Rohrberg

Marktüberblick

Rohrberg präsentiert sich auf dem Immobilienmarkt als ein Sonderfall im ländlichen Thüringen. Die Angebotsmiete liegt bei 8,46 Euro je Quadratmeter und damit knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 887 Euro je Quadratmeter liegt hingegen nur etwa die Hälfte des Kreis- und Landesdurchschnitts (Eichsfeld: 1.620 Euro, Thüringen: 1.459 Euro). Diese Diskrepanz zwischen einer relativ hohen Miete und einem extrem niedrigen Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 11,45 Prozent – einem Wert, der im Bundesland nur von 3,2 Prozent der Orte übertroffen wird (Perzentilrang 96,8). Der Kaufpreisfaktor von 8,74 ist der niedrigste aller acht Nachbarorte und liegt weit unter dem Kreisdurchschnitt von 19,73.

Die hohe Rendite ist keine Folge überhöhter Mieten, sondern des ungewöhnlich niedrigen Kaufpreisniveaus. Im Vergleich zu den Nachbarorten wie Rustenfelde (1.718 Euro/m²), Burgwalde (2.030 Euro/m²) oder Marth (2.047 Euro/m²) liegt Rohrberg mit 887 Euro/m² mehr als 50 Prozent unter dem Nachbarmittel. Lediglich Kirchgandern (941 Euro/m²) kommt diesem Niveau nahe und weist mit 10,42 Prozent eine ebenfalls hohe Rendite auf.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete in Rohrberg hat in den letzten Jahren stark zugelegt. Lag sie 2023 noch bei 6,88 Euro je Quadratmeter, beträgt sie 2025 bereits 9,82 Euro – ein Anstieg von 42,7 Prozent in zwei Jahren (jährliche Wachstumsrate: 19,5 Prozent). Der aktuelle Angebotswert von 8,46 Euro/m² liegt zwischen diesen beiden Zeitreihenwerten und spiegelt die dynamische Entwicklung wider.

Für den Kaufpreis liegt mit 887 Euro/m² (2024) nur ein einzelner Stichtag vor. Ein direkter Vergleich mit früheren Jahren ist aus den vorliegenden Daten nicht möglich. Der extrem niedrige Kaufpreis im Verhältnis zur stark gestiegenen Miete hat die Rendite in den letzten Jahren deutlich in die Höhe getrieben. Ob diese Entwicklung anhält, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Regionale Einordnung

Rohrberg hebt sich deutlich von der regionalen Umgebung ab. Während die Angebotsmiete mit 8,46 Euro/m² im oberen Drittel der Nachbarorte liegt (Freienhagen: 8,67 Euro, Marth: 8,69 Euro, Kirchgandern: 8,17 Euro), ist der Kaufpreis der niedrigste im gesamten Umkreis. Diese Kombination aus moderater Miete und sehr niedrigem Kaufpreis ist regional einzigartig.

Der Landkreis Eichsfeld als Ganzes weist mit einem Durchschnittskaufpreis von 1.620 Euro/m² und einer durchschnittlichen Bruttomietrendite von 5,82 Prozent ein völlig anderes Bild auf. Rohrberg liegt mit seinem Kaufpreisfaktor von 8,74 mehr als 50 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 19,73. Die Angebotsmiete liegt dagegen mit 8,46 Euro/m² über dem Kreis- und Landesdurchschnitt (jeweils rund 6,90 Euro/m²). Dieser Befund zeigt, dass Rohrberg kein typischer Vertreter des ländlichen Eichsfelds ist, sondern durch ein besonderes Preisgefüge auffällt.

Die Nachbargemeinden zeigen ein homogenes Muster: vergleichsweise hohe Kaufpreise (1.250 bis 2.050 Euro/m²) bei moderaten Mieten (6,90 bis 8,69 Euro/m²) und Renditen zwischen 4,25 und 7,48 Prozent. Nur Kirchgandern mit 10,42 Prozent Rendite und 941 Euro/m² Kaufpreis ähnelt Rohrberg in der Struktur, unterscheidet sich aber durch eine höhere Miete.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Rohrberg hat 224 Einwohner (Datenstand 2024) auf einer Fläche von 3,57 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 63 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde selbst gibt 230 Einwohner zum 31. Dezember 2024 an. Die Bevölkerung ist seit 2015 um rund 4 Prozent rückläufig (von 234 auf 224 Einwohner). Der Rückgang beschleunigte sich leicht nach 2019, als die Zahl von 243 auf 224 Einwohner fiel.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,4 Prozent (2023) deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und ist eine der niedrigsten im Vergleichszeitraum. Lag sie 2015 noch bei 3,01 Prozent, folgte ein Rückgang auf ein Minimum von 1,38 Prozent im Jahr 2019. Die aktuelle Quote von 1,4 Prozent entspricht diesem historischen Tief. Die geringe Arbeitslosigkeit steht im Kontrast zum allgemeinen Image des ländlichen Eichsfelds und könnte ein Faktor sein, der die Nachfrage nach Wohnraum stützt.

Die Kombination aus rückläufiger Bevölkerung und niedriger Arbeitslosigkeit deutet auf eine alternde Gemeinde hin, in der wenige Erwerbspersonen einem größeren Anteil an Rentnern und Nicht-Erwerbspersonen gegenüberstehen.

Standortfaktoren

Der Landkreis Eichsfeld belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 290 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Aufschlüsselung der Teilindizes zeigt ein gemischtes Bild: Der Demografie-Index liegt mit Rang 50 sehr gut, während der Arbeitsmarkt-Index (Rang 341) und insbesondere der Wettbewerbs- und Innovationsindex (Rang 377) schwach abschneiden. Der Wohlstands- und Sozialindex (Rang 134) liegt im oberen Drittel. Die Dynamik (Rang 126) ist relativ stark, was auf positive Impulse hindeutet, die jedoch vom strukturellen Rückstand im Wettbewerb nicht aufgefangen werden.

Rohrberg selbst verfügt über keine Hochschulen. Der Ort liegt unmittelbar südlich der Bundesautobahn 38 mit einer Anschlussstelle und dem Heidkopftunnel, was eine gewisse Anbindung an das überregionale Straßennetz bietet. Die Entfernung zum Heilbad Heiligenstadt beträgt etwa 8 Kilometer. Die historische Bedeutung des Ortes, der erstmals 1055 urkundlich erwähnt wurde und seit 1209 Pfarrsitz ist, hat sich auf den aktuellen Immobilienmarkt nicht direkt niederschlagen.

Für Rohrberg liegen keine Bodenrichtwerte vor, sodass eine genauere Grundstückswertbeurteilung nicht möglich ist.