Freienbessingen

Marktüberblick

Freienbessingen ist eine Gemeinde im Kyffhäuserkreis mit knapp 9 km² Fläche und rund 208 Einwohnern. Der Ort liegt im fruchtbaren Thüringer Becken am Rand der Heilinger Höhen auf 289 m ü. NHN. Erfüllende Gemeinde ist Ebeleben. Die wirtschaftliche Struktur ist ländlich geprägt; ein Rittergut, das heute als Stiftsgut geführt wird, ist das historische Kernstück des Ortes. Es bestehen keine Hochschulen vor Ort.

Der Immobilienmarkt zeigt ein für den ländlichen Raum typisches Muster: niedrige absolute Preise bei gleichzeitig hohen Renditen. Die Angebotsmiete liegt bei 7,49 € je m², der Angebotskaufpreis bei 1.222 € je m². Die Bruttomietrendite beträgt 7,36 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 13,6.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis sind als geschätzt gekennzeichnet. Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 5,60 €/m² (2021) auf 6,80 €/m² (2025) – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von rund 5 %. Der geschätzte Angebotskaufpreis entwickelte sich von 1.300 €/m² (2021) auf 1.680 €/m² (2025), was einem jährlichen Anstieg von etwa 6,6 % entspricht.

Beide Reihen sind Schätzwerte und spiegeln Angebotswerte aus Inseraten wider, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Steigerungen sind im ländlichen Thüringen moderat und liegen deutlich unter den Dynamiken, die in größeren Städten wie Erfurt oder Jena zu beobachten waren.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Kyffhäuserkreis (Durchschnittsmiete 6,44 €/m², Durchschnittskaufpreis 1.141 €/m²) liegt Freienbessingen bei beiden Kennzahlen leicht über dem Kreisdurchschnitt. Die Rendite von 7,36 % entspricht nahezu dem Kreiswert von 7,29 %, der Kaufpreisfaktor von 13,6 liegt unter dem Kreiswert von 14,8 – was auf die Kombination aus moderatem Kaufpreis und vergleichsweise hoher Miete hindeutet.

Im Landesvergleich zu Thüringen (Miete 6,88 €/m², Kaufpreis 1.459 €/m², Rendite 6,32 %, Faktor 17,9) fällt auf: Freienbessingen hat eine höhere Miete und einen deutlich niedrigeren Kaufpreis als der Landesdurchschnitt. Das Ergebnis ist eine Rendite von 7,36 %, die deutlich über dem Landesmittel von 6,32 % liegt. Freienbessingen gehört damit zu den renditestärksten Orten im Bundesland (Perzentilrang 73,7 %).

Im bundesweiten Vergleich (Miete 8,92 €/m², Kaufpreis 2.409 €/m², Rendite 5,10 %) zeigt sich das typische Muster ländlicher Räume in Ostdeutschland: niedrige absolute Preise, aber hohe Mietrenditen.

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten liegt die Miete von 7,49 €/m² im Mittelfeld – höher als in Abtsbessingen (6,43 €) und Bruchstedt (6,40 €), aber niedriger als in Mittelsömmern (8,05 €) und Hornsömmern (7,60 €). Der Kaufpreis von 1.222 €/m² ist der niedrigste im unmittelbaren Umkreis. Lediglich Bruchstedt liegt mit 1.117 €/m² noch darunter. Die Kombination aus niedrigem Kaufpreis und mittlerer Miete erklärt die überdurchschnittliche Rendite.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Freienbessingen ist seit 2018 rückläufig: von 234 Einwohnern (2018) auf 208 (2024). Der Rückgang von 11,1 % seit dem Höchststand 2018 ist signifikant. Die Bevölkerungsdichte beträgt 23 Einwohner je km² – ein sehr niedriger Wert, der die ländliche Struktur unterstreicht.

Der dramatischste Einbruch trat 2007 auf, als durch die Schließung einer Gemeinschaftsunterkunft für Flüchtlinge die Einwohnerzahl von 736 auf 401 sank (laut Wikipedia, Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik). Dieser strukturelle Verlust ist in den aktuellen Daten nicht mehr direkt ablesbar, erklärt aber die niedrige absolute Einwohnerzahl.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,93 % und ist damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Im Vergleich zu 2018 (8,61 %) hat sich der Arbeitsmarkt spürbar verbessert. Die Zahl der Arbeitslosen beträgt nach den vorliegenden Daten 7 Personen.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kyffhäuserkreis, auf den sich der Rang bezieht, Platz 392 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Kreis im Wettbewerb und Innovation (Rang 393) sowie im Arbeitsmarkt (Rang 390). Der Index Wohlstand und soziale Lage schneidet mit Rang 293 am besten ab. Diese Bewertungen gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, geben aber einen Hinweis auf die strukturellen Rahmenbedingungen.