Hohenstein

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Hohenstein liegt im nordthüringischen Landkreis Nordhausen, einer der strukturschwächsten Regionen des Landes. Das lokale Preisniveau für Immobilien ist deutlich unter dem Bundes- und Landesdurchschnitt: Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.150 € je m², die Angebotsmiete bei 6,07 € je m². Im bundesweiten Vergleich bedeutet das: Die Miete liegt bei rund 68 % des deutschen Durchschnitts (8,92 €), der Kaufpreis bei knapp der Hälfte (2.409 €). Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,79 – das heißt, ein Objekt kostet das 15,79-fache der Jahreskaltmiete. Dieser Wert liegt unter dem Thüringer Durchschnitt von 17,88, was auf die Kombination aus moderaten Kaufpreisen und gestiegenen Mieten zurückzuführen ist.

Die Bruttomietrendite von 6,33 % ist im regionalen Vergleich auffällig hoch. Sie liegt über dem Thüringer Durchschnitt (6,32 %) und deutlich über dem deutschen (5,10 %). Diese Rendite ergibt sich daraus, dass die Mieten in Hohenstein zwar unter dem Landesdurchschnitt liegen, die Kaufpreise aber noch stärker darunter. Im Vergleich zu den Nachbarorten ist die Rendite von 6,33 % mittelfeldig: Ellrich (10,97 %), Kehmstedt (9,71 %) und Walkenried (8,23 %) bieten höhere Renditen, während Werther (4,30 %) und Lipprechterode (5,02 %) niedrigere Werte aufweisen.

Preisentwicklung: Mieten steigen, Kaufpreise fallen

Die Entwicklung der Miet- und Kaufpreise in Hohenstein verläuft seit 2021 in entgegengesetzte Richtungen. Die Angebotsmiete stieg von 4,75 € je m² (2021) auf 6,00 € je m² (2026) – ein Anstieg von rund 26 %, was einem jährlichen Wachstumsfaktor (CAGR) von 4,78 % entspricht. Der Verlauf ist dabei nicht linear: Nach einem Anstieg auf 5,25 € (2022) folgte ein Rückgang auf 4,94 € (2023), bevor die Mieten wieder stiegen (5,43 € im Jahr 2024, 5,42 € im Jahr 2025, 6,00 € im Jahr 2026). Dieser Verlauf entspricht dem Muster vieler ländlicher Märkte, die zunächst von der allgemeinen Mietpreisdynamik erfasst wurden, dann kurz korrigierten und seither wieder zulegen.

Der Angebotskaufpreis zeigt ein anderes Bild: Er fiel von 506,78 € je m² (2021) auf 326,88 € je m² (2023) – ein Rückgang von rund 35 % in nur zwei Jahren. Der CAGR von -19,69 % verdeutlicht die Stärke dieses Rückgangs. Die Zeitreihe ist hier nur für zwei Jahre belegt (2021 und 2023), sodass keine Aussage über die Entwicklung nach 2023 getroffen werden kann. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.150 € je m² liegt deutlich über dem 2023-Wert – dies deutet darauf hin, dass sich der Markt seitdem erholt hat oder dass das aktuelle Angebot eine andere Zusammensetzung aufweist als die verkäuflichen Objekte von 2023.

Regionale Einordnung: Unter dem Durchschnitt, aber im regionalen Kontext

Im Vergleich zum Landkreis Nordhausen liegt Hohenstein bei der Angebotsmiete (6,07 €) leicht unter dem Kreisdurchschnitt (6,56 €), beim Kaufpreis (1.150 €) knapp darüber (1.126 €) und bei der Bruttomietrendite (6,33 %) unter dem Kreiswert (7,94 %). Der Kreis Nordhausen weist insgesamt höhere Mietrenditen auf als Hohenstein, was darauf hindeutet, dass die kreisweiten Durchschnittswerte durch Orte mit noch niedrigeren Kaufpreisen nach unten gezogen werden.

Im Thüringer Vergleich schneidet Hohenstein bei der Miete (6,07 € vs. 6,88 €) und beim Kaufpreis (1.150 € vs. 1.459 €) jeweils unter dem Landesdurchschnitt ab. Der Kaufpreisfaktor von 15,79 liegt unter dem Thüringer Wert von 17,88. Die Bruttomietrendite von 6,33 % entspricht nahezu dem Landesdurchschnitt von 6,32 %. Hohenstein liegt damit im Perzentilrang 57,4 im Bundesland – der Ort liegt besser als etwas mehr als die Hälfte der 605 verglichenen Orte in Thüringen.

Unter den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 12 km zeigt sich ein breites Spektrum: Ellrich (6,07 € Miete, 664 € Kaufpreis) bietet mit 10,97 % die höchste Rendite, während Werther (6,20 € Miete, 1.729 € Kaufpreis) mit 4,30 % die niedrigste aufweist. Hohenstein positioniert sich mit 6,33 % mittig in dieser Gruppe. Die Miete von 6,07 € je m² ist identisch mit der von Ellrich, liegt aber unter allen anderen Nachbarorten.

Demografie und Arbeitsmarkt: Bevölkerungsrückgang, sinkende Arbeitslosigkeit

Die Einwohnerzahl Hohensteins ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: Von 2.200 Einwohnern (2015) auf 2.048 (2024) – ein Rückgang von 6,9 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 34 Einwohner je km², was die ländliche Prägung der Gemeinde unterstreicht. Der Rückgang ist besonders ausgeprägt in den Jahren 2015 bis 2019 (von 2.200 auf 2.100), bevor er sich ab 2020 etwas verlangsamt hat (2024: 2.048).

Die Arbeitslosenquote, die 2015 noch bei 8,0 % lag, ist bis 2022 auf 4,9 % gesunken – ein deutlicher Rückgang, der auf die allgemeine wirtschaftliche Erholung nach der Pandemie und strukturelle Verbesserungen hindeutet. 2023 stieg sie wieder auf 5,4 %. Dieser Anstieg ist moderat und liegt weiterhin deutlich unter dem Niveau von 2015. Der Landkreis Nordhausen als Ganzes gehört zu den strukturschwächeren Regionen Thüringens; der Kalibergbau, der bis 1990 der größte Arbeitgeber der Region war, wurde nach der Wiedervereinigung geschlossen.

Der Bevölkerungsrückgang und die niedrige Bevölkerungsdichte stehen in einem Spannungsfeld zu den steigenden Mieten: Während die Nachfrage nach Wohnraum durch die schrumpfende Bevölkerung eigentlich abnehmen sollte, steigen die Mieten. Dies könnte auf einen Rückgang des Angebots zurückzuführen sein – wenn weniger Wohnungen auf dem Markt sind, können die verbleibenden zu höheren Preisen vermietet werden.

Standortfaktoren: Strukturschwäche im Prognos-Ranking

Der Landkreis Nordhausen, zu dem Hohenstein gehört, schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 in allen Indizes deutlich unter dem Durchschnitt ab. Von rund 400 deutschen Kreisen belegt er den Rang 396 im Gesamtranking. Die Teilindizes zeigen ein ähnliches Bild: Rang 387 im Arbeitsmarkt, 389 in Wettbewerb und Innovation, 392 in der Demografie und 321 im Bereich Wohlstand und soziale Lage. Der Index für Dynamik (Rang 384) und Stärke (Rang 389) bestätigen das Bild einer Region mit strukturellen Herausforderungen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde liegt im Vorharz, die Bundesstraße 243 verbindet sie mit Nordhausen und Göttingen. Die historische Bedeutung der Region zeigt sich in der Grafschaft Hohnstein, deren Namen die Gemeinde trägt, und in der Burg Klettenberg aus dem 11. Jahrhundert. Seit der Gemeindezusammenschluss 1996 besteht Hohenstein aus mehreren Ortsteilen, darunter Klettenberg (erstmals 1187 erwähnt), das bis 1996 eine eigenständige Gemeinde war.

Die strukturelle Schwäche des Landkreises spiegelt sich auch im Immobilienmarkt wider: Niedrige Kaufpreise und eine moderate Mietentwicklung stehen einem Umfeld gegenüber, das durch Bevölkerungsrückgang und den Verlust traditioneller Arbeitsplätze geprägt ist. Die steigenden Mieten in diesem Kontext deuten auf ein Angebotsdefizit hin, das sich aus dem Rückgang der Bevölkerung und möglicherweise aus Leerstand oder Rückzug von Angeboten ergibt.