Sondershausen, Stadt

Marktüberblick

Sondershausen ist eine Mittelstadt im Norden Thüringens und Kreisstadt des Kyffhäuserkreises. Die Stadt erstreckt sich im Wippertal zwischen den Höhenzügen Hainleite und Windleite auf einer Fläche von 201,21 km². Mit 21.183 Einwohnern (2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 105 Einwohnern je km².

Der aktuelle Angebotsmietpreis liegt bei 6,36 € je m², der Angebotskaufpreis bei 1.620 € je m². Die Bruttomietrendite beträgt 4,71 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 21,22. Diese Werte stammen aus Inseraten und stellen kein amtliches Mietniveau dar.

Sondershausen war bis 1918 Residenzstadt des Fürstentums Schwarzburg-Sondershausen und gliedert sich in neun Stadt- und elf Ortsteile. Die Stadt vermarktet sich als Musik- und Bergstadt; das Bergwerk Glückauf ist das älteste und tiefste noch befahrbare Kalibergwerk der Welt.

Preisentwicklung

Die Angebotsmieten in Sondershausen entwickelten sich von 2018 bis 2026 vergleichsweise moderat: Von 5,44 €/m² im Jahr 2018 stiegen sie auf 6,38 €/m² im Jahr 2024, erreichten 2025 mit 7,30 €/m² ein Zwischenhoch und lagen 2026 wieder bei 5,53 €/m². Der jährliche Wachstumsdurchsatz (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 0,21 %.

Die Angebotskaufpreise zeigten deutlich volatilere Verläufe. Von 936,89 €/m² (2018) ging der Preis 2019 auf 640,41 €/m² zurück, stieg dann kontinuierlich auf 1.597,73 €/m² (2023), fiel 2024 auf 1.095,85 €/m², erreichte 2025 mit 2.376,42 €/m² ein extremes Hoch und lag 2026 bei 1.877,05 €/m². Der CAGR beträgt 9,07 %.

Die extremen Schwankungen im Kaufpreisbereich – insbesondere der Anstieg von 1.095,85 €/m² (2024) auf 2.376,42 €/m² (2025) und der Rückgang auf 1.877,05 €/m² (2026) – deuten auf eine hohe Volatilität des lokalen Angebotsmarktes hin. Die Kaufpreisentwicklung ist nicht mit einer stabilen Marktdynamik gleichzusetzen.

Demografie

Die Bevölkerung Sondershausens ist seit Mitte der 2010er Jahre rückläufig. Von 22.039 Einwohnern (2015) ging die Zahl auf 21.183 (2024) zurück, was einem Rückgang von 3,88 % entspricht. Der tiefste Wert der Reihe wurde 2021 mit 20.885 Einwohnern erreicht. 2022 folgte ein leichter Anstieg auf 21.317, bevor die Zahl 2023 und 2024 wieder bei 21.183 lag.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 105 Einwohner je km². Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 wird der Kyffhäuserkreis im Index Demografie auf Rang 357 von rund 400 deutschen Kreisen eingeordnet, was auf eine überdurchschnittlich ungünstige demografische Entwicklung hindeutet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Sondershausen unterschiedlich ab:

**Zum Landesdurchschnitt Thüringen:** Der Angebotsmietpreis liegt mit 6,36 €/m² unter dem Landesdurchschnitt von 6,88 €/m². Der Angebotskaufpreis von 1.620 €/m² liegt jedoch über dem Landesdurchschnitt von 1.459 €/m². Die Bruttomietrendite von 4,71 % liegt deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 6,32 % (Perzentilrang 24,96 im Land). Der Kaufpreisfaktor von 21,22 übersteigt den Landesdurchschnitt von 17,88.

**Zum Kreisdurchschnitt Kyffhäuserkreis:** Der Kreisdurchschnitt liegt bei 6,44 €/m² Miete, 1.141 €/m² Kaufpreis, 7,29 % Rendite und einem Kaufpreisfaktor von 14,76. Sondershausen weist damit einen um 42 % höheren Kaufpreis als der Kreisdurchschnitt auf und eine um 2,58 Prozentpunkte niedrigere Rendite.

**Zu Nachbarorten:** Die nächstgelegenen Orte (8,7–12,2 km Entfernung) weisen Angebotskaufpreise zwischen 594 €/m² (Kyffhäuserland) und 1.410 €/m² (Heringen/Helme) auf. Sondershausen liegt damit über dem Niveau der meisten Nachbargemeinden.

**Zum Bundesdurchschnitt:** Deutschlandweit liegt der Angebotsmietpreis bei 8,92 €/m², der Kaufpreis bei 2.409 €/m², die Rendite bei 5,10 % und der Kaufpreisfaktor bei einem Durchschnittswert. Sondershausen liegt bei Miete und Kaufpreis unter dem Bundesdurchschnitt, bei der Rendite jedoch ebenfalls darunter.

Standortfaktoren

Der Kyffhäuserkreis, zu dem Sondershausen als Kreisstadt gehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 392 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen folgende Positionen:

- Wohlstand und soziale Lage: Rang 293 (relativ besser) - Demografie: Rang 357 - Arbeitsmarkt: Rang 390 - Dynamik: Rang 363 - Stärke: Rang 387 - Wettbewerb und Innovation: Rang 393

Diese Werte beziehen sich auf den Kreis, nicht auf die einzelne Gemeinde. Die niedrigen Ränge in den Bereichen Arbeitsmarkt, Wettbewerb und Innovation sowie Dynamik deuten auf strukturelle Schwächen der Region hin.

Am Ort Sondershausen sind keine Hochschulen ansässig. Für die Stadt liegen keine Bodenrichtwerte vor.

Sondershausen vermarktet sich als Musik- und Bergstadt. Kulturelle Bedeutung haben das um 1600 gegründete Loh-Orchester, die Thüringer Schlossfestspiele sowie historische Persönlichkeiten wie Max Bruch, Franz Liszt und Max Reger. Das Residenzschloss des Fürstenhauses Schwarzburg-Sondershausen beherbergt ein Museum mit Exponaten wie der Goldenen Kutsche und dem Püstrich von Sondershausen.