Arnstein, Stadt

Der Ort

Arnstein ist eine Stadt im nördlichen Landkreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt mit rund 6.254 Einwohnern auf einer Fläche von 122 Quadratkilometern. Die Gemeinde entstand zum 1. Januar 2010 im Rahmen der sachsen-anhaltischen Gemeindegebietsreform aus zwölf vorher selbständigen Gemeinden und Ortschaften. Der Ortsteil Sandersleben ist mit rund 1.600 Einwohnern der größte Teil der Stadt, gefolgt von Wiederstedt und Quenstedt. Stangerode ist ein staatlich anerkannter Erholungsort. Die Stadt liegt zwischen Aschersleben im Norden und Hettstedt im Süden, der westliche Teil gehört zum Harz, der Rest zum östlichen Harzvorland. Durch den Ortsteil Quenstedt verläuft die Bundesstraße 180, der Bahnhof Sandersleben liegt an der Strecke Halle–Vienenburg und der historischen Kanonenbahn mit Regionalverbindungen nach Erfurt, Halle, Goslar und Magdeburg.

Marktüberblick

Der Angebotskaufpreis liegt bei 965 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,33 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 7,88 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 12,7. Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahre der Jahreskaltmiete in den Kaufpreis einer Immobilie eingerechnet werden. Ein Faktor von 12,7 ist niedriger als der Landesdurchschnitt von 14,1 und der Kreisdurchschnitt von 13,2 – das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen relativ hoch sind.

Im bundesweiten Vergleich liegt Arnstein bei der Miete mit 6,33 Euro deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Auch der Kaufpreis von 965 Euro pro Quadratmeter liegt weit unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Die Rendite von 7,88 Prozent übertrifft den deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent um mehr als zwei Prozentpunkte. Das Verhältnis von niedrigen absoluten Preisen zu relativ hohen Mieten ist ein strukturelles Merkmal dieses Marktes.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten neun Jahre zeigen bei Miete und Kaufpreis außergewöhnlich starke Schwankungen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen einem Tief von 3,00 Euro im Jahr 2018 und einem Hoch von 7,78 Euro im Jahr 2024. Der Angebotskaufpreis schwankte zwischen 636 Euro (2020) und 1.565 Euro (2021). Diese Volatilität ist für einen ländlichen Markt untypisch und kann auf ein sehr kleines Inseratsvolumen hindeuten, bei dem einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark verzerren.

Trotz dieser Schwankungen zeigt der langfristige Trend einen Anstieg: Der Kaufpreis lag 2018 bei 703 Euro und beträgt 2026 (aktuell) 913 Euro. Die Miete stieg von 3,00 Euro (2018) auf 6,28 Euro (2026). Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Die CAGR der Miete beträgt 9,67 Prozent, die des Kaufpreises 3,32 Prozent – beide Werte sind jedoch durch die extremen Einzeljahre wie 2021 (Kaufpreis-Spitze) und 2020 (Kaufpreis-Tief) verzerrt.

Demografie und Standortfaktoren

Die Einwohnerzahl der Stadt ist seit der Gründung 2010 kontinuierlich gesunken. Lag sie bei der Gemeindereform noch bei 7.409, betrug sie 2024 nur noch 6.254 – ein Rückgang von 15,5 Prozent in 14 Jahren. Seit 2015, dem Startjahr der vorliegenden Datenreihe, ging die Bevölkerung um 8,4 Prozent zurück. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 51 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Die Anzahl der Arbeitslosen im Kreis Mansfeld-Südharz lag 2023 bei 186. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis mit einem Gesamtrang von 393 von rund 400 deutschen Kreisen in das untere Drittel ein. Die Teilindizes zeigen ähnliche Muster: Arbeitsmarkt (Rang 391), Wettbewerb und Innovation (383), Demografie (381) und Wohlstand sowie soziale Lage (327) liegen allesamt im hinteren Bereich. Der Dynamik-Index mit Rang 301 ist der beste Teilindikator, bleibt aber ebenfalls unter dem Median. Diese Werte gelten für den Kreis Mansfeld-Südharz als Ganzes und nicht spezifisch für die Stadt Arnstein.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten weist Arnstein eine gemischte Position auf. Die Angebotsmiete von 6,33 Euro liegt über der von Hettstedt (5,99 Euro) und Mansfeld (5,88 Euro), aber unter der von Aschersleben (6,36 Euro) und Benndorf (6,53 Euro). Beim Kaufpreis von 965 Euro liegt Arnstein deutlich über Mansfeld (571 Euro) und Falkenstein (698 Euro), aber unter Aschersleben (1.105 Euro). Die Bruttomietrendite von 7,88 Prozent liegt über der von Aschersleben (6,91 Prozent) und Hettstedt (7,51 Prozent), aber unter der von Falkenstein (10,51 Prozent) und Mansfeld (12,36 Prozent).

Auf Kreisebene liegt die Miete von Arnstein mit 6,33 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 6,17 Euro. Der Kaufpreis von 965 Euro liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 973 Euro. Die Rendite von 7,88 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 8,53 Prozent. Im Bundesland Sachsen-Anhalt übertrifft die Rendite von Arnstein den Landesdurchschnitt von 7,78 Prozent leicht. Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland liegt bei 59,6 Prozent, was bedeutet, dass rund 60 Prozent der Orte im Land eine niedrigere oder gleich hohe Rendite aufweisen.

Das Muster zeigt: Arnstein ist im Kreis Mansfeld-Südharz ein Markt mit moderaten Preisen und einer über dem Kreisdurchschnitt liegenden Miete, was zu einer unter dem Kreisdurchschnitt liegenden Rendite führt. Im bundesweiten Vergleich bleibt Arnstein ein günstiger Markt mit überdurchschnittlicher Rendite.