Kelbra (Kyffhäuser), Stadt

Marktüberblick

Kelbra (Kyffhäuser) liegt im Norden des Landkreises Mansfeld-Südharz an der Helme, unweit des Kyffhäusergebirges. Die Stadt umfasst 40,82 km² und hat 3.199 Einwohner (2024). Der Immobilienmarkt ist geprägt von einem überdurchschnittlich hohen Kaufpreis bei gleichzeitig moderater Miete, was zu einer im regionalen Vergleich niedrigen Bruttomietrendite führt.

Preis- und Mietentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.250 Euro pro Quadratmeter, der Angebotsmiete bei 6,62 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,36 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 15,74.

Die Mietentwicklung zeigt starke Schwankungen: Nach 4,18 Euro im Jahr 2019 stieg die Miete 2020 auf 5,75 Euro, fiel 2023 auf 4,77 Euro und erreichte 2024 mit 7,00 Euro einen neuen Höchstwert, bevor sie 2025 auf 5,24 Euro zurückging. Der aktuelle Wert von 6,34 Euro (2026) liegt damit im Mittelfeld der letzten acht Jahre. Die Mietreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der Kaufpreis verläuft dagegen kontinuierlich steigend: Von 980 Euro pro Quadratmeter (2021) über 1.080 (2022), 1.150 (2023) und 1.200 (2024) auf 1.250 Euro (2025). Diese Reihe ist als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf Modellen oder Schätzverfahren basiert und nicht auf vollständig beobachteten Transaktionen.

Die starke Mietvolatilität bei gleichzeitig steigendem Kaufpreis deutet auf einen Markt hin, in dem das Preis-Miete-Verhältnis unter Druck gerät: Der Kaufpreis ist seit 2021 um 27,6 Prozent gestiegen, während die aktuelle Miete nur knapp über dem Niveau von 2020 liegt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Mansfeld-Südharz liegt Kelbra bei der Angebotsmiete mit 6,62 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 6,17 Euro. Beim Kaufpreis mit 1.250 Euro liegt Kelbra deutlich über dem Kreiswert von 973 Euro. Die Bruttomietrendite von 6,36 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 8,53 Prozent, und der Kaufpreisfaktor von 15,74 liegt über dem Kreiswert von 13,2.

Auf Landesebene zeigt sich ein ähnliches Bild: Kelbra liegt bei der Miete leicht über dem Sachsen-Anhalt-Durchschnitt von 6,40 Euro, beim Kaufpreis aber deutlich über dem Landeswert von 1.095 Euro. Die Rendite von 6,36 Prozent liegt unter dem Landesdurchschnitt von 7,78 Prozent.

Im Vergleich zu Deutschland liegt Kelbra bei der Miete mit 6,62 Euro unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, beim Kaufpreis mit 1.250 Euro jedoch nur etwa halb so hoch wie der Bundeswert von 2.409 Euro. Die Rendite von 6,36 Prozent liegt über dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 12 km hat Heringen/Helme mit 1.410 Euro den höchsten Angebotskaufpreis, gefolgt von Kelbra mit 1.250 Euro und Bad Frankenhausen mit 1.089 Euro. Kelbra liegt damit an zweiter Stelle.

Die Bruttomietrendite von 6,36 Prozent liegt unter der aller Nachbarorte außer Brücken-Hackpfüffel (5,85 Prozent) und Heringen/Helme (5,77 Prozent). Urbach weist mit 14,93 Prozent die höchste Rendite auf, gefolgt von Berga mit 12,42 Prozent. Kelbra liegt damit im unteren Drittel der Nachbarrenditen.

Das Muster ist klar: Kelbra gehört zu den teureren Orten in der Region, ohne dass die Miete entsprechend hoch ist. Dies drückt die Rendite und den Kaufpreisfaktor nach oben.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Kelbras ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: Von 3.453 Einwohnern (2015) auf 3.199 (2024), ein Rückgang von 7,4 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 78 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Zahl der Arbeitslosen ist im gleichen Zeitraum von 204 (2015) auf 134 (2023) zurückgegangen, was einem Rückgang von 34,3 Prozent entspricht. Die absolute Zahl der Arbeitslosen liegt damit bei 134 Personen (2023). Die tatsächliche Arbeitslosenquote kann aus den vorliegenden Daten nicht berechnet werden, da die Erwerbspersonenzahl nicht vorliegt.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Mansfeld-Südharz auf Rang 393 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking ein. Im Einzelranking liegt der Kreis bei der Dynamik auf Rang 301, bei der Stärke auf Rang 394, bei der Demografie auf Rang 381, beim Arbeitsmarkt auf Rang 391, bei Wettbewerb und Innovation auf Rang 383 und bei Wohlstand und sozialer Lage auf Rang 327. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Kelbra.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Kelbra ist historisch durch das 1251 gegründete Zisterzienserinnenkloster bekannt, das bis 1551 bestand. Die Talsperre Kelbra am Nordrand des Kyffhäusergebirges bietet Naherholungsmöglichkeiten.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, schwachem Prognos-Ranking und fehlenden wirtschaftlichen Impulsen wie Hochschulen oder großen Arbeitgebern prägt den Standort. Der überdurchschnittlich hohe Kaufpreis im regionalen Vergleich steht in keinem erkennbaren Zusammenhang mit diesen Standortfaktoren.