Freienhagen

Marktüberblick

Freienhagen ist eine 4,11 km² große Gemeinde im thüringischen Landkreis Eichsfeld mit 289 Einwohnern (Stand 31. Dezember 2024). Sie liegt etwa sechs Kilometer nordwestlich von Heilbad Heiligenstadt auf dem Buntsandsteinplateau des mittleren Eichsfeldes und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Hanstein-Rusteberg. Unmittelbar südlich verläuft die Bundesautobahn 38 mit einer Anschlussstelle, was die Anbindung an das überregionale Straßennetz gewährleistet.

Der Immobilienmarkt wird durch Angebotswerte aus Inseraten geprägt, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 8,67 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.514 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 6,87 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 14,55.

Die Kombination aus überdurchschnittlich hohen Mieten und vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen führt zu einer Rendite, die sowohl den Kreis- als auch den Landes- und Bundesdurchschnitt übertrifft. Dies ist ein strukturelles Merkmal des lokalen Marktes: Die Mieten liegen deutlich über denen des Umlands, während die Kaufpreise moderat bleiben.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Freienhagen ist in den letzten Jahren deutlich beschleunigt. Lag die Angebotsmiete 2023 noch bei 6,67 Euro pro Quadratmeter, beträgt sie 2025 bereits 8,88 Euro – ein Anstieg von rund 33 % in zwei Jahren. Die Jahreswachstumsrate (CAGR) für Mieten liegt bei 15,38 %. Diese Entwicklung ist nicht als geschätzt gekennzeichnet und basiert auf tatsächlichen Marktdaten.

Der Kaufpreismarkt zeigt einen stetigeren, aber ebenfalls positiven Trend. Von 1.300 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 stieg er auf 1.600 Euro im Jahr 2025. Die Kaufpreis-CAGR beträgt 5,33 %. Diese Reihe ist als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass die Werte interpoliert oder modelliert wurden und mit entsprechender Vorsicht zu interpretieren sind.

Der Kaufpreisfaktor von 14,55 gibt an, wie viele Jahre der Bruttomiete benötigt werden, um den Kaufpreis zu decken. Er liegt deutlich unter dem des Landkreises Eichsfeld (19,73) und unter dem Thüringer Landesdurchschnitt (17,88). Ein niedriger Kaufpreisfaktor geht einher mit einer höheren Rendite – er macht den Markt für renditeorientierte Investoren attraktiv.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Eichsfeld hebt sich Freienhagen vor allem durch die deutlich höhere Angebotsmiete ab: 8,67 Euro pro Quadratmeter liegen 25 % über dem Kreisdurchschnitt von 6,96 Euro. Der Kaufpreis liegt mit 1.514 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreiswert von 1.620 Euro. Die Bruttomietrendite von 6,87 % übertrifft den Kreisdurchschnitt von 5,82 % um mehr als einen Prozentpunkt.

Auf Landesebene liegt die Miete in Freienhagen ebenfalls über dem Thüringer Durchschnitt von 6,88 Euro, der Kaufpreis leicht darüber (1.459 Euro). Die Rendite von 6,87 % platziert Freienhagen im 66. Perzentil aller 605 erfassten Orte in Thüringen – das bedeutet, dass etwa zwei Drittel der Orte eine niedrigere Rendite aufweisen.

Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt zeigt sich ein anderes Bild: Die deutsche Angebotsmiete liegt bei 8,92 Euro, der Kaufpreis bei 2.409 Euro. Freienhagen liegt mit der Miete knapp unter dem Bundesniveau, mit dem Kaufpreis aber deutlich darunter. Die deutsche Bruttomietrendite beträgt 5,10 %, Freienhagen übertrifft diesen Wert um 1,77 Prozentpunkte.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 7,2 km Entfernung weist Rohrberg mit 11,45 % die höchste Rendite auf, bedingt durch einen extrem niedrigen Kaufpreis von 887 Euro pro Quadratmeter. Schachtebich (1,5 km entfernt) und Burgwalde (2,9 km) liegen mit 4,25 % bzw. 4,73 % deutlich unter dem Freienhagener Wert. Uder (5,9 km) liegt mit 7,48 % nahe an Freienhagen, was auf den vergleichsweise niedrigen Kaufpreis von 1.254 Euro pro Quadratmeter zurückzuführen ist.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Freienhagens ist langfristig rückläufig: Von 368 Einwohnern im Jahr 1994 ging die Zahl auf 289 im Jahr 2024 zurück, was einem Verlust von rund 21 % entspricht. Seit 2015 stabilisiert sich die Bevölkerung jedoch bei etwa 285 bis 290 Einwohnern. Die Bevölkerungsdichte beträgt 70 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote liegt 2023 bei 1,32 %, was deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt und auf eine stabile lokale Wirtschaftsstruktur hindeutet. Im Jahr 2015 lag die Quote noch bei 2,6 %, ist seither aber kontinuierlich gesunken.

Die stabile Bevölkerungszahl bei gleichzeitig steigenden Immobilienpreisen und Mieten kann auf eine knappe Angebotsstruktur hindeuten: Bei begrenztem Wohnungsbestand und konstanter Nachfrage können Preise und Mieten steigen, ohne dass ein signifikanter Zuzug erforderlich ist.

Standortfaktoren

Der Landkreis Eichsfeld, zu dem Freienhagen gehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 290 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Dieser Wert spiegelt die strukturelle Schwäche der Region wider, die durch den ländlichen Raum und die Abwanderungsdynamik der vergangenen Jahrzehnte geprägt ist.

Im Detail zeigt sich ein differenziertes Bild: Der Index für Demografie liegt auf Platz 50, was auf eine überdurchschnittliche demografische Lage hindeutet. Der Arbeitsmarkt-Index rangiert auf Platz 341, der Index für Wettbewerb und Innovation auf Platz 377 – beide Werte liegen im unteren Drittel und deuten auf strukturelle Herausforderungen hin. Der Wohlstands-Index mit Platz 134 liegt im oberen Mittelfeld.

Besonders auffällig ist der Dynamik-Index mit Platz 126: Er liegt im oberen Quartil und signalisiert, dass der Landkreis in Bereichen wie Digitalisierung, Infrastruktur oder wirtschaftlicher Anpassungsfähigkeit überraschend gut abschneidet. Diese Dynamik entspricht dem Muster einer Region, die sich strukturell wandelt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Es liegen keine Bodenrichtwerte für Freienhagen vor.