Niederbösa

Marktüberblick

Niederbösa ist ein Ortsteil der Gemeinde Oberbösa im Kyffhäuserkreis mit rund 119 Einwohnern auf einer Fläche von 4,63 km². Der Ort liegt an der Südabdachung der Hainleite am nördlichen Rand des Thüringer Beckens und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Greußen. Mit einer Bevölkerungsdichte von 26 Einwohnern pro km² handelt es sich um einen der kleinsten und dünnst besiedelten Orte der Region.

Der lokale Immobilienmarkt weist deutlich unterdurchschnittliche Preise aus. Die Angebotsmiete liegt bei 6,20 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 920 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Bruttomietrendite beträgt 8,09 Prozent und der Kaufpreisfaktor 12,37. Eine hohe Rendite bei gleichzeitig niedrigem Kaufpreis und niedrigem Kaufpreisfaktor beschreibt denselben Sachverhalt aus drei Blickwinkeln: Die Mieten stehen in einem günstigen Verhältnis zu den Kaufpreisen, was auf einen Markt mit niedrigen Grundstücks- und Immobilienpreisen hindeutet.

Preisentwicklung

Die verfügbaren Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind als geschätzt gekennzeichnet und umfassen die Jahre 2021 bis 2025. Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 5,10 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 6,20 Euro im Jahr 2025, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 5,0 Prozent entspricht. Der geschätzte Kaufpreis entwickelte sich von 790 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 920 Euro im Jahr 2025, was einem jährlichen Wachstum von rund 3,9 Prozent entspricht.

Die Miete wächst in dieser Schätzung schneller als der Kaufpreis. Das bedeutet, dass sich die Bruttomietrendite in den geschätzten Werten leicht verbessert hat. Da beide Reihen als geschätzt gekennzeichnet sind, sind diese Entwicklungen mit Unsicherheit behaftet und stellen keine gesicherten Marktdaten dar.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Niederbösa ist seit 2015 um rund 10,5 Prozent zurückgegangen, von 133 auf 119 Einwohner im Jahr 2024. Der stärkste Rückgang trat zwischen 2015 und 2021 ein, als die Einwohnerzahl von 133 auf 119 sank. Seit 2022 stabilisiert sich die Zahl bei 118 bis 119 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote schwankte in den verfügbaren Jahren zwischen 2,67 Prozent (2018) und 6,85 Prozent (2019). Im Jahr 2023 lag sie bei 6,58 Prozent, was deutlich über dem Wert von 2018 liegt. Die absolute Zahl der Arbeitslosen beträgt fünf Personen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von Niederbösa (6,20 €/m²) unter dem Kreisdurchschnitt von 6,44 €/m² und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 6,88 €/m². Der Kaufpreis von 920 €/m² liegt ebenfalls unter dem Kreiswert von 1.141 €/m² und dem Landeswert von 1.459 €/m².

Die Bruttomietrendite von 8,09 Prozent übertrifft den Kreisdurchschnitt von 7,29 Prozent und den Landesdurchschnitt von 6,32 Prozent deutlich. Niederbösa liegt mit einem Perzentilrang von 82,2 im Bundesland bei der Rendite – die Rendite ist also höher als bei 82 Prozent der anderen 605 erfassten Orte in Thüringen. Der Kaufpreisfaktor von 12,37 liegt unter dem Kreiswert von 14,76 und dem Landeswert von 17,88.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Trebra (1,8 km entfernt) weist mit 6,62 €/m² eine höhere Miete und mit 1.150 €/m² einen höheren Kaufpreis aus. Oberbösa (1,7 km) hat dieselbe Miete von 6,20 €/m², aber einen höheren Kaufpreis von 1.050 €/m². Kindelbrück (6,5 km) liegt mit 7,20 €/m² deutlich höher in der Miete, bei einem höheren Kaufpreis von 1.076 €/m², was einer Rendite von 8,03 Prozent entspricht. Topfstedt (4 km) hat mit 1.450 €/m² den höchsten Kaufpreis der Nachbarn bei einer Miete von 6,13 €/m² und damit die niedrigste Rendite von 5,07 Prozent.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kyffhäuserkreis, zu dem Niederbösa gehört, mit einem Gesamtrang von 392 von rund 400 deutschen Kreisen. In den Teilindizes erreicht der Kreis die Ränge 393 im Bereich Wettbewerb und Innovation, 390 im Arbeitsmarkt, 387 in der Stärke und 357 in der Demografie. Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt mit 293 etwas besser. Diese Werte gelten für den Kreis als Ganzes und nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus niedrigem Bevölkerungswachstum, rückläufiger Einwohnerzahl und einem Kreis, der in den Zukunftsatlas-Indizes weit hinten liegt, beschreibt einen ländlichen Raum mit strukturellen Herausforderungen.