Bellstedt

Marktüberblick

Bellstedt ist eine Gemeinde im Kyffhäuserkreis mit 161 Einwohnern auf 4,77 km². Der Ort liegt im nordwestlichen Thüringer Becken, vier Kilometer südöstlich von Ebeleben, das als erfüllende Gemeinde die Verwaltungsfunktion übernimmt. Der Markt ist klein und lokal geprägt; es bestehen keine Hochschulen am Ort.

Die Angebotsmiete beträgt 6,80 € je m², der Angebotskaufpreis 1.320 € je m². Die Bruttomietrendite liegt bei 6,18 %, der Kaufpreisfaktor bei 16,18. Bei diesen Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Die Werte liegen damit über dem Kreisdurchschnitt, aber unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt.

Preisentwicklung

Die geschätzte Zeitreihe zeigt für die Jahre 2021 bis 2025 einen deutlichen Anstieg sowohl bei der Miete als auch beim Kaufpreis. Die Miete stieg von 5,80 € je m² (2021) auf 6,70 € je m² (2025), was einer jährlichen Wachstumsrate von 3,67 % entspricht. Der Kaufpreis kletterte von 1.100 € je m² auf 1.300 € je m², bei einer Wachstumsrate von 4,26 % pro Jahr.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt mit 1.320 € je m² leicht über dem Zeitreihenwert von 1.300 € für 2025, die aktuelle Miete von 6,80 € je m² ebenfalls leicht über dem Zeitreihenwert von 6,70 €. Der Kaufpreis wächst damit schneller als die Miete. Diese Schere zieht den Kaufpreisfaktor weiter nach oben: Er liegt bei 16,18 und damit über dem Kreisdurchschnitt des Kyffhäuserkreises (14,76), aber unter dem Landesdurchschnitt Thüringens (17,88). Die höhere Preissteigerung beim Kauf gegenüber der Miete reduziert die Bruttomietrendite strukturell.

Regionale Einordnung

Bellstedt positioniert sich im regionalen Vergleich mittig bis leicht über dem Durchschnitt. Die Angebotsmiete von 6,80 € je m² liegt über dem Kreisdurchschnitt (6,44 €), knapp unter dem Landesdurchschnitt (6,88 €) und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 €). Der Kaufpreis von 1.320 € je m² übertrifft den Kreiswert (1.141 €), liegt aber unter dem Landesmittel (1.459 €) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 €).

Die Bruttomietrendite von 6,18 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt (7,29 %) und dem Landesdurchschnitt (6,32 %), jedoch über dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Im Perzentilrang belegt Bellstedt mit 55,1 % den mittleren Bereich innerhalb Thüringens.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 7,6 km zeigt sich ein gemischtes Bild: Die Miete von 6,80 € je m² liegt im Mittelfeld der Nachbarn (Spannweite 5,67 € bis 8,05 €). Der Kaufpreis von 1.320 € je m² liegt im oberen Drittel der Nachbarn (Nachbarspannweite 966 € bis 1.580 €). Die Rendite von 6,18 % gehört ebenfalls zum unteren Drittel (Nachbarn: 5,65 % bis 7,43 %). Das Muster ist konsistent: Bellstedt hat vergleichsweise hohe Preise, die Miete steigt aber nicht im gleichen Maße nach, was die Rendite im regionalen Vergleich drückt.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Bellstedts beträgt 161 Einwohner bei einer Dichte von 34 Einwohnern je km². Seit 2012 stabilisiert sich die Einwohnerzahl bei etwa 161 nach einem langjährigen Rückgang: 1994 lebten noch 222 Menschen im Ort. Die Entwicklung der Zeitreihe 2015 bis 2024 zeigt nur minimale Schwankungen zwischen 158 und 162 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,91 % und damit deutlich unter dem Niveau von 2015 (7,48 %). Dieser Rückgang entspricht dem allgemeinen Trend im ländlichen Thüringen nach der wirtschaftlichen Erholung.

Der Kyffhäuserkreis, in dem Bellstedt liegt, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 392 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen durchweg schwache Werte: Demografie (Rang 357), Arbeitsmarkt (390), Wettbewerb und Innovation (393), Dynamik (363) und Stärke (387). Der Index Wohlstand und soziale Lage schneidet mit Rang 293 am besten ab, liegt aber ebenfalls im unteren Drittel. Die schwache strukturelle Lage des Kreises geht einher mit der begrenzten Nachfrage auf dem lokalen Immobilienmarkt, was sich in den niedrigen Preisen und der stabilen, aber kleinen Bevölkerung widerspiegelt.