Abtsbessingen

Marktüberblick: Niedriges Preisniveau im ländlichen Raum

Abtsbessingen ist eine Gemeinde im nordwestlichen Thüringer Becken mit 486 Einwohnern auf 14,09 km². Das Gemeindegebiet besteht zu 92 % aus landwirtschaftlicher Nutzfläche (12,89 km²), der Ort hat den Charakter eines Haufendorfs. Die erfüllende Gemeinde ist Ebeleben, der Ortsteil Billeben liegt direkt an der Bundesstraße 84. Der Kyffhäuserkreis, dem Abtsbessingen angehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 392 von rund 400 deutschen Kreisen – ein Indikator für strukturelle Schwächen in den Bereichen Wettbewerb, Innovation und Demografie.

Der Immobilienmarkt wird von niedrigen absoluten Preisniveaus geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 6,43 €/m², der Angebotskaufpreis bei 1.150 €/m². Beide Werte liegen unter dem Thüringer Landesdurchschnitt (Miete: 6,88 €/m², Kaufpreis: 1.459 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 14,9 ist ebenfalls unter dem Landesmittel von 17,88, was auf ein insgesamt niedriges Preisniveau im Verhältnis zur Miete hindeutet. Die Bruttomietrendite von 6,71 % liegt über dem Landesdurchschnitt von 6,32 %, was bei den niedrigen Kaufpreisen erwartbar ist.

Die Daten basieren auf Angebotswerten aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preis- und Mietentwicklung: Gegenläufige Trends

Die Mietentwicklung in Abtsbessingen zeigt einen deutlichen Rückgang: Die Angebotsmiete fiel von 7,84 €/m² im Jahr 2021 auf 5,00 €/m² im Jahr 2026 – ein Rückgang um rund 36 %. Der jährliche Veränderungsrate (CAGR) beträgt -8,6 %. Nach dem Tiefststand 2023 mit 5,08 €/m² erholte sich die Miete leicht auf 5,45 €/m² (2024) und 5,83 €/m² (2025), ehe sie 2026 wieder auf 5,00 €/m² sank.

Im Gegensatz dazu zeigt die Kaufpreisentwicklung – die als geschätzt gekennzeichnet ist – einen Anstieg von 950 €/m² (2021) auf 1.150 €/m² (2025), was einem CAGR von +4,9 % entspricht. Der Kaufpreis erreichte 2023 mit 1.200 €/m² einen vorläufigen Höhepunkt und korrigierte seither auf 1.180 €/m² (2024) und 1.150 €/m² (2025).

Diese gegenläufige Entwicklung – fallende Mieten bei steigenden Kaufpreisen – führt zu einer sich verschlechternden Renditesituation. Die Bruttomietrendite von 6,71 % ist das Ergebnis dieses Zusammenspiels aus sinkenden Mieteinnahmen und steigenden Anschaffungskosten.

Regionale Einordnung: Im Mittelfeld des Kyffhäuserkreises

Im regionalen Vergleich liegt Abtsbessingen in der Mitte der Nachbargemeinden. Von den acht untersuchten Nachbarorten im Umkreis bis 6,7 km zeigt Ebeleben mit 5,85 €/m² die niedrigste Angebotsmiete und mit 966 €/m² den niedrigsten Kaufpreis. Marolterode weist mit 1.768 €/m² den höchsten Kaufpreis auf, Hornsömmern mit 7,60 €/m² die höchste Miete.

Abtsbessingens Angebotsmiete von 6,43 €/m² liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt des Kyffhäuserkreises (6,44 €/m²) und deutlich unter dem Thüringer Landesdurchschnitt (6,88 €/m²). Der Kaufpreis von 1.150 €/m² entspricht nahezu dem Kreisdurchschnitt (1.141 €/m²) und liegt rund 21 % unter dem Landesmittel.

Die Bruttomietrendite von 6,71 % liegt über dem Landesdurchschnitt (6,32 %), aber unter dem Kreisdurchschnitt von 7,29 %. Dies zeigt, dass Abtsbessingen im Kreisvergleich zwar ein moderates Preisniveau aufweist, die Rendite jedoch durch die Kombination aus relativ niedriger Miete und moderatem Kaufpreis nicht so hoch ist wie in anderen Teilen des Kreises.

Der Kaufpreisfaktor von 14,9 liegt unter dem Landesdurchschnitt von 17,88 und entspricht etwa dem Kreisdurchschnitt von 14,76. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete geringer ist als im Landesdurchschnitt – bei gleichzeitig fallenden Mieten ein ambivalentes Signal.

Standortfaktoren: Demografische Stabilisierung bei strukturellen Schwächen

Die Bevölkerungsentwicklung in Abtsbessingen zeigt auf den ersten Blick einen leichten Anstieg: Von 462 Einwohnern (2015) auf 486 (2024) entspricht einem Plus von 5,2 %. Die Arbeitslosenquote sank von 5,99 % (2015) auf 3,93 % (2023), was 11 arbeitslosen Personen entspricht.

Ein längerer Blick auf die historischen Daten der Gemeinde (nach Angaben des Thüringer Landesamts für Statistik) zeigt jedoch ein anderes Bild: Lag die Einwohnerzahl 1994 noch bei 601, so ging sie bis 2014 auf 461 zurück. Der seit 2015 beobachtete leichte Anstieg ist vor dem Hintergrund dieses langfristigen Rückgangs als Stabilisierung, nicht als Trendumkehr zu werten.

Die Bevölkerungsdichte von 34 Einwohnern je km² ist gering und unterstreicht den ländlichen Charakter. Der Kyffhäuserkreis als Ganzes weist mit dem Prognos-Rang 392 von 400 Kreisen eine der schlechtesten Bewertungen in Deutschland auf, insbesondere in den Bereichen Wettbewerb und Innovation (Rang 393) sowie Demografie (Rang 357). Der Teilindex Wohlstand mit Rang 293 ist der beste Indikator des Kreises, liegt aber immer noch im unteren Drittel.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Charakter als reine Wohngemeinde im ländlichen Raum bestätigt.