Brücken-Hackpfüffel

Marktüberblick

Brücken-Hackpfüffel ist eine Gemeinde im thüringisch geprägten Teil Sachsen-Anhalts, die am 1. Januar 2009 aus den bis dahin selbstständigen Gemeinden Brücken (Helme) und Hackpfüffel entstand. Auf 16,73 km² leben 968 Einwohner. Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Preisgefälle: Die Angebotsmiete von 5,02 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 6,17 Euro und dem Landesdurchschnitt von 6,40 Euro. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 1.030 Euro pro Quadratmeter über dem Kreiswert von 973 Euro und knapp unter dem Landesdurchschnitt von 1.095 Euro.

Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 5,85 Prozent, die unter allen Nachbarorten liegt und im Bundesland nur 23,85 Prozent der Orte übertrifft. Der Kaufpreisfaktor von 17,1 liegt deutlich unter dem rechnerischen Bundesdurchschnitt von rund 22,5. Das bedeutet: Der Kaufpreis steht im Verhältnis zur Jahresmiete niedriger als bundesüblich, was auf einen schwachen Mietmarkt im Verhältnis zum Kaufpreis hindeutet.

Die niedrige Rendite im lokalen Vergleich ist nicht auf hohe Mieten, sondern auf den überproportional hohen Kaufpreis getrieben. Im Vergleich zu Wallhausen (1,9 km entfernt) mit 8,45 Prozent Rendite oder Borxleben (5,7 km) mit 9,46 Prozent ist Brücken-Hackpfüffel deutlich teurer im Kaufpreis bei gleichzeitig niedrigerer Miete.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Brücken-Hackpfüffel zeigt starke Schwankungen, die auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten. Die Angebotsmiete fiel von 6,45 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 auf 3,97 Euro im Jahr 2021, erholte sich 2022 auf 5,80 Euro und liegt 2024 bei 4,95 Euro, mit einem weiteren leichten Rückgang auf 4,74 Euro im Jahr 2026. Diese Volatilität ist charakteristisch für ländliche Märkte mit geringer Markttiefe.

Die Kaufpreisentwicklung verläuft anders: Hier zeigt sich ein kontinuierlicher Anstieg von 1.100 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf geschätzt 1.470 Euro im Jahr 2025. Diese Reihe ist als geschätzt gekennzeichnet. Der jährliche Anstieg beträgt durchschnittlich rund 7,5 Prozent. Dieser Anstieg steht im Widerspruch zur allgemeinen Bevölkerungsentwicklung, die rückläufig ist, und zu den niedrigen Mietwerten. Der Kaufpreis steigt, während die Mieten schwanken und leicht sinken – eine Entwicklung, die die Rendite weiter unter Druck setzt.

Der Kaufpreisanstieg ist nicht durch die lokale Nachfragestruktur erklärbar, da die Bevölkerung seit 2015 um 4,6 Prozent gesunken ist. Mögliche Treiber könnten überregionale Nachfrage oder der begrenzte Angebotsbestand sein, eine gesicherte Erklärung liegt jedoch nicht vor.

Demografie und Arbeitsmarkt

Brücken-Hackpfüffel hat 968 Einwohner (Stand 2024) auf 16,73 km², was einer Bevölkerungsdichte von 58 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist seit 2015 von 1.015 auf 968 gesunken, ein Rückgang von 4,6 Prozent. Die Entwicklung ist nicht linear: Zwischen 2015 und 2018 ging die Einwohnerzahl von 1.015 auf 974 zurück, erholte sich 2019 kurzzeitig auf 982 und ging dann wieder leicht zurück, bevor sie 2023 und 2024 bei 968 stagnierte.

Die Arbeitslosenquote zeigt eine positive Entwicklung: Sie sank von 9,91 Prozent im Jahr 2015 auf 5,07 Prozent in den Jahren 2022 und 2023. Dieser Rückgang entspricht dem Strukturwandel des Landkreises Mansfeld-Südharz, der traditionell vom Bergbau geprägt war und sich neu orientiert. Die aktuelle Quote von 5,07 Prozent entspricht dem Wert der Vorjahre und deutet auf eine Stabilisierung hin.

Die Kombination aus sinkender Bevölkerung und verbesserter Arbeitslosenquote deutet auf eine strukturelle Veränderung hin: Weniger Erwerbspersonen bei gleichzeitig besserer Integration in den Arbeitsmarkt. Für den Immobilienmarkt bedeutet die schrumpfende Bevölkerung langfristig eine abnehmende Nachfrage nach Wohnraum.

Standortfaktoren

Der Landkreis Mansfeld-Südharz belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 393 von rund 400 deutschen Kreisen. Diese Platzierung spiegelt die strukturellen Herausforderungen der Region wider, die stark vom Strukturwandel nach dem Ende des Bergbaus geprägt ist. Besonders schlecht schneiden die Teilindizes Arbeitsmarkt (Rang 391) und Wettbewerb und Innovation (Rang 383) ab. Der Demografie-Index liegt bei Rang 381, der Wohlstand-Index bei Rang 327 – alle Werte deuten auf erhebliche strukturelle Schwächen hin.

Der Dynamik-Index mit Rang 301 ist der beste Teilindex, was auf gewisse positive Impulse hindeutet. Ob diese Impulse ausreichen, um den allgemeinen Strukturwandel auszugleichen, bleibt abzuwarten.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die historische Anbindung an das Eisenbahnnetz über die Kyffhäuser Kleinbahn (1916 bis 1966) besteht nicht mehr. Die Gemeinde liegt abseits der größeren Zentren; Sangerhausen als nächstgrößere Stadt ist 7,6 km entfernt.

Die Kombination aus schlechter Zukunftsatlas-Bewertung, fehlenden Bildungseinrichtungen und Bevölkerungsrückgang stellt langfristige Perspektiven für den Immobilienmarkt in Frage. Die aktuelle Kaufpreiserhöhung steht in keinem erkennbaren Zusammenhang mit den Standortfaktoren.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Brücken-Hackpfüffel ein eindeutiges Muster: Die Angebotsmiete ist die niedrigste im Umkreis von 12 km, während der Kaufpreis im oberen Mittelfeld liegt. Wallhausen (1,9 km) hat mit 6,16 Euro eine um 23 Prozent höhere Miete bei einem um 15 Prozent niedrigeren Kaufpreis. Borxleben (5,7 km) weist mit 7,51 Euro die höchste Miete und mit 953 Euro einen niedrigeren Kaufpreis auf – die Rendite liegt bei 9,46 Prozent, also fast doppelt so hoch wie in Brücken-Hackpfüffel.

Edersleben (7 km) bildet einen Ausreißer nach oben: Mit 1.778 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis und nur 5,62 Euro Miete liegt die Rendite bei 3,79 Prozent – noch unter dem Wert von Brücken-Hackpfüffel. Dies zeigt, dass hohe Kaufpreise in der Region nicht ungewöhnlich sind, aber in Edersleben noch extremer ausgeprägt sind.

Sangerhausen (7,6 km) als nächstgrößere Stadt liegt mit 6,97 Euro Miete und 1.355 Euro Kaufpreis dazwischen. Die Rendite von 6,17 Prozent ist ähnlich wie in Brücken-Hackpfüffel, was darauf hindeutet, dass das Preis-Miete-Verhältnis in der Region vergleichbar ist, auch wenn die absoluten Werte höher sind.

Der Kreis Mansfeld-Südharz weist im Durchschnitt eine Bruttomietrendite von 8,53 Prozent auf, deutlich höher als in Brücken-Hackpfüffel. Das bedeutet, dass Brücken-Hackpfüffel im lokalen Vergleich eine Ausnahme darstellt und nicht dem regionalen Muster folgt.