Benndorf

Der Ort: Bergbaugemeinde mit Bevölkerungsrückgang

Benndorf ist eine Gemeinde im östlichen Harzvorland im Landkreis Mansfeld-Südharz, Sachsen-Anhalt. Mit 5,77 km² Fläche und rund 1.969 Einwohnern (2024) beträgt die Bevölkerungsdichte etwa 341 Einwohner je Quadratkilometer. Der Ort liegt etwa zehn Kilometer nordwestlich von Lutherstadt Eisleben an den Ausläufern des Südharzes am Rand der Mansfelder Mulde und des historischen Kupferschieferbergbaugebiets. Seit dem Mittelalter als Bauerndorf gegründet, erlebte Benndorf im 19. und frühen 20. Jahrhundert durch den Mansfelder Bergbau seinen wirtschaftlichen Höhepunkt: 1960 zählte der Ort 4.886 Einwohner. Nach der Verlagerung des Bergbaus ab den 1960er Jahren setzte ein anhaltender Bevölkerungsrückgang ein, der bis heute anhält.

Immobilienmarkt: Niedrige Preise, hohe Rendite, fallende Kaufwerte

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 915 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,53 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 8,57 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 11,67. Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Perspektiven: Niedrige Kaufpreise bei moderaten Mieten führen zu einer überdurchschnittlichen Rendite für Vermieter. Der Kaufpreisfaktor von 11,67 bedeutet, dass der Kaufpreis dem knapp 12-fachen Jahreskaltmietzins entspricht – ein Wert, der unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt und auf einen Käufermarkt mit niedrigen Bewertungsmaßstäben hindeutet.

Die zeitliche Entwicklung zeigt einen deutlichen Unterschied zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung. Der Kaufpreis ist von 1.193 Euro je Quadratmeter (2021) auf 826 Euro (2023) gefallen – ein Rückgang von rund 31 Prozent in zwei Jahren. Die Angebotsmiete veränderte sich in derselben Periode deutlich weniger: von 6,43 Euro (2019) auf 6,34 Euro (2026), was einem jährlichen Rückgang von weniger als 0,2 Prozent entspricht. Ein auffälliger Wert von 4,96 Euro je Quadratmeter im Jahr 2024 in der Mietzeitreihe ist ein Ausreißer, der sich 2025 und 2026 nicht fortsetzt.

Regionale Einordnung: Über dem Kreisdurchschnitt bei Miete und Rendite

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von Benndorf mit 6,53 Euro je Quadratmeter über dem Durchschnitt des Landkreises Mansfeld-Südharz (6,17 Euro) und leicht über dem Landesdurchschnitt Sachsen-Anhalts (6,40 Euro). Der Kaufpreis von 915 Euro je Quadratmeter liegt jedoch unter dem Kreisdurchschnitt (973 Euro) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt (1.095 Euro). Die Bruttomietrendite von 8,57 Prozent liegt über dem Kreiswert (8,53 Prozent) und deutlich über dem Landesdurchschnitt (7,78 Prozent). Im Landesperzentil rangiert Benndorf mit 68,8 Prozent auf einem hohen Niveau – das bedeutet, dass die Rendite in Benndorf höher ist als in etwa zwei Dritteln der verglichenen Orte im Land.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Klostermansfeld (1,4 km Entfernung) liegt mit 6,42 Euro je Quadratmeter Miete und 900 Euro je Quadratmeter Kaufpreis nahezu auf demselben Niveau. Deutlich niedrigere Kaufpreise und höhere Renditen finden sich in Mansfeld (571 Euro, 12,36 Prozent) und Hergisdorf (500 Euro, 14,89 Prozent) – Orte, die ebenfalls von der Schrumpfung des Bergbaureviers geprägt sind. Der Nachbarort Ahlsdorf fällt mit einem Kaufpreis von 1.569 Euro und einer Rendite von nur 4,7 Prozent aus dem Muster und liegt damit deutlich über dem regionalen Durchschnitt.

Standortfaktoren: Strukturelle Schwäche, aber stabile Grundversorgung

Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2015 rückläufig: Von 2.117 Einwohnern (2015) auf 1.969 (2024) entspricht einem Rückgang von knapp 7 Prozent. In den Jahren 2023 und 2024 stabilisierte sich die Zahl bei 1.969, was auf eine erste Fluktuation hindeutet, aber keinen echten Wendepunkt darstellt.

Der Landkreis Mansfeld-Südharz erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Gesamtindex Rang 393 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen: Rang 394 bei der wirtschaftlichen Stärke, Rang 391 beim Arbeitsmarkt, Rang 383 bei Wettbewerb und Innovation, Rang 327 bei Wohlstand und sozialer Lage und Rang 381 bei Demografie. Der Dynamik-Index mit Rang 301 ist der relativ beste Wert, liegt aber ebenfalls im unteren Drittel. Diese Werte gelten für den Kreis als Bezugsgröße, nicht für die einzelne Gemeinde. Sie spiegeln die strukturelle Schwäche der Region wider, die durch den Niedergang des Kupferschieferbergbaus und die nachfolgende Abwanderung geprägt ist.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Infrastruktur umfasst eine Sekundarschule mit rund 600 Schülerinnen und Schülern, eine Kindertagesstätte mit 130 Plätzen und ein Pflegezentrum. Die Anbindung an den überregionalen Verkehr erfolgt über die Landesstraße L 225 und den Bahnhof Klostermansfeld an der Bahnstrecke Magdeburg-Erfurt, der auf Benndorfer Gebiet liegt. Vier Buslinien verbinden den Ort mit den Nachbargemeinden.

Ein struktureller Faktor des lokalen Wohnungsmarkts ist die gemeindeeigene Wohnungsbaugesellschaft, der rund 800 Wohnungen gehören – das entspricht etwa 40 Prozent des gesamten Wohnungsbestands. Die Gemeinde wurde 2018 mit dem European Energy Award ausgezeichnet und engagiert sich bei der Sanierung bestehender Wohnobjekte, darunter eine vollständig sanierte Bergarbeitersiedlung.