Mansfeld, Stadt

Marktüberblick: Extreme Niedrigpreise und hohe Renditen

Der Immobilienmarkt in Mansfeld gehört zu den günstigsten in Deutschland. Der Angebotskaufpreis liegt bei 571 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 5,88 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (973 €/m² Kaufpreis, 6,17 €/m² Miete), dem Landesdurchschnitt Sachsen-Anhalts (1.095 €/m² bzw. 6,40 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m² bzw. 8,92 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 8,09, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund achtfachen Jahresmietzins entspricht. Im Vergleich dazu liegt der Kreisdurchschnitt bei 13,20, der Landesdurchschnitt bei 14,11. Der Bundesdurchschnitt des Kaufpreisfaktors liegt bei rund 22,5.

Die Kombination aus extrem niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 12,36 %. Dieser Wert liegt im 94. Perzentil von Sachsen-Anhalt, also in den oberen sechs Prozent aller verglichenen Orte im Land. Eine solche Rendite ist außergewöhnlich und spiegelt primär die niedrigen Kaufpreise wider, nicht überdurchschnittliche Mieten. Die Miete von 5,88 €/m² liegt selbst unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Der Markt weist damit die typische Struktur eines Schrumpfmarktes auf: niedrige Preise, hohe angebotene Renditen, aber geringe Nachfrage nach Immobilien als Investitionsobjekt bei gleichzeitigem Bevölkerungsrückgang.

Preis- und Mietentwicklung: Volatilität auf einem dünnen Markt

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen einen ungewöhnlich volatil verlaufenden Markt. Der Angebotskaufpreis stieg von 461 €/m² (2020) auf 1.125 €/m² (2021), fiel dann im Jahr 2022 auf 418 €/m² zurück und erholte sich bis 2025 auf 745 €/m². Diese Schwankungen von über 170 % zwischen Tiefst- und Höchstwert deuten auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Angebote oder Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Die Angebotsmiete entwickelte sich ebenfalls schwankend: von 6,98 €/m² (2018) über einen Tiefstwert von 4,55 €/m² (2023) auf aktuell 5,88 €/m² (2025). Der CAGR der Miete liegt bei -1,47 % pro Jahr, was einen leichten langfristigen Abwärtstrend bestätigt. Die Kaufpreisentwicklung über den gesamten Zeitraum gemessen weist einen CAGR von 10,08 % aus, dieser Wert ist jedoch aufgrund der extremen Volatilität und der kurzen Datenreihe mit großer Vorsicht zu interpretieren.

Die Miete liegt aktuell unter dem Niveau von 2018 und 2020, was auf eine strukturelle Schwäche des Mietmarktes hindeutet. Die Kaufpreise haben sich nach dem Einbruch 2022 teilweise erholt, liegen aber weiterhin unter dem Niveau von 2021.

Regionale Einordnung: Günstigster Ort im Umkreis

Im regionalen Vergleich zeigt Mansfeld ein klares Muster: Die Stadt ist in allen Preiskennzahlen der günstigste Ort im Umkreis. Die Angebotsmiete von 5,88 €/m² liegt unter allen acht Nachbarorten, die zwischen 5,99 €/m² (Hettstedt) und 6,53 €/m² (Benndorf) liegen. Auch der Kaufpreis von 571 €/m² ist der niedrigste im direkten Vergleich; nur Hergisdorf (500 €/m²) und Lutherstadt Eisleben (558 €/m²) liegen darunter.

Die Bruttomietrendite von 12,36 % ist die zweithöchste im direkten Vergleich. Nur Hergisdorf liegt mit 14,89 % darüber, was ebenfalls auf extrem niedrige Kaufpreise bei moderater Miete zurückzuführen ist. Die Nachbarorte mit deutlich höheren Kaufpreisen wie Ahlsdorf (1.569 €/m²) weisen entsprechend niedrigere Renditen von 4,7 % auf.

Mansfeld liegt damit in der Struktur seiner Nachbargemeinden: Es handelt sich um einen Ort mit sehr niedrigen Immobilienpreisen und entsprechend hohen angebotenen Renditen. Dies entspricht dem Muster anderer ehemaliger Bergbaugemeinden in der Region wie Eisleben (558 €/m², 13,54 % Rendite) und Hergisdorf (500 €/m², 14,89 % Rendite).

Standortfaktoren: Strukturwandel und demografischer Wandel

Die Bevölkerung von Mansfeld ist seit 2015 um 8,58 % von 9.089 auf 8.309 Einwohner gesunken. Die Bevölkerungsdichte beträgt 57 Einwohner je Quadratkilometer, was für eine Landstadt mit großer Gemarkungsfläche (144,61 km²) typisch ist. Der Bevölkerungsrückgang ist kontinuierlich und betrifft nahezu jedes Jahr: Von 2015 bis 2023 ging die Einwohnerzahl jedes Jahr zurück, erst 2023/2024 stabilisierte sie sich bei 8.309.

Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 307 Personen, nach einem Tief von 243 im Jahr 2022. Der Rückgang der Arbeitslosigkeit von 375 (2015) auf 243 (2022) wurde 2023 durch einen Anstieg auf 307 unterbrochen. Die absolute Zahl lässt sich nicht direkt mit einer prozentualen Quote vergleichen, da die Daten als absolute Zahlen vorliegen.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Mansfeld-Südharz auf Platz 393 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders schlecht abschneiden die Teilindizes Arbeitsmarkt (Platz 391), Stärke (394) und Demografie (381). Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Platz 327 etwas besser, der Dynamik-Index mit Platz 301 am besten. Keine dieser Werte bezieht sich auf die einzelne Gemeinde Mansfeld, sondern auf den gesamten Kreis.

Mansfeld ist historisch durch den Kupferschieferbergbau geprägt, der durch das Unternehmen Mansfeld von 1852 bis 1995 betrieben wurde. Nach der Einstellung des Bergbaus nach der Wende setzte sich der Bevölkerungsrückgang fort, der bereits in der DDR-Zeit begonnen hatte. Die Stadt trägt seit 1996 den Beinamen Lutherstadt, da Martin Luther hier seine Kindheit verbrachte. Am Ort bestehen keine Hochschulen.