Am Ohmberg

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Renditen

Am Ohmberg (37345) im thüringischen Kreis Eichsfeld bietet ein Immobilienangebot mit deutlich unter dem Bundes- und Landesdurchschnitt liegenden Preisen. Der aktuelle Angebotskaufpreis beträgt 985 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete liegt bei 6,16 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Kreis Eichsfeld (1.620 Euro/m² Kaufpreis, 6,96 Euro/m² Miete) und dem Thüringer Durchschnitt (1.459 Euro/m², 6,88 Euro/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 13,32, was bedeutet, dass das 13,32-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis angegeben wird — deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 19,73 und dem Landesdurchschnitt von 17,88.

Die Bruttomietrendite von 7,51 % liegt über dem Landesdurchschnitt (6,32 %) und dem Kreisdurchschnitt (5,82 %). Sie befindet sich im Perzentilrang 75,87 im Bundesland, liegt also höher als bei rund 76 % der 605 erfassten Orte in Thüringen. Diese hohe Rendite ist primär die Folge der niedrigen Kaufpreise, nicht überdurchschnittlich hoher Mieten. Die niedrige Miete von 6,16 Euro/m² liegt selbst unter dem Kreis- und Landesmittel. Der Markt weist damit die typische Struktur eines ländlichen Raums mit schwacher Nachfrage und entsprechend niedrigen Bewertungen auf.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Zeitreihen auf dünnem Markt

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen keine klare Trendrichtung, sondern starke jährliche Schwankungen — ein Muster, das für dünne Märkte mit wenigen Transaktionen typisch ist, bei denen einzelne Inserate die Durchschnittswerte überproportional beeinflussen können.

Bei den Mieten bewegt sich der Wert zwischen 4,90 Euro/m² (2021) und 6,70 Euro/m² (2024), der aktuelle Wert von 6,05 Euro/m² (2026) liegt nahe dem 9-Jahres-Mittel. Der CAGR von +0,53 % über die gesamte Reihe ist marginal positiv, wird aber durch die Volatilität überlagert. Der im Markt-Datensatz angegebene Mietwert von 6,16 Euro/m² weicht geringfügig vom Zeitreihenwert von 6,05 Euro/m² ab — beide liegen jedoch im gleichen Bereich und bestätigen das Bild einer stabilen, wenn auch niedrigen Miethöhe.

Bei den Kaufpreisen ist die Schwankung noch ausgeprägter: Von 806 Euro/m² (2018) über einen Tiefstwert von 473 Euro/m² (2021) und einen Höchstwert von 1.095 Euro/m² (2022) auf 662 Euro/m² (2024). Der aktuelle Wert von 985 Euro/m² liegt zwischen diesen Extremen. Der CAGR von -3,24 % über die Reihe spiegelt den langfristigen Abwärtstrend wider, der jedoch durch den sprunghaften Anstieg 2022 und den folgenden Rückgang unterbrochen wird.

Demografie und Arbeitsmarkt: Bevölkerungsrückgang und strukturelle Schwäche

Die Bevölkerung Am Ohmbergs ist seit 2015 um 4,3 % zurückgegangen — von 3.803 auf 3.638 Einwohner (2024). Der Rückgang war kontinuierlich von 2015 bis 2021 (Tiefstwert 3.578), seither stabilisiert sich die Zahl leicht auf 3.638. Die Bevölkerungsdichte von 115 Einwohnern je Quadratkilometer unterstreicht den ländlichen Charakter des Ortes.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 10,2 % (102 Promille) und bewegt sich seit 2015 zwischen 7,8 % und 10,2 %. Damit liegt sie deutlich über dem Bundesdurchschnitt und spiegelt die strukturelle Schwäche der Region wider. Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang und hoher Arbeitslosigkeit deutet auf eine Abwärtsdynamik hin, die auch den Immobilienmarkt beeinflusst: Weniger Zuzug und eine schwache lokale Wirtschaft drücken die Nachfrage nach Wohnraum.

Diese demografische und arbeitsmarktliche Lage korrespondiert mit den niedrigen Immobilienpreisen und der hohen Mietrendite. Ein schrumpfender Markt mit geringerer Kaufnachfrage führt zu niedrigeren Preisen und damit rechnerisch zu höheren Renditen bei vermieteten Objekten.

Regionale Einordnung: Unter dem Durchschnitt, im Nachbarmittelfeld

Im regionalen Vergleich liegt Am Ohmberg bei Kaufpreis und Miete unter dem Durchschnitt des Kreises Eichsfeld und des Landes Thüringen. Bei der Bruttomietrendite liegt der Ort jedoch über beiden Vergleichswerten — ein direkter mathematischer Zusammenhang aus den niedrigeren Kaufpreisen.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 8,4 km zeigt sich ein heterogenes Bild. Die Renditen der Nachbarn reichen von 4,84 % (Buhla) bis 14,66 % (Brehme). Am Ohmberg liegt mit 7,51 % im mittleren Drittel. Der Kaufpreis von 985 Euro/m² liegt über dem der beiden günstigsten Nachbarn Brehme (406 Euro/m²) und Bleicherode (605 Euro/m²), aber unter den meisten anderen. Die Miete von 6,16 Euro/m² liegt im unteren bis mittleren Bereich der Nachbarn.

Der Ort folgt damit dem allgemeinen Muster des ländlichen Eichsfelds: niedrige Preise, moderate bis hohe Renditen, aber keine herausragende Position innerhalb der Region.

Standortfaktoren: Strukturschwäche im Prognos-Ranking

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Eichsfeld auf Rang 290 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Die Teilindizes zeigen ein klares Muster: Der Rang im Bereich Dynamik (126) ist deutlich besser als der in Wettbewerb und Innovation (377) und Arbeitsmarkt (341). Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 134 im oberen Mittelfeld, während Demografie mit Rang 50 sehr gut abschneidet — was vermutlich die geringe Bevölkerungsdichte und nicht positive Entwicklungen widerspiegelt.

Diese Struktur — gute Dynamik, aber schwacher Arbeitsmarkt und geringe Wettbewerbsfähigkeit — beschreibt ein typisches ländliches Muster: Der Kreis hat Potenzial in bestimmten Bereichen, kann aber wirtschaftlich nicht mit urbanen Standorten konkurrieren. Die Abwesenheit von Hochschulen am Ort bestätigt die geringe Attraktivität für wissensbasierte Wirtschaft und junge Bevölkerungsgruppen.

Die Standortfaktoren korrespondieren mit den beobachteten Marktdaten: Niedrige Preise und hohe Renditen bei gleichzeitigem Bevölkerungsrückgang und hoher Arbeitslosigkeit sind das sichtbare Ergebnis einer strukturell schwachen Lage.