Hergisdorf

Marktüberblick: Extrem niedrige Kaufpreise, durchschnittliche Mieten

Hergisdorf ist eine Gemeinde im östlichen Harzvorland im Landkreis Mansfeld-Südharz, etwa vier Kilometer westlich von Lutherstadt Eisleben gelegen. Die 1252 erstmals urkundlich erwähnte Gemeinde umfasst neben dem Kernort den Ortsteil Kreisfeld und hat eine Fläche von 9,54 km². Der Immobilienmarkt des Ortes ist durch extrem niedrige Kaufpreise geprägt, die deutlich unter allen vergleichbaren Werten liegen.

Der Angebotskaufpreis liegt bei 500 Euro je Quadratmeter. Damit ist Hergisdorf der preisgünstigste Ort im Vergleich zu allen acht benachbarten Gemeinden – nur Lutherstadt Eisleben liegt mit 558 Euro/m² noch darunter. Die Angebotsmiete von 6,20 Euro/m² bewegt sich dagegen auf dem Niveau der Nachbarn und liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt von 6,17 Euro/m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 6,72, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem etwa 6,7-fachen Jahresbruttomietzins entspricht. Dieser Wert ist der niedrigste unter allen Nachbarorten und liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 13,20 und dem Landesdurchschnitt von 14,11.

Die Bruttomietrendite von 14,89 % ist die höchste im gesamten Bundesland Sachsen-Anhalt (Perzentilrang 100). Sie resultiert aus der Kombination eines außergewöhnlich niedrigen Kaufpreises mit einer durchschnittlichen Miete. Eine solche Rendite ist im deutschen Vergleich unüblich hoch und spiegelt den extremen Unterschied zwischen Kaufpreis und Miete wider.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Miete, stabiler Kaufpreis

Die Mietentwicklung in Hergisdorf zeigt starke Schwankungen über die letzten Jahre. Von 6,35 Euro/m² im Jahr 2019 fiel die Miete bis 2021 auf 5,15 Euro/m², erholte sich 2022 wieder auf das Ausgangsniveau von 6,35 Euro/m² und stieg 2023 auf einen Ausreißerwert von 8,98 Euro/m². Im Jahr 2026 liegt der Zeitreihenwert mit 5,71 Euro/m² wieder deutlich darunter. Der aktuelle Angebotsmietenwert aus den Marktdaten beträgt 6,20 Euro/m² und weicht damit vom letzten Zeitreihenwert ab – ein Hinweis darauf, dass sich der Markt in einem fluktuativen Zustand befindet.

Für den Kaufpreis liegen nur Daten für 2023 vor (500 Euro/m²). Die CAGR der Miete über den verfügbaren Zeitraum beträgt -1,51 % pro Jahr, was den langfristigen Abwärtstrend der letzten Jahre widerspiegelt.

Die starke Volatilität der Mietwerte – insbesondere der Sprung auf 8,98 Euro/m² 2023 und der Rückgang auf 5,71 Euro/m² 2026 – deutet auf einen dünnen Markt hin, in dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Regionale Einordnung: Preisuntergrenze im Umkreis

Im regionalen Vergleich hebt sich Hergisdorf durch sein extremes Preisprofil ab. Während die Angebotsmiete von 6,20 Euro/m² nahe am Kreisdurchschnitt (6,17 Euro/m²) und am Landesdurchschnitt (6,40 Euro/m²) liegt, ist der Kaufpreis von 500 Euro/m² weniger als die Hälfte des Kreiswerts (972,78 Euro/m²) und weniger als die Hälfte des Landeswerts (1.095,17 Euro/m²). Der deutsche Durchschnitt liegt bei 2.408,80 Euro/m².

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 6,2 Kilometern weist Hergisdorf den niedrigsten Kaufpreis auf. Der nächstgelegene Nachbarort Ahlsdorf (0,9 km) hat mit 1.569 Euro/m² mehr als das Dreifache. Lutherstadt Eisleben (4,7 km) liegt mit 558 Euro/m² nur knapp darüber. Die Bruttomietrendite von 14,89 % übertrifft alle Nachbarorte deutlich: Eisleben folgt mit 13,54 %, alle übrigen liegen zwischen 4,7 % und 8,65 %.

Dieses Muster – niedriger Kaufpreis bei durchschnittlicher Miete – führt zu einer überdurchschnittlich hohen Rendite. Es entspricht dem Muster ländlicher Räume in Ostdeutschland, in denen das Angebot an Immobilien die Nachfrage übersteigt.

Standortfaktoren: Demografischer Wandel und schwache Zukunftsaussichten

Hergisdorf verliert seit mehreren Jahren Einwohner. Von 1.592 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Zahl auf 1.471 im Jahr 2024, ein Rückgang von 7,6 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 153 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,31 % und damit deutlich unter dem Niveau von 2015 (8,83 %). Sie erreichte 2021 mit 4,9 % ihren niedrigsten Wert. Die aktuelle Quote liegt im regionalen Kontext im mittleren Bereich.

Die Standortfaktoren des Landkreises Mansfeld-Südharz sind durchweg schwach. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Kreis auf Platz 393 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ähnliche Bilder: Arbeitsmarkt auf Platz 391, Wettbewerb und Innovation auf 383, Demografie auf 381, Wohlstand und soziale Lage auf 327, Dynamik auf 301 und die Gesamtstärke auf 394. Keine dieser Bewertungen ist positiv. Hergisdorf selbst hat keine Hochschulen.

Der Bevölkerungsrückgang und die schwache wirtschaftliche Perspektive des Landkreises gehen einher mit dem niedrigen Kaufpreisniveau. Die Mieten als laufende Kosten sind weniger stark vom demografischen Wandel betroffen als die Kaufpreise, was die Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Miete erklärt.