Oberheldrungen

Marktüberblick

Oberheldrungen ist eine 12,46 km² große Gemeinde im Kyffhäuserkreis mit 739 Einwohnern (2024). Der Immobilienmarkt wird durch sehr niedrige Kaufpreise und eine entsprechend hohe Bruttomietrendite geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 6,44 € je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 912 €/m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 11,8, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem knapp 12-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine deutliche Preisdynamik, die jedoch mit den aktuellen Marktwerten nicht übereinstimmt. Die Angebotsmiete stieg in der Zeitreihe von 5,11 €/m² (2021) auf 7,50 €/m² (2024) – ein Anstieg von rund 47 %. Der Kaufpreis entwickelte sich von 1.100 €/m² (2021) auf 1.520 €/m² (2025). Allerdings liegt der aktuelle Angebotskaufpreis von 912 €/m² deutlich unter dem Zeitreihenwert von 1.520 €/m² für 2025. Dieser Unterschied ist darauf zurückzuführen, dass die Kaufpreis-Zeitreihe als geschätzt gekennzeichnet ist. Die Miet-Zeitreihe ist nicht geschätzt und basiert auf tatsächlichen Inseratwerten. Auch hier weicht der aktuelle Mietwert von 6,44 €/m² vom Zeitreihenwert von 7,50 €/m² (2024) ab. Die Diskrepanz zwischen den aktuellen Werten und der Zeitreihe zeigt, dass der Markt sich möglicherweise in einer Korrekturphase befindet oder dass die Schätzmethode der Zeitreihe das aktuelle Angebotsniveau nicht mehr abbildet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Oberheldrungen durch besonders niedrige Kaufpreise hervor. Mit 912 €/m² liegt der Preis rund 20 % unter dem Kyffhäuserkreis-Durchschnitt von 1.141 €/m² und etwa 37 % unter dem Thüringer Landesdurchschnitt von 1.459 €/m². Der Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m² wird um mehr als 60 % unterschritten. Die Angebotsmiete von 6,44 €/m² liegt nur leicht unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt (jeweils rund 6,44–6,88 €/m²). Diese Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und relativ stabilen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 8,47 %, die deutlich über dem Kreisdurchschnitt (7,29 %), dem Landesdurchschnitt (6,32 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %) liegt. Im Perzentilrang der Thüringer Orte belegt Oberheldrungen mit 85,2 % einen sehr hohen Wert – was bedeutet, dass die Rendite höher ist als bei 85 % der verglichenen Orte im Bundesland.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 km zeigt Oberheldrungen den zweithöchsten Renditewert nach Gehofen (10,5 %). Während die Miete mit 6,44 €/m² im Mittelfeld der Nachbarn liegt (Spannweite: 4,19–7,68 €/m²), ist der Kaufpreis von 912 €/m² der zweiniedrigste aller Nachbarorte – nur Gehofen liegt mit 720 €/m² noch darunter. Die niedrigen Kaufpreise in Oberheldrungen sind der bestimmende Faktor für die attraktive Rendite.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Oberheldrungen ist seit 2019 kontinuierlich gesunken: von 796 auf 739 Einwohner, was einem Rückgang von 7,2 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 59 Einwohner je Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,54 % und entspricht damit dem Wert von 2022; sie ist seit 2019 (5,66 %) deutlich gesunken und liegt unter dem Bundesdurchschnitt. Diese niedrige Arbeitslosenquote steht im Kontrast zum Prognos-Zukunftsatlas 2025, der den Kyffhäuserkreis auf Platz 392 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex einordnet. Besonders schlecht schneiden die Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Platz 393) sowie der Arbeitsmarkt (Platz 390) ab. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die demografische Entwicklung und die schwache wirtschaftliche Struktur des Kreises spiegeln sich in den niedrigen Kaufpreisen wider, während die Mieten durch das Angebot an bestehendem Wohnraum relativ stabil bleiben.