Marth

Marktüberblick: Hohe Miete bei moderatem Kaufpreis

Marth ist eine Gemeinde im äußersten Nordwesten Thüringens im Landkreis Eichsfeld. Auf einer Fläche von 4,88 km² leben rund 310 Menschen. Der Ort liegt am südlichen Fuß des Rusteberges, etwa acht Kilometer westlich von Heilbad Heiligenstadt, und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Hanstein-Rusteberg. Historisch war Marth eine Marktsiedlung unterhalb der Burg Rusteberg, die im Mittelalter Zentrum der kurmainzischen Verwaltung des Eichsfeldes war. Heute prägen landwirtschaftliche Strukturen und die Fachklinik Rusteberg mit 60 Therapieplätzen das Bild des Ortes.

Der Immobilienmarkt in Marth zeigt ein Muster, das sich von der Region abhebt: Die Angebotsmiete von 8,69 Euro pro Quadratmeter liegt 25 Prozent über dem Kreis- (6,96 Euro) und Landesdurchschnitt (6,88 Euro), aber knapp unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Der Angebotskaufpreis von 2.047 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls über dem Kreis- (1.620 Euro) und Landesdurchschnitt (1.459 Euro), jedoch rund 15 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 19,63 entspricht nahezu dem Kreiswert (19,73) und liegt über dem Landesdurchschnitt (17,88). Die Bruttomietrendite von 5,09 Prozent liegt nahe am Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent), aber deutlich unter dem Kreis- (5,82 Prozent) und Landesdurchschnitt (6,32 Prozent).

Preis- und Mietentwicklung: Steigende Werte mit unterschiedlicher Datenlage

Die Angebotsmiete in Marth hat zwischen 2021 und 2026 um 42 Prozent zugelegt — von 7,03 Euro auf 10,00 Euro pro Quadratmeter. Der jährliche Wachstumsfaktor beträgt 7,3 Prozent. Der Verlauf ist jedoch nicht linear: Zwischen 2021 (7,03 Euro) und 2023 (6,84 Euro) fiel die Miete leicht, bevor sie 2024 auf 9,80 Euro und 2026 auf 10,00 Euro anstieg.

Die Kaufpreisentwicklung ist als geschätzt gekennzeichnet. Sie zeigt einen kontinuierlichen Anstieg von 1.300 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 1.670 Euro (2025), was einem jährlichen Wachstumsfaktor von 6,5 Prozent entspricht. Die Schätzungskennzeichnung bedeutet, dass diese Werte nicht auf vollständig dokumentierten Transaktionen basieren, sondern auf Modellierungen beruhen. Die Miete ist dagegen auf tatsächlichen Inseraten basiert und nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der Kaufpreisfaktor von 19,63 ergibt sich aus dem Verhältnis von Kaufpreis zu Jahreskaltmiete. Er liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt (19,73) und signalisiert, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen im Marther Markt relativ hoch sind — ein Umstand, der die niedrige Bruttomietrendite von 5,09 Prozent erklärt.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt: Schrumpfendes Dorf bei niedriger Arbeitslosigkeit

Die Einwohnerzahl von Marth ist seit 2015 von 339 auf 310 (2024) gesunken, ein Rückgang von 8,6 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 64 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Rückgang beschleunigte sich in den letzten Jahren: Von 2021 (326) auf 2023 (310) verlor der Ort in nur zwei Jahren 16 Einwohner, bevor die Zahl 2024 bei 310 stabil blieb.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,72 Prozent und entspricht 8 arbeitslosen Personen. Im Vergleich zu 2015 (3,23 Prozent) ist die Quote leicht gestiegen, liegt aber deutlich unter dem thüringischen und bundesweiten Durchschnitt. Die Schwankungen der Arbeitslosenquote zwischen 2,34 Prozent (2020) und 5,66 Prozent (2021) deuten auf die fragile Struktur des lokalen Arbeitsmarktes hin.

Der Bevölkerungsrückgang und die gestiegenen Miete stehen in einem Spannungsfeld: Ein schrumpfender Markt mit steigenden Preisen weist auf veränderte Nachfragestrukturen hin.

Regionale Einordnung: Höchste Miete im unmittelbaren Umland

Im Vergleich zu den acht nächstgelegenen Orten (bis 4,9 km Entfernung) weist Marth die höchste Angebotsmiete auf: 8,69 Euro pro Quadratmeter. Die nächsten Werte liegen bei Freienhagen (8,67 Euro), Rohrberg (8,46 Euro) und Kirchgandern (8,17 Euro). Deutlich niedriger liegen Rustenfelde (7,23 Euro), Arenshausen (7,03 Euro), Burgwalde (8,00 Euro), Schachtebich (6,90 Euro) und Hohengandern (7,38 Euro).

Bei den Kaufpreisen liegt Marth mit 2.047 Euro pro Quadratmeter ebenfalls an der Spitze der Nachbarn. Burgwalde folgt mit 2.030 Euro, Schachtebich mit 1.950 Euro und Hohengandern mit 1.913 Euro. Deutlich niedrigere Kaufpreise weisen Kirchgandern (941 Euro) und Rohrberg (887 Euro) auf — diese Orte liegen in einer anderen Preisklasse und weisen entsprechend hohe Bruttomietrenditen von 10,42 bzw. 11,45 Prozent aus.

Die Bruttomietrendite von 5,09 Prozent liegt im unteren Bereich der Nachbarn. Niedrigere Renditen weisen nur Schachtebich (4,25 Prozent), Burgwalde (4,73 Prozent), Hohengandern (4,63 Prozent) und Rustenfelde (5,05 Prozent) auf. Höhere Renditen finden sich in Arenshausen (5,67 Prozent), Freienhagen (6,87 Prozent), Kirchgandern (10,42 Prozent) und Rohrberg (11,45 Prozent). Die niedrige Rendite in Marth ist eine direkte Folge des überdurchschnittlich hohen Kaufpreises im Verhältnis zur Miete.

Im Perzentilrang des Bundeslandes liegt Marth bei 32,1 Prozent — das bedeutet, dass 32,1 Prozent der Orte im Land niedrigere Immobilienkennzahlen aufweisen.

Standortfaktoren: Schwache Wirtschaft, gute Demografie

Der Landkreis Eichsfeld, dem Marth angehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 290 von rund 400 deutschen Kreisen. Diese Einordnung gilt für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde. Besonders schwach positioniert ist der Kreis bei Wettbewerb und Innovation mit Rang 377 sowie beim Arbeitsmarkt mit Rang 341. Dagegen schneidet er bei der Demografie mit Rang 50 sehr gut ab — ein Ergebnis, das den altersstrukturellen Vorteil ländlicher Räume im Vergleich zu urbanen Zentren widerspiegelt. Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 134 im oberen Mittelfeld, die Dynamik mit Rang 126 ebenfalls.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Fachklinik Rusteberg mit 60 Therapieplätzen ist ein lokaler Arbeitgeber.

Die Kombination aus schwacher wirtschaftlicher Dynamik des Kreises und steigenden Immobilienpreisen in Marth steht in einem Spannungsverhältnis: Ein Kreis mit Rang 377 in Wettbewerb und Innovation bietet wenig strukturelle Impulse für den lokalen Immobilienmarkt. Die gestiegenen Preise in Marth gehen einher mit einem schrumpfenden Angebot an Wohnraum in einer Gemeinde mit nur 310 Einwohnern.