Bad Frankenhausen/Kyffhäuser, Stadt

Marktüberblick und regionale Einordnung

Bad Frankenhausen/Kyffhäuser liegt im nordöstlichen Thüringen im Kyffhäuserkreis und vereint zwei Charakteristika, die den Immobilienmarkt prägen: den Status als staatlich anerkannter Kurort und eine strukturell schwache Standortposition im regionalen Vergleich.

Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 7,05 Euro pro Quadratmeter und übertrifft damit sowohl den Durchschnitt des Kyffhäuserkreises (6,44 Euro) als auch den Thüringer Landesdurchschnitt (6,88 Euro). Der Angebotskaufpreis von 1.089 Euro pro Quadratmeter liegt indes unter dem Kreiswert (1.141 Euro) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt (1.459 Euro). Diese Kombination aus überdurchschnittlicher Miete und unterdurchschnittlichem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 7,77 Prozent. Damit liegt Bad Frankenhausen im oberen Quartil der Thüringer Orte (Perzentilrang 79) und übertrifft sowohl den Kreisdurchschnitt (7,29 Prozent) als auch den Landeswert (6,32 Prozent) deutlich. Der Kaufpreisfaktor von 12,87 ist niedriger als der Kreiswert (14,76) und der Landesdurchschnitt (17,88), liegt aber über dem einiger Nachbarorte wie Kyffhäuserland (berechnet ca. 9,0) oder Borxleben (ca. 10,6).

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Bad Frankenhausen hat mit 7,05 Euro die zweithöchste Miete im Umkreis – nur Etzleben (7,68 Euro) und Borxleben (7,51 Euro) liegen darüber. Der Kaufpreis von 1.089 Euro liegt jedoch im mittleren Drittel der Nachbarn. Die Kombination führt zu einer Rendite von 7,77 Prozent, die über der Mehrzahl der Nachbarn liegt, aber deutlich unter dem Extremwert von Kyffhäuserland (11,16 Prozent bei nur 594 Euro Kaufpreis). Kelbra (9,6 km) liegt mit 6,62 Euro Miete und 1.250 Euro Kaufpreis näher am Durchschnitt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Entwicklung der Miet- und Kaufpreise über die letzten Jahre zeigt einen starken, aber unterschiedlich verlaufenden Trend.

Die Angebotsmiete stieg von 5,04 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 6,90 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg um 37 Prozent. Der stärkste Sprung occurred 2021 (von 5,00 auf 6,02 Euro) und erneut 2025 (von 6,61 auf 7,41 Euro). Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 4,0 Prozent.

Der Kaufpreis verhielt sich deutlich volatiler. Von 831 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg er 2019 auf 1.000 Euro, fiel 2020 auf 797 Euro, stieg 2021 auf einen Spitzenwert von 1.500 Euro und sank dann wieder auf 1.050 Euro im Jahr 2024. 2025 folgte ein erneuter Anstieg auf 1.345 Euro, bevor der Wert 2026 auf 1.040 Euro zurückging. Die CAGR von 2,8 Prozent über den gesamten Zeitraum maskiert diese starken Schwankungen. Der aktuelle Wert von 1.089 Euro liegt damit nahe dem Niveau von 2024 und deutlich unter dem Höchststand von 2021.

Diese Volatilität im Kaufpreis steht im Kontrast zur stetigeren Mietentwicklung. Sie deutet darauf hin, dass der Kaufpreismarkt in Bad Frankenhausen anfälliger für konjunkturelle oder nachfrageseitige Impulse ist, während die Mieten ein stabileres Wachstum zeigen.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung von Bad Frankenhausen ist geprägt von einem strukturellen Rückgang und einem einmaligen Sprung durch Gebietsreform.

Von 2015 bis 2018 bewegte sich die Einwohnerzahl zwischen 8.792 und 8.844 – ein leicht abnehmender Trend. Am 1. Januar 2019 wurden die Gemeinden Ichstedt und Ringleben aus der aufgelösten Verwaltungsgemeinschaft Mittelzentrum Artern nach Bad Frankenhausen eingemeindet. Die Bevölkerungszahl sprang daraufhin von 8.844 auf 10.139 Einwohner. In den folgenden Jahren stabilisierte sie sich bei rund 10.000 Einwohnern (2024: 10.042). Insgesamt liegt die Bevölkerung seit Serienbeginn 2015 um 14,2 Prozent über dem Ausgangswert – ein Effekt, der maßgeblich auf die Eingemeindungen zurückzuführen ist.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 110 Einwohner pro Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 91,06 Quadratkilometern. Die Stadt umfasst sechs Ortsteile: den Kernort sowie Esperstedt, Ichstedt, Ringleben, Seehausen und Udersleben.

Die Zahl der Arbeitslosen ging von 588 im Jahr 2015 auf 331 im Jahr 2022 zurück, stieg dann aber 2023 wieder auf 460 an. Der Kyffhäuserkreis rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf dem Gesamtrang 392 von rund 400 deutschen Kreisen – ein Hinweis auf die strukturelle Schwäche der Region. Die Teilindizes zeigen ähnliche Muster: Rang 390 im Arbeitsmarkt, 393 in Wettbewerb und Innovation, 357 in der Demografie und 363 in der Dynamik. Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 293 etwas besser da.

Standort und Infrastruktur

Bad Frankenhausen/Kyffhäuser ist eine Kleinstadt mit historischer Bedeutung, die sich wirtschaftlich und touristisch auf zwei Säulen stützt: den Kur- und Bäderbetrieb sowie den Tourismus rund um den Kyffhäuser und die Stätten des Bauernkriegs.

Die Stadt erhielt 2007 die Anerkennung als staatlich anerkannter Kurort mit der Artbezeichnung Soleheilbad. Die Frankenhäuser Saline produzierte historisch täglich 250 Tonnen Steinsalz; die Kyffhäuser-Therme wurde 1998 eröffnet. Der Kurortstatus und die historische Infrastruktur (u.a. das Bauernkriegspanorama auf dem Schlachtberg) ziehen Besucher an und stützen den lokalen Dienstleistungssektor.

Infrastrukturell hat die Stadt Nachteile verloren: Der Bahnanschluss an die Kyffhäuserbahn wurde im Dezember 2006 eingestellt. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Lage am Südhang des Kyffhäusergebirges auf 130 bis 190 Meter Höhe über der lössbedeckten Diamantenen Aue prägt das Ortsbild.

Für den Immobilienmarkt bedeutet dies: Der Kurortstatus und die touristische Infrastruktur schaffen eine Nachfrage nach Ferienwohnungen und Zweitwohnsitzen, die sich in den Kaufpreisen widerspiegeln kann. Gleichzeitig fehlen strukturelle Wachstumstreiber wie Hochschulen oder ein starker Arbeitsmarkt, was sich im Prognos-Rang niederschlägt. Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen, überdurchschnittlichen Mieten und der touristischen Ausrichtung macht Bad Frankenhausen zu einem Nischenmarkt mit spezifischen Anlegerprofilen.