Greußen, Stadt

Standort und Demografie

Greußen, Stadt, liegt im Kyffhäuserkreis im Norden Thüringens am Fuß der Hainleite im Thüringer Becken. Die Landgemeinde umfasst 86,82 km² und hat 5.711 Einwohner (Stand 2024), was einer Dichte von 66 Einwohnern je km² entspricht. Die Stadt ist Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Greußen und bildet mit den nur 1,1 km entfernten Nachbarn Clingen und Westgreußen eine siedlungsgeografische Einheit von rund 5.400 Einwohnern. Die Einwohnerzahl stieg 2021 durch die Fusion mit Großenehrich und Wolferschwenda sprunghaft von 3.403 auf 5.774; seitdem stabilisiert sich der Wert bei knapp 5.700. Verkehrsmäßig ist Greußen an die Bundesstraße 4 (Erfurt–Nordhausen) und die Bahnstrecke Wolkramshausen–Erfurt angebunden.

Aktueller Immobilienmarkt

Das aktuelle Angebot liegt bei 7,07 €/m² monatlich für Miete und 1.100 €/m² für den Kauf. Beide Werte stammen aus Inseraten und sind geschätzt — die Zeitreihen 2021 bis 2025 sind explizit als geschätzt gekennzeichnet. Die Angebotsmiete ist damit höher als der Durchschnitt des Kyffhäuserkreises (6,44 €/m²) und auch über dem Thüringer Landesdurchschnitt (6,88 €/m²), liegt aber deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 1.100 €/m² liegt unter dem Kreisdurchschnitt (1.141 €/m²) und unter dem Landesdurchschnitt (1.459 €/m²), bei weitem aber unter dem Bundeswert (2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 12,97 — das bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 13-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Dieser Wert liegt unter dem Kreisdurchschnitt (14,76) und dem Landesdurchschnitt (17,88), was auf ein relativ niedriges Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hindeutet.

Ein auffälliger Widerspruch besteht zwischen den aktuellen Angebotswerten und der geschätzten Zeitreihe: Die Zeitreihe zeigt für 2025 eine Miete von 6,60 €/m² und einen Kaufpreis von 1.400 €/m², während der aktuelle Markt-Datensatz 7,07 €/m² Miete und 1.100 €/m² Kaufpreis ausweist. Die Miete liegt im aktuellen Angebot über dem Zeitreihenwert, der Kaufpreis darunter. Da beide Reihen als geschätzt gekennzeichnet sind, sind diese Abweichungen möglich, aber nicht weiter erklärbar.

Mietrendite und Kaufpreisfaktor

Die Bruttomietrendite liegt bei 7,71 %. Damit liegt Greußen im oberen Drittel der 605 ausgewiesenen Orte in Thüringen (Perzentilrang 78,04). Das bedeutet: 78 % der thüringischen Vergleichsorte weisen eine niedrigere Mietrendite auf. Im Kreisvergleich übertrifft Greußen den Durchschnitt von 7,29 % deutlich. Im bundesweiten Vergleich liegt die Rendite zwar über dem Durchschnitt von 5,10 %, doch ist der Bundeswert durch die hohen Preise in Ballungsräumen verzerrt. Die hohe Rendite in Greußen ist primär eine Funktion des niedrigen Kaufpreisniveaus: Der Kaufpreis liegt mit 1.100 €/m² nur bei 75 % des Landesdurchschnitts, während die Miete mit 7,07 €/m² bereits 103 % des Landesdurchschnitts erreicht. Der Kaufpreisfaktor von 12,97 unterstreicht diese Diskrepanz — er ist niedriger als der aller Nachbarorte außer Gangloffsömmern (ca. 11,1), Kutzleben (ca. 12,0) und Niederbösa (ca. 12,4).

Preisentwicklung und Bevölkerung

Die geschätzte Zeitreihe zeigt einen Anstieg der Angebotsmiete von 5,40 €/m² (2021) auf 6,60 €/m² (2025), was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 5,1 % entspricht. Der Angebotskaufpreis stieg von 1.120 €/m² (2021) auf 1.400 €/m² (2025), mit einer jährlichen Wachstumsrate von rund 5,7 %. Beide Reihen sind als geschätzt gekennzeichnet. Die Kaufpreisentwicklung überholt damit die Mietentwicklung leicht, was den Kaufpreisfaktor in den kommenden Jahren tendenziell erhöhen würde. Die Bevölkerungsentwicklung ist seit der Fusion stabil bei rund 5.700, mit einem leichten Rückgang von 5.774 (2021) auf 5.711 (2023/2024), was einem Rückgang von rund 1,1 % seit Serienbeginn entspricht. Die Arbeitslosenquote weist in den vorliegenden Daten Werte von 274 % (2021), 261 % (2022) und 279 % (2023) auf — diese Werte sind offensichtlich fehlerhaft (ein Prozentwert kann nicht über 100 liegen) und können nicht für Analysen herangezogen werden. Der Kyffhäuserkreis als Ganzes lag 2020 bei einer Arbeitslosenquote von 8,4 %.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein deutliches Gefälle zwischen den unmittelbaren Nachbarn. Clingen (1,1 km entfernt) weist mit 1.723 €/m² den höchsten Kaufpreis aller Nachbarorte auf, bei einer niedrigen Rendite von 4,22 %. Westgreußen (2,3 km) liegt mit 1.391 €/m² und 5,64 % Rendite dazwischen. Gangloffsömmern (4,2 km) hat mit 868 €/m² den niedrigsten Kaufpreis und damit die höchste Rendite von 9,05 %. Greußen selbst liegt mit 1.100 €/m² und 7,71 % Rendite im Mittelfeld der Nachbarn. Der Kreisdurchschnitt von 1.141 €/m² wird von Greußen leicht unterschritten.

Standortfaktoren

Der Kyffhäuserkreis, zu dem Greußen gehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit Platz 392 von rund 400 deutschen Kreisen sehr weit hinten. Die Teilindizes zeigen durchweg schwache Werte: Wettbewerb und Innovation auf Platz 393, Arbeitsmarkt auf Platz 390, Stärke auf Platz 387, Dynamik auf Platz 363, Demografie auf Platz 357. Lediglich der Index Wohlstand und soziale Lage erreicht mit Platz 293 einen relativ besseren Wert. Diese Bewertungen gelten für den Kreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus sehr schwacher Innovations- und Arbeitsmarktposition sowie Bevölkerungsrückgang im Kreis (von 98.785 Einwohnern 1994 auf 71.738 Ende 2024) beschreibt einen strukturschwachen ländlichen Raum, in dem Immobilienpreise auf niedrigem Niveau verharren und Mietrenditen über dem Bundesdurchschnitt liegen.