Topfstedt

Standort und Struktur

Topfstedt ist eine Gemeinde im Kyffhäuserkreis in Thüringen mit 554 Einwohnern auf einer Fläche von 10,78 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 51 Einwohner pro km². Der Ort liegt in einer ländlichen Region Nordthüringens, umgeben von kleineren Gemeinden wie Greußen, Clingen und Trebra. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Kyffhäuserkreis wird im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 392 von rund 400 deutschen Kreisen eingestuft – damit gehört er zu den strukturschwächsten Regionen Deutschlands. Besonders die Teilindizes Wettbewerb & Innovation (Platz 393) und Arbeitsmarkt (Platz 390) weisen auf erhebliche strukturelle Herausforderungen hin.

Immobilienmarkt und Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Topfstedt zeigt ein auffälliges Muster: Der Angebotskaufpreis liegt mit 1.450 €/m² deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 1.141 €/m² und über dem Angebotskaufpreis aller Nachbarorte im Umkreis – nur Clingen (1.723 €/m²) liegt höher. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 6,13 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt (6,44 €/m²) und dem Landesdurchschnitt Thüringens (6,88 €/m²). Diese Diskrepanz zwischen hohem Kaufpreis und vergleichsweise niedriger Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 5,07 %, die deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 7,29 % und dem Landesdurchschnitt von 6,32 % liegt. Der Kaufpreisfaktor von 19,71 liegt ebenfalls über dem Kreisdurchschnitt (14,76) und dem Landesdurchschnitt (17,88). Im Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland belegt Topfstedt mit 31,4 % einen unteren Bereich – die Rendite liegt unter dem Median aller 605 erfassten Orte in Thüringen.

Die geschätzten Zeitreihen zeigen, dass sich sowohl Miete als auch Kaufpreis in den letzten Jahren moderat entwickelt haben. Die Angebotsmiete stieg von 5,80 €/m² (2021) auf 6,80 €/m² (2025) – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von rund 4 %. Der Angebotskaufpreis legte von 1.200 €/m² (2021) auf 1.450 €/m² (2025) zu – mit einer jährlichen Wachstumsrate von rund 4,8 %. Beide Reihen sind als geschätzt gekennzeichnet, was auf eine begrenzte Anzahl tatsächlicher Transaktionen oder Inserate hindeutet.

Demografie und regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich fällt auf, dass Topfstedt ein Ausreißer im Muster der Nachbarorte ist. Während in den meisten Orten Kaufpreis und Miete in etwa korrespondieren – was zu einer relativ homogenen Renditespanne zwischen 4 % und 9 % führt – liegt Topfstedt mit seinem überproportional hohen Kaufpreis bei gleichzeitig unterdurchschnittlicher Miete außerhalb dieses Musters. Der Kaufpreisfaktor von 19,71 ist der höchste aller Nachbarorte. Diese Konstellation könnte auf eine besondere Nachfrage nach Wohneigentum in Topfstedt hindeuten, die nicht durch entsprechende Mietnachfrage getragen wird. Mögliche Erklärungen könnten die Lage, die Bausubstanz oder eine besondere Attraktivität für Eigentümer sein – dazu liegen jedoch keine konkreten Daten vor.

Die Arbeitslosenquote in Topfstedt ist von 6,34 % (2015) auf 2,7 % (2023) gesunken. Dieser Rückgang entspricht dem allgemeinen Trend in vielen ländlichen Räumen, der jedoch nicht zwangsläufig auf eine starke lokale Wirtschaft zurückzuführen sein muss, sondern auch auf demografische Veränderungen (Rückgang der erwerbsfähigen Bevölkerung) beruhen kann. Die Zahl der Arbeitslosen beträgt aktuell 10 Personen.

Die Bevölkerung ist seit 2015 von 574 auf 554 Einwohner gesunken – ein Rückgang von 3,5 %. Dieser Trend entspricht dem Muster vieler ländlicher Gemeinden in Ostthüringen und steht im Widerspruch zu den positiven Arbeitsmarktindikatoren. Die Bevölkerungsentwicklung zeigt dabei ein leichtes Absinken bis 2022 (553 Einw.), gefolgt von einer leichten Stabilisierung in den Folgejahren.