Wettbewerb und Innovation, 381 in der Demografie und 327 im Wohlstand. Keine dieser Bewertungen bezieht sich auf die Gemeinde Berga selbst, sondern auf den übergeordneten Kreis. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende ausschließt. Die Kombination aus niedrigem Prognos-Rang, fehlender Hochschulstruktur und Bevölkerungsrückgang erklärt die strukturell niedrige Nachfrage nach Immobilienkäufen und damit die niedrigen Kaufpreise.