Weißensee, Stadt

Marktüberblick und Preisniveau

Weißensee ist eine Stadt im nördlichen Thüringer Becken im Landkreis Sömmerda und zählt als Grundzentrum zu den sieben Mittel- und Grundzentren des Kreises. Mit 3.746 Einwohnern auf 55,33 km² Fläche (68 Einwohner je km²) handelt es sich um eine Kleinstadt mit ländlichem Umland. Die Stadt umfasst sieben Ortsteile, darunter die 2019 eingemeindeten Gemeinden Herrnschwende und Nausiß.

Das Immobilienangebot weist ein für die Region auffälliges Profil auf: Die Angebotsmiete liegt bei 8,26 €/m² und damit deutlich über dem Thüringer Durchschnitt von 6,88 €/m². Der Angebotskaufpreis beträgt 1.437 €/m² und entspricht nahezu dem Landesmittel von 1.459 €/m². Der Kaufpreisfaktor von 14,5 liegt unter dem Thüringer Durchschnitt von 17,88. Die Bruttomietrendite von 6,9 % übertrifft sowohl den Kreisdurchschnitt (5,77 %) als auch den Landeswert (6,32 %).

Diese Kombination – relativ hohe Mieten bei moderaten Kaufpreisen – ist im regionalen Vergleich selten. Sie resultiert daraus, dass die Mieten in Weißensee stärker über dem Thüringer Mittel liegen als die Kaufpreise. Der Kaufpreisfaktor von 14,5 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 14,5-fachen der Jahreskaltmiete entspricht, was unter dem Landesdurchschnitt liegt und auf eine günstige Kaufpreislage im Verhältnis zur Miete hindeutet.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Weißensee zeigt extreme Schwankungen, die über normale Marktbewegungen hinausgehen. Von 2018 bis 2026 bewegen sich die Angebotsmieten zwischen 5,71 €/m² (2023) und 11,46 €/m² (2026). Der Wert von 11,46 €/m² im Jahr 2026 ist ein geschätzter Wert und weicht deutlich vom Vorjahreswert von 6,90 €/m² ab.

Auch die Kaufpreise verlaufen volatil: Zwischen 972 €/m² (2019) und 1.613 €/m² (2023) schwankend. Der CAGR für Mieten beträgt 8,56 %, während der Kaufpreis-CAGR bei -1,30 % liegt. Diese gegensätzliche Entwicklung – steigende Mieten bei fallenden Kaufpreisen – trägt zur überdurchschnittlichen Bruttomietrendite bei.

Die extreme Volatilität der Mietwerte über acht Jahre ist im regionalen Kontext ungewöhnlich. Sie spiegelt möglicherweise die Struktur des Angebots wider, bei dem einzelne große oder besonders ausgestattete Inserate den Durchschnittswert stark beeinflussen können.

Bevölkerung und Demografie

Die Einwohnerzahl Weißensees stieg von 3.386 (2015) auf 3.746 (2024) – ein Wachstum von 10,6 %. Dieser Anstieg ist nicht auf natürliche Bevölkerungsentwicklung oder Zuzug zurückzuführen, sondern primär auf die Gebietsreform: Am 1. Januar 2019 wurden die Gemeinden Herrnschwende und Nausiß nach Weißensee eingemeindet. Ohne diese Eingemeindung wäre die Bevölkerungsentwicklung eher stabil bis leicht rückläufig verlaufen.

Die Arbeitslosigkeit im Kreis Sömmerda ist im Vergleich zu früheren Jahren gesunken. Die Zahl der Arbeitslosen ging von 183 (2015) auf 95 (2023) zurück. Die aktuelle Arbeitslosenquote beträgt 9,5 %. Die Bevölkerungsdichte von 68 Einwohnern je km² liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 84 Einwohnern je km² und unterstreicht den ländlichen Charakter der Stadt.

Wirtschaft und Standortfaktoren

Weißensee profitiert von der Ansiedlung von Mubea Fahrwerksfedern, das mit 530 Beschäftigten das größte Unternehmen des gesamten Landkreises Sömmerda ist. Diese industrielle Verankerung verleiht der Stadt eine über den ländlichen Raum hinausgehende wirtschaftliche Bedeutung. Mubea ist ein international tätiger Zulieferer der Automobilindustrie und bietet in der Region qualifizierte Arbeitsplätze.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Sömmerda mit einem Gesamtrang von 370 von rund 400 deutschen Kreisen als Region mit Zukunftsrisiken ein. Besonders schlecht schneiden die Teilindizes Demografie (Rang 382) und Arbeitsmarkt (Rang 380) ab. Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 194 deutlich besser, was auf die industrielle Basis hinweist. Der Dynamik-Index (Rang 367) und der Index Wettbewerb und Innovation (Rang 365) bestätigen das allgemeine Entwicklungshemmnis.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegene Universitätsstadt ist Erfurt, 35 km entfernt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8,4 km zeigt Weißensee ein eindeutiges Preisprofil. Mit 8,26 €/m² Angebotsmiete liegt die Stadt knapp unter Günstedt (8,59 €/m²), das mit einem Kaufpreis von nur 1.008 €/m² und einer Rendite von 10,23 % einen deutlich günstigeren Standort darstellt. Sömmerda, die Kreisstadt (5,4 km entfernt), weist mit 8,64 €/m² die höchste Miete und mit 1.341 €/m² einen ähnlichen Kaufpreis wie Weißensee auf.

Die Bruttomietrendite von 6,9 % liegt im Mittelfeld der Nachbarorte. Günstedt (10,23 %) und Kindelbrück (8,03 %) bieten deutlich höhere Renditen bei niedrigeren Kaufpreisen, während Wundersleben (4,39 %) und Griefstedt (4,47 %) bei höheren Kaufpreisen niedrigere Renditen aufweisen.

Im Landesvergleich liegt Weißensee im Perzentilrang von 66,7 % in Thüringen – die Mietrendite liegt damit höher als bei zwei Dritteln der 605 vergleichbaren Orte im Land. Der Kaufpreisfaktor von 14,5 ist einer der niedrigsten im Vergleich, was die günstige Kaufpreislage im Verhältnis zur Miete unterstreicht.