Gerbershausen

Marktüberblick

Gerbershausen liegt im thüringischen Landkreis Eichsfeld und hat 605 Einwohner auf einer Fläche von 7,55 km². Die Gemeinde ist ländlich strukturiert mit einer Bevölkerungsdichte von 80 Einwohnern pro km². Der Immobilienmarkt zeigt ein deutliches Gefälle zwischen Miet- und Kaufpreisniveau: Die Angebotsmiete liegt mit 6,64 € je m² unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während der Angebotskaufpreis von 1.835 € je m² deutlich über beiden liegt. Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 4,34 %, die unter allen Nachbarorten und dem Kreis- sowie Landesdurchschnitt liegt. Der Kaufpreisfaktor von 23,02 ist der höchste im direkten Vergleich und signalisiert, dass sich der Kaufpreis über einen langen Zeitraum amortisieren würde – ein Merkmal, das auf einen nachfragestarken Kaufmarkt bei vergleichsweise moderaten Mieten hindeuten kann.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine ungewöhnlich volatile Entwicklung. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 2018 und 2026 zwischen 5,00 €/m² (2023) und 9,38 €/m² (2026) – eine Spannbreite von fast 87 %. Der Kaufpreis stieg zwischen 2022 und 2025 von 875 auf 2.316 €/m², was einer Steigerung von rund 165 % in drei Jahren entspricht. Ein CAGR von 38,3 % ist für einen ländlichen Ort im Eichsfeld außergewöhnlich.

Ein wichtiger Befund ist die Diskrepanz zwischen den Zeitreihenwerten und den aktuellen Marktdaten: Die Zeitreihe nennt für 2026 eine Angebotsmiete von 9,38 €/m², während die aktuellen Marktdaten 6,64 €/m² ausweisen. Ebenso liegt der aktuelle Kaufpreis von 1.835 €/m² unter dem Zeitreihenwert von 2.316 €/m² für 2025. Beide Wertesätze stammen aus Angebotswerten und sind kein amtlicher Mietspiegel. Die Ursache der Abweichung lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht eindeutig bestimmen.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Gerbershausens entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 relativ stabil: Von 599 Einwohnern (2015) ging die Zahl zunächst leicht auf 581 (2021) zurück, erholte sich dann wieder auf 605 (2023/2024). Die Gesamtentwicklung seit 2015 beträgt knapp +1 %. Diese Stabilität ist für eine ländliche Gemeinde im ländlichen Thüringen bemerkenswert, da viele Orte im Eichsfeld strukturell mit Abwanderung konfrontiert sind.

Die Arbeitslosenquote bewegte sich zwischen 2015 und 2023 zwischen 0,82 % (2016) und 2,80 % (2022). Sie stieg von 2015 bis 2022 kontinuierlich an und fiel 2023 auf 1,96 % zurück. Mit 7 arbeitslosen Personen (2023) ist die absolute Zahl sehr gering. Die niedrige Arbeitslosenquote steht im Widerspruch zu den Standortfaktoren, die den Arbeitsmarkt des Landkreises Eichsfeld auf Rang 341 von 400 einordnen.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Eichsfeld liegt Gerbershausen bei der Angebotsmiete (6,64 vs. 6,96 €/m²) und der Bruttomietrendite (4,34 vs. 5,82 %) unter dem Kreisdurchschnitt, während der Kaufpreis (1.835 vs. 1.620 €/m²) und der Kaufpreisfaktor (23,02 vs. 19,73) darüber liegen. Im Landesvergleich Thüringen zeigt sich ein ähnliches Bild: Gerbershausen liegt bei der Miete unter dem Landesdurchschnitt (6,64 vs. 6,88 €/m²) und bei der Rendite darunter (4,34 vs. 6,32 %), während Kaufpreis (1.835 vs. 1.459 €/m²) und Faktor (23,02 vs. 17,88) deutlich darüber liegen.

Der Perzentilrang von 17,14 % im Bundesland bedeutet, dass Gerbershausen bei den betrachteten Immobilienkennzahlen unter den unteren 17 % der 605 verglichenen Orte in Thüringen liegt – ein Hinweis auf einen relativ teuren Kaufmarkt bei moderaten Mieten.

Im direkten Nachbarvergleich (Umkreis bis 5,3 km) weist Gerbershausen die zwetniedrigste Bruttomietrendite auf (4,34 %, nur Lindewerra mit 4,24 % liegt darunter). Die nächstgelegenen Orte zeigen höhere Renditen: Bornhagen (6,12 %, 3 km), Arenshausen (5,67 %, 4,6 km) und Fretterode (5,6 %, 2,5 km). Bei den Kaufpreisen liegt Gerbershausen im Mittelfeld der Nachbarn – höher als Bornhagen (1.350 €/m²) und Arenshausen (1.488 €/m²), aber niedriger als Marth (2.047 €/m²) und Hohengandern (1.913 €/m²).

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Eichsfeld, zu dem Gerbershausen gehört, insgesamt auf Rang 290 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein klares Muster: Der Demografie-Index liegt mit Rang 50 sehr gut, während Wettbewerb und Innovation mit Rang 377 sowie der Arbeitsmarkt mit Rang 341 die schwächsten Bereiche sind. Der Wohlstand-Index (Rang 134) und der Dynamik-Index (Rang 126) liegen im oberen Drittel. Die Stärke liegt mit Rang 321 im unteren Bereich.

Die stabile Bevölkerungsentwicklung Gerbershausens geht einher mit dem guten Demografie-Rang des Kreises. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen nach wie vor begrenzt.

Die Boden- und Grundstücksdaten sind für Gerbershausen nicht verfügbar, sodass keine Aussagen zum Bodenrichtwert getroffen werden können.