Ebeleben, Stadt

Marktüberblick

Ebeleben ist eine Stadt im Kyffhäuserkreis in Thüringen mit rund 2.730 Einwohnern auf einer Fläche von 44,54 km². Der Immobilienmarkt vor Ort zeichnet sich durch niedrige Angebotspreise und eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite aus. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 5,85 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 966 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 7,26 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 13,77.

Die niedrigen Preise spiegeln die strukturelle Lage im nordthüringischen ländlichen Raum wider. Ebeleben liegt sowohl bei der Miete als auch beim Kaufpreis deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (Miete: 8,92 €/m², Kaufpreis: 2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 13,77 ist niedriger als der deutsche Durchschnitt von rund 17,9, was auf das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete hinweist. In absoluten Zahlen bedeutet das: Der Markt bietet hier vergleichsweise günstige Kaufpreise bei moderaten Mieten.

Preis- und Marktentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt über die Jahre 2018 bis 2026 nur moderate Schwankungen. Von 5,42 €/m² im Jahr 2018 stieg die Miete bis 2020 auf 5,51 €/m², fiel 2021 auf 5,15 €/m² und erholte sich bis 2025 auf 6,18 €/m², bevor sie 2026 wieder auf 5,82 €/m² sank. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) liegt bei 0,89 Prozent – ein sehr moderater Wert, der auf einen stabilen, aber nicht dynamischen Mietmarkt hindeutet.

Der Kaufmarkt zeigt deutlich stärkere Schwankungen, wobei die Zeitreihe Lücken aufweist: Werte sind für 2018 (541,67 €/m²), 2019 (570 €/m²), 2021 (935,42 €/m²), 2024 (873,42 €/m²), 2025 (1.185,68 €/m²) und 2026 (875 €/m²) verfügbar, nicht jedoch für 2020 und 2023. Der Anstieg von 2019 auf 2021 war sprunghaft und trieb den CAGR von 6,18 Prozent über den gesamten Zeitraum. Der Rückgang 2026 auf das Niveau von 2024 deutet auf eine Korrektur nach der Preisspitze 2025 hin.

Die Bevölkerungsentwicklung verlief über den Beobachtungszeitraum leicht negativ. Von 2.809 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl bis 2016 auf 2.623 zurück, stabilisierte sich dann und stieg bis 2023 wieder auf 2.730. Insgesamt liegt die Bevölkerung seit Beginn der Reihe um 2,81 Prozent unter dem Ausgangswert. Die Zahl der Arbeitslosen ging von 162 im Jahr 2015 auf 120 im Jahr 2023 zurück, was bei einer Bevölkerung von 2.730 einer Quote von etwa 4,4 Prozent entspricht.

Regionale Einordnung

Ebeleben liegt im Kyffhäuserkreis, einem der strukturschwächeren Landkreise Thüringens. Im Kreisvergleich schneidet Ebeleben bei der Miete mit 5,85 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt von 6,44 €/m² ab. Beim Kaufpreis liegt Ebeleben mit 966 €/m² ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt von 1.141 €/m². Die Bruttomietrendite von 7,26 Prozent liegt nahe am Kreisdurchschnitt von 7,29 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 13,77 ist niedriger als der Kreisdurchschnitt von 14,76.

Im Bundeslandvergleich liegt Ebeleben bei allen Preiswerten deutlich unter dem Thüringer Durchschnitt (Miete: 6,88 €/m², Kaufpreis: 1.459 €/m²). Die Bruttomietrendite von 7,26 Prozent liegt jedoch über dem Landesdurchschnitt von 6,32 Prozent. Im Perzentilrang der Mietrendite im Bundesland belegt Ebeleben den 72. Perzentilrang – von 605 betrachteten Orten liegt Ebeleben damit in den oberen 28 Prozent bei der Rendite.

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Rockstedt (1,5 km) weist mit 6,33 €/m² eine höhere Miete und mit 1.345 €/m² einen deutlich höheren Kaufpreis aus, was einer Rendite von 5,65 Prozent entspricht. Holzsußra (3,3 km) liegt bei der Miete mit 7,57 €/m² deutlich über Ebeleben, bei der Rendite aber mit 7,26 Prozent auf demselben Niveau. Freienbessingen (6,5 km) bietet mit 7,49 €/m² die höchste Miete und 7,36 Prozent Rendite. Nottertal-Heilinger Höhen (7,2 km) weist mit 5,09 €/m² die niedrigste Miete, aber mit 1.426 €/m² einen überdurchschnittlich hohen Kaufpreis und damit die niedrigste Rendite von 4,29 Prozent auf.

Die niedrigeren Preise in Ebeleben im Vergleich zu vielen Nachbarorten deuten darauf hin, dass der Ort im lokalen Vergleich preislich unter dem regionalen Durchschnitt liegt.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kyffhäuserkreis, auf den sich die Ränge beziehen, mit dem Gesamtrang 392 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit zählt der Kreis zu den schwächsten 10 Prozent in der Bewertung. Die Teilindizes zeigen durchgängig niedrige Ränge: Demografie (357), Arbeitsmarkt (390), Wettbewerb und Innovation (393), Wohlstand und soziale Lage (293) und Dynamik (363). Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 293 am besten, was bedeutet, dass dieser Bereich im Kreisvergleich relativ weniger problematisch ist als die anderen Dimensionen.

Ebeleben selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte von 61 Einwohnern pro Quadratkilometer unterstreicht den ländlichen Charakter. Boden- und Grundstücksdaten sind für diesen Ort nicht verfügbar.

Die Kombination aus niedrigen Prognos-Rängen, rückläufiger Bevölkerung und niedrigen Immobilienpreisen beschreibt ein Muster, das für viele ländliche Räume in Ostthüringen typisch ist. Die überdurchschnittliche Bruttomietrendite im Landesvergleich steht in diesem Kontext nicht als positives Anlagezeichen, sondern als Folge der niedrigen Kaufpreise bei moderaten Mieten.