Roßleben-Wiehe, Stadt

Marktüberblick: Niedrigpreise und hohe Rendite

Roßleben-Wiehe liegt im Kyffhäuserkreis, einem der strukturschwächsten Landkreise Thüringens. Der Immobilienmarkt ist durch extrem niedrige Preise und eine außergewöhnlich hohe Bruttomietrendite gekennzeichnet. Mit 5,79 Euro je Quadratmeter Angebotsmiete und 677 Euro je Quadratmeter Angebotskaufpreis liegt der Ort deutlich unter allen Vergleichswerten auf Kreis-, Landes- und Bundesebene. Die Rendite von 10,27 % ist die höchste von allen 605 erfassten Orten in Thüringen (Perzentilrang 93,5). Dieser Wert ergibt sich aus der Kombination sehr niedriger Kaufpreise und moderater Mieten.

Der Kaufpreisfaktor von 9,74 liegt im unteren Bereich der Nachbarorte. Gehofen (9,52) und Nebra (9,66) weisen nur geringfügig niedrigere Faktoren auf, während alle anderen Nachbarn deutlich höhere Werte erreichen (Kalbsrieth: 18,7, Reinsdorf: 19,9). Der niedrige Faktor bestätigt die niedrige Kaufpreisstufe im regionalen Vergleich.

Preisentwicklung: Volatile Kaufpreise, stabile Miete

Die Zeitreihe der Kaufpreise zeigt eine extreme Volatilität, die auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen und stark schwankenden Angeboten hindeutet. Zwischen 2019 und 2023 lagen die Werte zwischen 367 und 658 Euro je Quadratmeter. In den Jahren 2024 und 2025 sprangen die Angebotspreise kurzfristig auf 1.725 bzw. 1.848 Euro je Quadratmeter – ein Anstieg um das 2,5- bis 3-Fache. Im aktuellen Datenstand (2026) liegt der Zeitreihenwert wieder bei 625 Euro je Quadratmeter.

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 677 Euro je Quadratmeter liegt leicht über dem Zeitreihenwert von 2026 und nahe dem langjährigen Niveau. Die extreme Volatilität – insbesondere der Ausreißer 2024/2025 – ist mit Vorsicht zu interpretieren. Sie könnte auf einzelne hochpreisige Angebote oder veränderte Marktbedingungen in diesem Zeitraum zurückgehen.

Die Mietpreise entwickelten sich vergleichsweise stabiler. Sie bewegten sich zwischen 2018 und 2025 im Bereich von 4,97 bis 7,00 Euro je Quadratmeter. Der CAGR von -0,67 % über die gesamte Reihe zeigt eine leichte Abwärtsentwicklung. Der aktuelle Zeitreihenwert von 5,26 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Mehrjahresdurchschnitt.

Regionale Einordnung: Unteres Preissegment in einer strukturschwachen Region

Roßleben-Wiehe liegt im unteren Preissegment des Kyffhäuserkreises und Thüringens. Die Angebotsmiete von 5,79 Euro je Quadratmeter ist niedriger als der Kreisdurchschnitt von 6,44 Euro und der Landesdurchschnitt von 6,88 Euro. Der Kaufpreis von 677 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 1.141 Euro und dem Landesdurchschnitt von 1.459 Euro.

Im Vergleich zu den Nachbarorten hat Roßleben-Wiehe eine der niedrigsten Mieten – nur Finneland (4,97 Euro) und Nebra (5,57 Euro) liegen darunter. Der Kaufpreis liegt im mittleren Bereich der Nachbarn – niedriger als bei Kaiserpfalz (1.050) und Kalbsrieth (1.322), aber höher als bei Finne (847) und Nebra (646).

Die Bruttomietrendite von 10,27 % ist die höchste unter allen Nachbarorten. Gehofen liegt mit 10,50 % nur geringfügig darüber, Nebra erreicht 10,35 %. Alle anderen Nachbarn liegen deutlich darunter (5,04 % bis 7,79 %). Dieses Muster zeigt: Die niedrigen Kaufpreise führen zu einer überdurchschnittlichen Rendite. Auf Bundesebene liegt die Angebotsmiete von 5,79 Euro deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 677 Euro je Quadratmeter beträgt nur 28 % des Bundesdurchschnitts von 2.409 Euro.

Standortfaktoren: Demografischer Wandel und strukturelle Schwäche

Die Bevölkerung von Roßleben-Wiehe beträgt 7.206 Einwohner (Stand 2024) bei einer Fläche von 73,08 Quadratkilometern. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 99 Einwohnern je Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe 2019 ist die Bevölkerung um 3,6 % auf 7.206 Einwohner gesunken – von 7.476 auf 7.206. Der Rückgang beschleunigte sich nicht, sondern verlangsamt sich: Zwischen 2019 und 2021 gingen 230 Einwohner verloren, zwischen 2022 und 2024 nur noch 13.

Der Kyffhäuserkreis als Ganzes verzeichnet einen noch stärkeren Rückgang: Von 98.785 Einwohnern (1994) auf 71.738 (2024), ein Verlust von über 27 % in drei Jahrzehnten. Die Bevölkerungsdichte des Kreises liegt bei 69 Einwohnern je Quadratkilometer.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kyffhäuserkreis den Rang 392 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Der Arbeitsmarkt-Index liegt mit Rang 390 an letzter Stelle. Der Wohlstands-Index ist mit Rang 293 der beste Teilindex, liegt aber ebenfalls im unteren Drittel. Der Dynamik-Index (Rang 363) und der Wettbewerbs- und Innovationsindex (Rang 393) zeigen die größten Schwächen. Keine Hochschule ist am Ort vorhanden.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, schlechten Standortfaktoren und fehlender wirtschaftlicher Dynamik korrespondiert mit den niedrigen Immobilienpreisen und der geringen Nachfrage. Der Markt wird wahrscheinlich weiterhin von lokalen Nachfragern und renditeorientierten Investoren getragen.