Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Mansfeld-Südharz liegt im Südwesten Sachsen-Anhalts und umfasst 22 Gemeinden auf 1.456 Quadratkilometern. Mit 131.071 Einwohnern (2023) und 90 Einwohnern je Quadratkilometer ist er dünn besiedelt. Die Bevölkerung ist seit 2015 von 141.408 auf 131.071 gesunken, ein Rückgang von rund sieben Prozent in acht Jahren. Der Kreis rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 393 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung, mit Platz 394 in der wirtschaftlichen Stärke und Platz 391 im Arbeitsmarkt — damit gehört er zu den schwächsten Regionen Deutschlands.
Der Immobilienmarkt spiegelt diese strukturelle Schwäche wider: Mit einem mittleren Kaufpreis von 972,78 Euro je Quadratmeter liegt der Kreis auf Platz 13 von 14 Kreisen in Sachsen-Anhalt und nur knapp über dem Salzlandkreis (964,33 Euro/m²). Im bundesweiten Vergleich liegt der Wert deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 2.408,80 Euro/m². Die durchschnittliche Bruttomietrendite beträgt 8,53 Prozent, was auf ein schwaches Preisniveau bei gleichzeitig moderaten Mieten hindeutet.
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Immobilienmarkt des Kreises weist eine der größten Spreizungen in ganz Deutschland auf. Die Kaufpreise reichen von 500 Euro/m² in Hergisdorf bis 1.778 Euro/m² in Edersleben — ein Faktor von mehr als 3,5. Die Mietpreise bewegen sich zwischen 5,02 Euro/m² und 6,97 Euro/m², die Renditen von 3,79 Prozent in Edersleben bis 14,89 Prozent in Hergisdorf.
Die teuersten Gemeinden liegen allesamt im Norden und Nordwesten des Kreises, in der Nähe von Sangerhausen. Edersleben (961 Einwohner) führt mit 1.778 Euro/m², gefolgt von Ahlsdorf (1.505 Einwohner, 1.569 Euro/m²) und Blankenheim (1.144 Einwohner, 1.273 Euro/m²). Diese drei Gemeinden liegen alle im unmittelbaren Umland der Kreisstadt Sangerhausen und profitieren von der Nähe zum Mittelzentrum. Kelbra (Kyffhäuser) mit 1.250 Euro/m² liegt im Südosten an der B 85 und ist touristisch durch das Kyffhäusergebirge geprägt.
Die günstigsten Gemeinden liegen im Osten und Südosten des Kreises: Hergisdorf (500 Euro/m²), Lutherstadt Eisleben (558 Euro/m²), Gerbstedt (561 Euro/m²), Mansfeld (571 Euro/m²) und Berga (604 Euro/m²). Diese Orte waren historisch stark vom Kupferschieferbergbau geprägt und haben den Strukturwandel am härtesten getroffen. Eisleben, mit 22.609 Einwohnern die zweitgrößte Stadt des Kreises, hat einen Kaufpreisfaktor von nur 7,4 — der niedrigste im Kreis. Die extrem hohe Rendite von 13,54 Prozent in Eisleben und 14,89 Prozent in Hergisdorf spiegelt das sehr niedrige Preisniveau wider.
Hettstedt (13.498 Einwohner) liegt mit 956 Euro/m² und 7,51 Prozent Rendite im mittleren Bereich und bildet eine eigene Preiszone als ehemaliger Industriestandort. Seegebiet Mansfelder Land (8.763 Einwohner) fällt mit 1.191 Euro/m² und 6,6 Prozent Rendite auf — der relativ hohe Preis ist auf den Tagebau Amsdorf und die Romonta-Anlagen zurückzuführen, die im Gemeindegebiet liegen.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Die Wirtschaft des Kreises ist geprägt von der Geschichte des Mansfelder Kupferschieferbergbaus, der seit dem Jahre 1200 urkundlich belegt ist und der Region über Jahrhunderte Wohlstand brachte. Das Mansfeld-Kombinat war eines der größten Kombinate der DDR. Nach dem Ende der DDR wurde der Kupferschieferbergbau wegen Unwirtschaftlichkeit eingestellt. Die Mansfelder Kupfer und Messing GmbH (KME) in Hettstedt ist bis heute als Markenrechtsnachfolger und traditioneller Kupferverarbeitungsbetrieb in der Mansfelder Region tätig und verarbeitet Kupfer- und Messingrohre, -bleche, -bänder und -platten.
Ein weiterer bedeutender Industriebetrieb ist die Romonta GmbH in Amsdorf (Gemeinde Seegebiet Mansfelder Land). Romonta betreibt den unternehmenseigenen Tagebau Amsdorf, der seit 1958 besteht und jährlich 450.000 bis 500.000 Tonnen bitumenreiche Braunkohle fördert. Das Unternehmen ist der weltweit größte Hersteller von Montanwachs und deckt nach eigenen Angaben etwa 80 Prozent des Weltmarktbedarfs ab. Im Mai 2020 wurde Romonta von der Getec-Gruppe übernommen. Neben dem Tagebau betreibt Romonta ein Ersatzbrennstoffkraftwerk und stellt Naturdämmstoffe her.
Die Landwirtschaft spielt eine wichtige Rolle: Im Mansfelder Land sind weite Verbreitung fruchtbarer Schwarzerdeböden vorhanden, die günstig für den Anbau landwirtschaftlicher Nutzpflanzen sind. Im Harz und im Südharz befinden sich daneben größere Waldbestände.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis auf Platz 394 von rund 400 Kreisen in der wirtschaftlichen Stärke und auf Platz 391 im Arbeitsmarkt ein. Die hohe Arbeitslosigkeit im Kreis lag 2022 bei 9,4 Prozent — doppelt so hoch wie im Landkreis Börde (4,7 Prozent) und deutlich über dem Landesdurchschnitt.
Verkehr und Erreichbarkeit
Sangerhausen ist der wichtigste Verkehrsknoten des Kreises. Der Bahnhof Sangerhausen ist ein Trennungsbahnhof an der Strecke Halle–Hann. Münden und Ausgangspunkt der Strecke nach Erfurt. Er wird bedient von den RE-Linien 8 und 9 (Halle–Kassel-Wilhelmshöhe im Zweistundentakt), RE 10 (Magdeburg–Erfurt), RB 57 (Sangerhausen–Heilbad Heiligenstadt), RB 59 (Sangerhausen–Erfurt) und der S-Bahn-Linie S 7 nach Halle. 2014 bis 2016 wurden umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen an Bahnsteigen und Gebäude für 5,5 Millionen Euro durchgeführt.
Sangerhausen ist zudem Standort einer Triebfahrzeuginstandhaltung von Abellio, die 2014/2015 auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofes neu gebaut und 2018 um ein weiteres Gleis und eine Radsatzdrehmaschine erweitert wurde. Der Standort wurde aufgrund der guten Lage im Saale-Thüringen-Südharz-Netz gewählt.
Kelbra (Kyffhäuser) liegt direkt an der Bundesstraße 85 (Bier- und Burgenstraße) am westlichen Teil des Nordhangs des Kyffhäusergebirges. Die nächste Autobahnanbindung befindet sich außerhalb des Kreises — die A 38 (Halle–Göttingen) verläuft östlich des Kreisgebiets.
Die Pendlerströme sind geprägt von der Abwanderung in die größeren Nachbarregionen Halle (Saale), Magdeburg und Erfurt. Sangerhausen fungiert als Mittelzentrum für den nördlichen und westlichen Teil des Kreises, Eisleben und Hettstedt für den östlichen und südlichen Teil.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis Mansfeld-Südharz ist geprägt von einem tiefgreifenden Strukturwandel. Der Kupferschieferbergbau, der die Region über Jahrhunderte prägte, ist seit der Wende eingestellt. Die drei größten Städte des Kreises — Sangerhausen, Eisleben und Hettstedt — haben seit 1964 jeweils rund ein Drittel ihrer Einwohner verloren. Sangerhausen ging von 38.640 (1964) auf 25.392 (2024) zurück, Eisleben von 44.773 auf 22.505, Hettstedt von 19.957 auf 12.783.
Die Bevölkerung ist von 141.408 (2015) auf 131.071 (2023) gesunken. Demografische Prognosen gehen von einem weiteren Rückgang von bis zu 19 Prozent bis 2035 aus.
Tourismus spielt eine wachsende Rolle. Das Kyffhäusergebirge mit der Rothenburg und dem Kyffhäuserdenkmal liegt auf dem Gemeindegebiet von Kelbra. Die Südharzer Karstlandschaft im Westen des Kreises ist als Biosphärenreservat ausgewiesen und weltweit einmalig. Der Stausee Kelbra mit sechs Quadratkilometer Fläche und der Süße See im Osten sind weitere touristische Anziehungspunkte.
Die Immobilienpreise im Norden des Kreises nahe Sangerhausen liegen deutlich über dem Kreisdurchschnitt und spiegeln die Funktion Sangerhausens als Mittelzentrum wider. Im Osten und Südosten, den ehemaligen Bergbaugebieten um Eisleben, Mansfeld und Hettstedt, sind die Preise deutlich niedriger — was sowohl die wirtschaftliche Schwäche als auch das große Angebot an günstigem Wohnraum widerspiegelt. Die extrem hohen Renditen in diesen Gemeinden (bis zu 14,89 Prozent) korrespondieren mit dem sehr niedrigen Preisniveau und der anhaltenden Bevölkerungsschwäche.