Brehme

Marktüberblick

Brehme ist ein Ortsteil der Landgemeinde Sonnenstein im Norden des Landkreises Eichsfeld in Thüringen. Der Ort umfasst eine Fläche von 5,3 km² und hat 1.088 Einwohner (Stand 2024), was einer Bevölkerungsdichte von 205 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Landgemeinde Sonnenstein wurde am 1. Dezember 2011 aus dem Zusammenschluss von acht Gemeinden gebildet; Brehme ist einer ihrer Ortsteile.

Der Immobilienmarkt in Brehme zeichnet sich durch extrem niedrige Preise aus. Der Angebotskaufpreis liegt bei 406 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 4,97 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter allen verfügbaren Vergleichswerten – sowohl auf Ebene des Landkreises Eichsfeld als auch des Bundeslandes Thüringen und des Bundesdurchschnitts. Die vorliegenden Werte stammen aus Inseraten und stellen kein offizielles Mietniveau dar.

Preisniveau und Entwicklung

Die Angebotsmiete in Brehme beträgt 4,97 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich dazu liegt der Durchschnitt des Landkreises Eichsfeld bei 6,96 Euro, Thüringen bei 6,88 Euro und der Bundesdurchschnitt bei 8,92 Euro. Die Miete in Brehme liegt damit rund 29 Prozent unter dem Kreis- und dem Landesdurchschnitt sowie 44 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt.

Die Zeitreihe zeigt einen rückläufigen Trend: Lag die Angebotsmiete 2020 noch bei 7,00 Euro, betrug sie 2023 bereits 6,56 Euro und liegt 2026 bei 6,50 Euro. Der jährliche Veränderungsrate (CAGR) beträgt -1,23 Prozent.

Der Angebotskaufpreis von 406 Euro je Quadratmeter (2024: 406,82 Euro) ist der entscheidende Faktor für die außergewöhnliche Marktlage. Im Kreis Eichsfeld beträgt der Durchschnitt 1.620 Euro, in Thüringen 1.459 Euro und bundesweit 2.409 Euro. Der Kaufpreis in Brehme liegt damit bei nur einem Viertel des Kreis- und Landesdurchschnitts sowie bei einem Sechstel des Bundesdurchschnitts.

Der Kaufpreisfaktor von 6,81 gibt an, wie oft die Jahreskaltmiete im Kaufpreis enthalten ist. Ein Faktor von 6,81 ist extrem niedrig – im Kreis Eichsfeld beträgt er 19,73, in Thüringen 17,88. Der niedrige Faktor spiegelt die Kombination aus sehr niedrigen Kaufpreisen und relativ höheren Mieten im Verhältnis zum Kaufpreis wider.

Regionale Einordnung

Die Bruttomietrendite von 14,68 Prozent ist der auffälligste Wert im gesamten Datenbestand. Sie liegt im 99,67. Perzentil aller 605 Orte in Thüringen – das bedeutet, dass nur etwa 0,33 Prozent der Orte eine noch höhere Rendite aufweisen. Zum Vergleich: Im Kreis Eichsfeld beträgt die durchschnittliche Rendite 5,82 Prozent, in Thüringen 6,32 Prozent und bundesweit 5,10 Prozent. Brehmes Rendite liegt also mehr als doppelt so hoch wie der regionale und der bundesweite Durchschnitt.

Diese hohe Rendite ergibt sich mathematisch aus der Kombination extrem niedriger Kaufpreise und vergleichsweise weniger niedriger Mieten. Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 7,8 km liegt Brehme bei der Bruttomietrendite mit 14,68 Prozent deutlich über allen anderen: Wehnde (3,5 km) weist 2,01 Prozent auf, Ecklingerode (3,7 km) 3,94 Prozent, Tastungen (4,4 km) 4,57 Prozent, Ferna (5,4 km) 5,79 Prozent, Sonnenstein (6,0 km) 9,18 Prozent, Teistungen (7,2 km) 5,62 Prozent, Duderstadt (7,2 km) 4,31 Prozent und Haynrode (7,8 km) 5,26 Prozent.

Bei der Angebotsmiete liegt Brehme mit 4,97 Euro je Quadratmeter auf dem letzten Platz unter den Nachbarorten. Nur Wehnde (5,53 Euro) liegt darunter. Bei den Kaufpreisen liegt Brehme mit 406 Euro ebenfalls am unteren Ende – deutlich unter Sonnenstein (801 Euro), das den niedrigsten Kaufpreis unter den Nachbarn aufweist.

Die extreme Preisdifferenz zu den Nachbarorten lässt sich nicht allein durch die Größe des Ortes erklären. Brehme ist mit 5,3 km² zwar klein, aber die Nachbargemeinden wie Ferna (1.272 €/m²) oder Teistungen (1.580 €/m²) liegen ebenfalls im unteren Preissegment und sind dennoch zwei- bis viermal so teuer.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung in Brehme ist seit 2015 rückläufig. Lag sie damals noch bei 1.119 Einwohnern, betrug sie 2024 noch 1.088 – ein Rückgang von 2,77 Prozent. Zwischen 2015 und 2023 war ein kontinuierlicher Rückgang zu verzeichnen, der sich 2022/2023 vorübergehend stabilisiert hat (1.102 im Jahr 2022, 1.088 in 2023 und 2024).

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,43 Prozent und entspricht damit dem Niveau von 2015 (2,22 Prozent). Mit 15 arbeitslosen Personen ist die absolute Zahl gering. Die Arbeitslosenquote liegt im unteren Bereich und entspricht dem Muster ländlicher Räume im Eichsfeld.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Eichsfeld auf Rang 290 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Im Teilindex Stärke liegt der Kreis auf Rang 321, was auf strukturelle Schwächen in Bereichen wie Wettbewerb, Innovation und Wohlstand hinweist. Im Teilindex Dynamik erreicht der Kreis mit Rang 126 ein besseres Ergebnis, und im Teilindex Demografie liegt er mit Rang 50 sehr gut – was auf eine stabile demografische Struktur im Kreis hindeutet. Diese Werte gelten für den gesamten Landkreis Eichsfeld, nicht spezifisch für Brehme.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Lage im südlichen Vorland des Harzes und die Nähe zur Landesgrenze zu Niedersachsen (Göttingen liegt rund 35 Kilometer entfernt) prägen die regionale Einordnung.