Günstedt

Marktüberblick

Günstedt ist eine kleine Gemeinde im thüringischen Landkreis Sömmerda mit 717 Einwohnern auf einer Fläche von 12,63 km². Der lokale Immobilienmarkt weist ein ungewöhnliches Profil auf: Die Angebotsmiete liegt mit 8,59 €/m² über dem Kreisdurchschnitt von 7,88 €/m² und dem Landesdurchschnitt von 6,88 €/m². Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 1.008 €/m² deutlich unter dem Kreiswert von 1.740 €/m² und dem Landesdurchschnitt von 1.459 €/m². Diese Kombination aus relativ hoher Miete und niedrigem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 10,23 %, die mit dem 93. Perzentil in Thüringen zu den höchsten im Bundesland gehört. Der Kaufpreisfaktor beträgt 9,78 und liegt damit weit unter dem Kreiswert von 18,72.

Die extrem hohe Rendite ist ein Hinweis darauf, dass der lokale Markt strukturell anders funktioniert als der überregionale Durchschnitt. Bei Angebotswerten aus Inseraten kann eine geringe Anzahl von Inseraten die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen für Günstedt eine außergewöhnlich hohe Volatilität, die über das übliche Maß lokaler Schwankungen hinausgeht.

Bei den Mieten entwickelte sich der Angebotswert von 4,17 €/m² (2019) auf 7,55 €/m² (2021), stieg weiter auf 8,93 €/m² (2022), fiel dann auf 7,64 €/m² (2024) und erholte sich wieder auf 8,83 €/m² (2025) bzw. 8,82 €/m² (2026). Der CAGR-Wert von 11,3 % über den gesamten Zeitraum spiegelt diese starken Ausschläge wider.

Noch deutlicher zeigt sich die Volatilität bei den Kaufpreisen: Von 798,67 €/m² (2019) stieg der Wert auf 1.661,97 €/m² (2024), fiel dann aber auf 827,52 €/m² (2026) nahezu auf das Niveau von 2019 zurück. Der CAGR von 0,5 % über den gesamten Zeitraum ist ein rechnerischer Mittelwert, der die tatsächliche Entwicklung nicht widerspiegelt — dazwischen lag ein Anstieg um über 100 %, gefolgt von einem Rückgang um rund 50 %.

Diese extreme Schwankungsbreite entspricht dem Muster kleiner Märkte, bei denen einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark nach oben oder unten ziehen können. Die Zeitreihen sind als nicht geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlich erfassten Inseraten basieren.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung in Günstedt ist seit 2015 weitgehend stabil. Mit 724 Einwohnern (2016) erreichte die Gemeinde ihren höchsten Wert im betrachteten Zeitraum, sank dann auf 709 (2021) und erholte sich wieder auf 717 (2023/2024). Der Rückgang über den gesamten Zeitraum beträgt -0,69 %, was einer sehr geringen Veränderung entspricht.

Die Arbeitslosenquote entwickelte sich positiv: Von 9,26 % (2015) sank sie kontinuierlich auf 3,38 % (2022), stieg dann aber auf 5,56 % (2023) an. Mit 23 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 717 liegt die Quote zwar über dem bundesweiten Durchschnitt, aber deutlich unter dem Ausgangsniveau von 2015.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 57 Einwohner pro km², was für eine ländliche Gemeinde typisch ist. Die Stabilität der Einwohnerzahl steht im Kontrast zu den starken Schwankungen auf dem Immobilienmarkt, was darauf hindeutet, dass die Preisentwicklung nicht primär durch demografische Faktoren getrieben wird.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Sömmerda hebt sich Günstedt in mehreren Kennzahlen deutlich ab. Die Angebotsmiete liegt 9 % über dem Kreisdurchschnitt, während der Kaufpreis 42 % unter dem Kreiswert liegt. Die Bruttomietrendite von 10,23 % ist fast doppelt so hoch wie der Kreiswert von 5,77 %. Der Kaufpreisfaktor von 9,78 liegt knapp über der Hälfte des Kreiswerts von 18,72.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Weißensee (3,1 km entfernt) weist mit 8,26 €/m² eine ähnliche Miete auf, aber einen deutlich höheren Kaufpreis von 1.437 €/m² und eine Rendite von 6,9 %. Kindelbrück (4,2 km) liegt mit 1.076 €/m² beim Kaufpreis nahe an Günstedt, erzielt aber mit 8,03 % Rendite weniger. Griefstedt (3,6 km) hat mit 5,40 €/m² die niedrigste Miete und mit 4,47 % die niedrigste Rendite der Nachbarn.

Günstedt nimmt im Landesvergleich eine Sonderstellung ein: Mit der höchsten Bruttomietrendite in Thüringen (93. Perzentil) und einem der niedrigsten Kaufpreisfaktoren fällt es aus dem allgemeinen Muster heraus.

Standortfaktoren

Der Landkreis Sömmerda, zu dem Günstedt gehört, schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 sehr schlecht ab. Mit Rang 370 von rund 400 deutschen Kreisen liegt der Kreis im unteren Drittel. Besonders problematisch sind die Teilindizes Demografie (Rang 382) und Arbeitsmarkt (Rang 380), die auf strukturelle Herausforderungen hinweisen. Der Index Wohlstand und soziale Lage schneidet mit Rang 194 deutlich besser ab, was auf eine relativ stabile lokale Kaufkraft trotz anderer Schwächen hindeutet.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus niedriger Bevölkerungsdichte, fehlenden Bildungseinrichtungen und dem schlechten Abschneiden im Zukunftsatlas deutet auf einen ländlichen Raum hin, der nicht von urbanen Wachstumsdynamiken profitiert.

Die hohe Bruttomietrendite in Günstedt entspricht dem Muster eines Marktes mit niedrigem Kaufpreis und relativ hoher Miete. Ob dies auf eine geringe Anzahl von Inseraten zurückzuführen ist oder auf eine andere strukturelle Besonderheit, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.