Kyffhäuserland

Marktüberblick: Niedrigpreise und hohe Rendite

Kyffhäuserland ist eine Einheitsgemeinde im Kyffhäuserkreis mit rund 3.810 Einwohnern auf 129 km². Die Gemeinde entstand 2012 aus dem Zusammenschluss von acht Ortsteilen (Badra, Bendeleben, Göllingen, Günserode, Hachelbich, Rottleben, Seega, Steinthaleben) und liegt landwirtschaftlich geprägt zwischen den Mittelgebirgen Hainleite, Kyffhäuser und Windleite. Die Bevölkerungsdichte beträgt 30 Einwohner je km² — damit gehört Kyffhäuserland zu den am dünnsten besiedelten Gemeinden Thüringens.

Die vorliegenden Immobilienkennzahlen basieren auf Angebotswerten aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Angebotsmiete beträgt 5,52 €/m², der Angebotskaufpreis 594 €/m². Beide Werte liegen deutlich unter den Durchschnitten des Kyffhäuserkreises (Miete 6,44 €/m², Kaufpreis 1.140,58 €/m²) und des Landes Thüringen (Miete 6,88 €/m², Kaufpreis 1.458,96 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 8,96 — der Kaufpreis entspricht knapp neun Jahren der Jahreskaltmiete. Im Landesvergleich gehört Kyffhäuserland damit zu den preisgünstigsten Orten.

Die Bruttomietrendite von 11,16 % ist die höchste unter allen 605 erfassten Orten in Thüringen (Perzentilrang 96,3). Dieser Wert resultiert aus der Kombination sehr niedriger Kaufpreise mit auf niedrigem Niveau schwankenden Mieten. Selbst der günstigste Nachbarort, Berga (6,25 €/m² Miete, 604 €/m² Kaufpreis), liegt in beiden Kennzahlen über Kyffhäuserland. Die niedrigen Preise sind also kein lokaler Ausreißer, sondern entsprechen dem Muster des gesamten Kyffhäuserkreises, der im Landesvergleich zu den preisgünstigsten Regionen gehört.

Preisentwicklung: Kaufpreisverfall bei stabilen Mieten

Die Kaufpreise in Kyffhäuserland sind in den letzten Jahren deutlich gefallen: Von 820,55 €/m² (2021) auf 579,93 €/m² (2023) entspricht das einem Rückgang von rund 29 %. Die Zeitreihe der Kaufpreise umfasst nur zwei Messpunkte (2021 und 2023), ist aber nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Angebotsmieten zeigen ein anderes Muster: Sie schwanken zwischen 4,00 €/m² (2018) und 5,94 €/m² (2022), ohne einen klaren Trend aufzuweisen. Der aktuelle Wert von 5,52 €/m² (2024) liegt nahe am Mehrjahresdurchschnitt. Die Mieten entwickeln sich also deutlich stabiler als die Kaufpreise.

Die hohe Bruttomietrendite von 11,16 % ist in diesem Kontext als Indikator für ein überproportional hohes Angebot bei gleichzeitig geringem Nachfragedruck zu verstehen. Sie macht Kyffhäuserland zum renditestärksten Ort in Thüringen, was jedoch weniger eine Chance für Investoren darstellt als vielmehr die strukturelle Schwäche des Standorts widerspiegelt.

Standortfaktoren: Peripherie ohne Infrastruktur

Die Bevölkerung von Kyffhäuserland ist seit der Wiedervereinigung kontinuierlich gesunken: Von 6.557 Einwohnern (1910) über 5.470 (1989) und 5.042 (1995) auf 3.810 (2024). Seit der Gemeindeneugründung 2012 (4.119 Einwohner) ist die Bevölkerung um 7,3 % zurückgegangen. Im Zeitraum 2015 bis 2024 sank die Einwohnerzahl von 3.999 auf 3.821 (laut Lagefaktor-Datenbasis) bzw. 3.810 (laut Wikipedia), was einem Rückgang von rund 4,5 % entspricht. Die leichte Differenz in den absoluten Zahlen beruht auf unterschiedlichen Zählweisen.

Die Anzahl der Arbeitslosen ist von 194 (2015) auf 121 (2023) gefallen. Dieser Rückgang ist jedoch vor dem Hintergrund der schrumpfenden Bevölkerung und der Alterungsstruktur zu betrachten — er bedeutet nicht zwangsläufig eine verbesserte wirtschaftliche Lage.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kyffhäuserkreis den Gesamt-Rang 392 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen durchweg schlechte Werte: Dynamik (Rang 363), Stärke (387), Demografie (357), Arbeitsmarkt (390), Wettbewerb und Innovation (393). Lediglich der Index Wohlstand und soziale Lage (Rang 293) liegt etwas besser, was jedoch eher den niedrigen Preisniveau als Wohlstand widerspiegelt. Kyffhäuserland profitiert oder leidet direkt von diesen Kreiswerten, da es mitten im Kreis liegt und keine eigene städtische Struktur aufweist.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist landwirtschaftlich geprägt und verfügt nicht über nennenswerte Gewerbeansiedlungen der Industrie oder Dienstleistungen. Im 20. Jahrhundert spielte der Bergbau auf Kalisalz eine Rolle, die Förderung wurde jedoch nach 1990 eingestellt.

Infrastruktur und Lage

Die Verkehrsanbindung von Kyffhäuserland ist eingeschränkt. Die Gemeinde liegt etwa 15 Kilometer südlich der Bundesautobahn 38. Die Bundesstraße 85 führt durch das Kyffhäusergebirge im Nordosten der Gemeinde, ohne jedoch einen Ortsteil zu durchqueren. Eigene Schienenanbindungen bestehen seit der Einstellung der Kyffhäuserbahn im Jahr 2006 nicht mehr. Die nächsten Bahnhöfe befinden sich in Sondershausen (Strecke Erfurt–Nordhausen), Berga-Kelbra (Strecke Halle–Kassel) sowie Griefstedt, Heldrungen und Artern (Strecke Erfurt–Sangerhausen).

Diese infrastrukturelle Abgrenzung erklärt teilweise die niedrigen Immobilienpreise und die hohe Mietrendite: Ohne gute Anbindung an überregionale Verkehrswege und ohne städtische Zentren ist die Nachfrage nach Wohnraum strukturell begrenzt. Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, fehlendem Gewerbe und schlechter Erreichbarkeit führt dazu, dass Wohnraum im Überangebot steht und die Preise auf niedrigem Niveau verharren.