Sonnenstein

Marktüberblick: Günstige Preise, hohe Rendite

Die Landgemeinde Sonnenstein im Norden des Landkreises Eichsfeld bietet einen der günstigsten Immobilienmärkte in Thüringen. Die Angebotsmiete liegt bei 6,12 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 801 Euro je Quadratmeter. Beides liegt deutlich unter den Durchschnitten des Landkreises Eichsfeld (Miete: 6,96 €/m², Kaufpreis: 1.620 €/m²), des Landes Thüringen (Miete: 6,88 €/m², Kaufpreis: 1.459 €/m²) und des Bundesdurchschnitts (Miete: 8,92 €/m², Kaufpreis: 2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 10,9 – im Kreis Eichsfeld liegt er bei 19,73, in Thüringen bei 17,88. Das bedeutet, dass der Kaufpreis das Zehnfachen der Jahreskaltmiete beträgt, während er im Kreisdurchschnitt fast das Doppelte beträgt.

Die Bruttomietrendite von 9,18 % ist eine direkte Folge dieser niedrigen Kaufpreise bei moderaten Mieten. Mit einem Perzentilrang von 88,7 im Landesvergleich gehört Sonnenstein zu den Top-Orten in Thüringen, was die Rendite angeht. Im regionalen Vergleich schneiden nur Brehme (14,68 %) und Rhumspringe (8,99 %) unter den Nachbarorten im Umkreis von 11 Kilometern ähnlich oder besser ab. Ecklingerode, Wehnde und Haynrode liegen mit Renditen zwischen 2,01 % und 5,26 % deutlich darunter.

Die niedrigen Preise spiegeln die Struktur einer ländlichen Gemeinde im südlichen Vorland des Harzes wider, die 2011 aus acht Ortsteilen gebildet wurde und eine Fläche von 94,69 km² aufweist. Die Gemeinde liegt rund 35 Kilometer östlich von Göttingen und 25 Kilometer nordöstlich der Kreisstadt Heilbad Heiligenstadt.

Preis- und Mietentwicklung: Mieten steigen, Kaufpreise volatil

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend. Lag die Angebotsmiete 2019 noch bei 4,92 Euro je Quadratmeter, beträgt sie 2026 6,46 Euro – ein Anstieg um 31 % in sieben Jahren. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) liegt bei 3,97 %. Besonders ausgeprägt war der Sprung von 5,27 €/m² (2024) auf 7,63 €/m² (2025), ehe der Wert 2026 wieder auf 6,46 €/m² sank.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatiler. Von 820 €/m² (2018) stieg der Preis 2022 auf 1.095 €/m², fiel 2023 auf 692 €/m² und erholte sich bis 2025 auf 925 €/m². Der CAGR von 1,74 % über den gesamten Zeitraum maskiert diese starken Schwankungen. Die Kaufpreise reagieren empfindlicher auf Marktsignale als die Mieten, was auf einen weniger liquiden Markt mit geringerer Transaktionsdichte hindeutet.

Die Kombination aus steigenden Mieten und schwankenden Kaufpreisen hat die Bruttomietrendite in den letzten Jahren strukturell erhöht. Während der Mietanstieg die Einnahmeseite verbessert, blieben die Kaufpreise im langfristigen Vergleich moderat, was die Rendite auf ein für ländliche Verhältnisse hohes Niveau treibt.

Regionale Einordnung: Ausreißer im Norden Thüringens

Sonnenstein bildet im regionalen Vergleich einen deutlichen Ausreißer nach unten bei den Preisen und nach oben bei der Rendite. Im Kreis Eichsfeld liegt die durchschnittliche Angebotsmiete bei 6,96 €/m² und der durchschnittliche Kaufpreis bei 1.620 €/m² – Sonnenstein liegt bei beiden Kennzahlen unter dem Kreisdurchschnitt. Im Landesvergleich mit 605 ausgewiesenen Orten gehört Sonnenstein bei der Rendite zu den besten 12 %.

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 11 Kilometern zeigt sich ein heterogenes Bild. Brehme (6 km) weist mit 14,68 % die höchste Rendite auf, bei einem Kaufpreis von nur 406 €/m². Rhumspringe (10,4 km) liegt mit 8,99 % knapp unter Sonnenstein. Dagegen liegen Orte wie Wehnde (9,3 km, 2,01 %) und Ecklingerode (8,3 km, 3,94 %) mit deutlich höheren Kaufpreisen (3.302 bzw. 2.200 €/m²) aber niedrigeren Mieten weit unter dem Renditeniveau von Sonnenstein.

Die Lage an der Landesgrenze zu Niedersachsen und die Nähe zum Harz (Bad Lauterberg im Harz liegt 11 km entfernt) könnten touristische Impulse geben. Der 2017 bei Holungen errichtete Skywalk auf dem 486 Meter hohen Sonnenstein-Berg dient als touristischer Anziehungspunkt, dessen Einfluss auf den lokalen Immobilienmarkt jedoch nicht quantifizierbar ist.

Demografie und Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung, schwache Wirtschaftsdynamik

Die Landgemeinde Sonnenstein hat 4.338 Einwohner (2024) auf einer Fläche von 94,69 km², was einer Bevölkerungsdichte von 46 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Einwohnerzahl ist seit 2015 um 6,1 % von 4.622 auf 4.338 gesunken. Der Rückgang beschleunigte sich zwischen 2022 und 2023 (von 4.400 auf 4.338), bevor er 2024 zum Stillstand kam.

Die Arbeitslosenquote ist im gleichen Zeitraum von 118 auf 54 gesunken – ein Rückgang von mehr als der Hälfte. Die genaue Maßeinheit dieser Werte ist der Datenquelle nicht eindeutig als Prozent oder Promille gekennzeichnet; der absolute Trend ist jedoch eindeutig: Die Arbeitsmarktsituation hat sich signifikant verbessert.

Die Standortfaktoren des Landkreises Eichsfeld, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, zeigen ein gemischtes Bild. Mit Rang 50 von 400 Kreisen schneidet der Kreis im Teilindex Demografie sehr gut ab – ein Hinweis auf eine stabile Bevölkerungsstruktur trotz des Rückgangs. Im Arbeitsmarkt (Rang 341) und im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 377) liegt der Kreis dagegen am unteren Ende. Der Gesamtindex rangiert auf Platz 290, der Dynamik-Index auf Platz 126. Diese Werte deuten auf eine Gemeinde hin, die demografisch stabil ist, aber wirtschaftlich nur begrenzte Dynamik entfaltet.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Gemeinde wird von Bürgermeisterin Margit Ertmer (Freie Wähler) geführt und umfasst acht Ortsteile, deren Verwaltungssitz in Weißenborn-Lüderode liegt.