Wahlhausen

Lage und Struktur

Wahlhausen liegt im westlichen Teil des Landkreises Eichsfeld in Thuringen, unmittelbar an der Grenze zu Hessen. Der Ort erstreckt sich auf 7,22 km2 an der Mundung der Walse in die Werra und gehort zur Verwaltungsgemeinschaft Hanstein-Rusteberg. Die Bevolkerungszahl betragt 295 Einwohner (Stand 2024), was einer Dichte von rund 41 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht.

Die erste urkundliche Erwahnung datiert auf das Jahr 1243 unter dem Namen Waldesa (Waldwasser). Der Ort gehorte historisch je zur Halfte den Landgrafen von Hessen und dem Kloster Fulda. Die Herren von Hanstein erwarben im 14. Jahrhundert den gesamten Ort und errichteten drei Herrenhauser, aus deren Namen sich die heutige Ortsbezeichnung Wahlhausen ableitet. Bis 1949 war Wahlhausen Teil der DDR und lag in der 5-km-Sperrzone entlang der innerdeutschen Grenze. Der historische Ortskern wurde im Juni 2018 als Denkmalensemble in das Denkmalbuch des Freistaates Thuringen eingetragen.

Bevolkerungsentwicklung

Die Einwohnerzahl ist seit 2016 rucklaufig: Von 310 Einwohnern im Jahr 2016 ging die Zahl bis 2022 auf 280 zuruck, bevor sie 2023 und 2024 wieder bei 295 lag. Insgesamt bedeutet dies seit Beginn der Zeitreihe 2015 ein Minus von knapp 3 Prozent. Der Ruckgang zwischen 2021 und 2022 war mit 18 Einwohnern der starkste Einzeljahresschritt.

Immobilienmarkt: Preise und Mieten

Der lokale Immobilienmarkt weist niedrige absolute Werte auf. Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.450 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 5,56 Euro je Quadratmeter. Beide Kennzahlen liegen deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (Kaufpreis: 2.409 Euro/m2, Miete: 8,92 Euro/m2) und auch unter dem Thuringer Landesdurchschnitt (Kaufpreis: 1.459 Euro/m2, Miete: 6,88 Euro/m2).

Der Kaufpreisfaktor betragt 21,73 - das bedeutet, dass der Kaufpreis dem 21,73-fachen der jahrlichen Bruttomiete entspricht. Dieser Wert liegt uber dem Kreis Eichsfeld (19,73) und uber dem Landesdurchschnitt Thuringens (17,88), aber unter dem Bundesdurchschnitt (ca. 27,0). Ein hoherer Kaufpreisfaktor signalisiert eine niedrigere Rendite.

Die Bruttomietrendite von 4,6 Prozent liegt unter allen Vergleichswerten: Sie ist niedriger als im Kreis Eichsfeld (5,82 Prozent), in Thuringen (6,32 Prozent) und auch unter dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Wahlhausen liegt mit einer Rendite von 4,6 Prozent auf dem 22. Perzentil im Bundesland - von 605 betrachteten Orten liegt nur etwa jeder Funfte darunter.

Die Kombination aus relativ niedrigem Kaufpreis, aber noch niedrigerer Miete fuhrt zu einer schwachen Rendite. Der Kaufpreis liegt mit dem 0,99-Fachen des Landesdurchschnitts nahezu auf dem Landesmittel, wahrend die Miete nur 81 Prozent des Landesdurchschnitts erreicht. Diese Schere zwischen Kaufpreis und Miete ist der Grund fur die unterdurchschnittliche Rendite.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Wahlhausen zeigt starke Schwankungen. Die Angebotsmiete lag 2018 bei 6,89 Euro/m2, fiel 2019 auf 5,00 Euro/m2, stieg 2022 auf 5,61 Euro/m2, brach 2023 auf 3,69 Euro/m2 ein und erholte sich 2025 auf 5,83 Euro/m2. Der aktuelle Wert von 5,48 Euro/m2 (2026) liegt damit wieder leicht darunter. Die gesamte Entwicklung seit 2018 ist mit einem CAGR von -2,82 Prozent negativ. Die Mietreihe ist nicht als geschatzt gekennzeichnet.

Die Kaufpreisentwicklung ist weniger volatil, verlauft aber unsicherer, da die Reihe als geschatzt gekennzeichnet ist. Von 2021 (1.350 Euro/m2) stieg der Preis 2022 auf 1.500 Euro/m2, fiel dann auf 1.400 Euro/m2 (2024) und liegt 2025 wieder bei 1.450 Euro/m2. Der CAGR betragt 1,80 Prozent. Die Kaufpreisentwicklung zeigt damit eine gewisse Stabilitat im Bereich von 1.350 bis 1.500 Euro/m2 uber den Zeitraum.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Eichsfeld schneidet Wahlhausen bei fast allen Kennzahlen schlechter ab. Die Angebotsmiete liegt mit 5,56 Euro/m2 unter dem Kreisdurchschnitt von 6,96 Euro/m2. Der Kaufpreis von 1.450 Euro/m2 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 1.620 Euro/m2. Die Bruttomietrendite von 4,6 Prozent ist deutlich niedriger als die des Kreises (5,82 Prozent).

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis bis 8 km zeigt sich ein gemischtes Bild. Die Miete von 5,56 Euro/m2 liegt uber der von Berkatal (5,34 Euro/m2, 7,6 km), aber unter allen anderen Nachbarorten. Der Kaufpreis von 1.450 Euro/m2 entspricht dem von Asbach-Sickenberg (4,1 km) und liegt uber dem von Bornhagen (1.350 Euro/m2, 5,8 km), aber deutlich unter dem von Lindewerra (1.834 Euro/m2, 2,9 km) und Gerbershausen (1.835 Euro/m2, 4,7 km).

Die Bruttomietrendite von 4,6 Prozent liegt im unteren Drittel der Nachbarn. Nur Lindewerra (4,24 Prozent) und Gerbershausen (4,34 Prozent) weisen niedrigere Renditen auf. Die hoheren Renditen in Bornhagen (6,12 Prozent) und Berkatal (6,05 Prozent) resultieren aus niedrigeren Kaufpreisen bei moderaten Mieten.

Bad Sooden-Allendorf, der nachstgelegene Nachbarort (2,5 km), liegt mit 7,51 Euro/m2 Miete und 1.560 Euro/m2 Kaufpreis deutlich uber Wahlhausen. Die hohere Miete in Bad Sooden-Allendorf entspricht der groBeren Stadtstruktur und der Lage jenseits der Werra im nordhessischen Umland.

Standortfaktoren und Arbeitsmarkt

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Eichsfeld auf Rang 290 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Dies entspricht einem Platz im unteren Drittel. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Dynamik-Index liegt mit Rang 126 im oberen Mittelfeld, wahrend der Starke-Index mit Rang 321 im unteren Bereich liegt. Besonders schwach sind die Indizes fur Wettbewerb und Innovation (Rang 377) sowie der Arbeitsmarkt (Rang 341). Der Demografie-Index mit Rang 50 ist der beste Teilindex - was jedoch eher die demografische Struktur als eine wirtschaftliche Starke des Standorts beschreibt.

Die Arbeitslosenquote in Wahlhausen lag 2023 bei 2,47 Prozent. Die Zahl der Arbeitslosen betragt 4 Personen. Die Quote schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 1,60 Prozent (2017) und 4,52 Prozent (2015). Die aktuelle Quote von 2,47 Prozent ist moderat.

Am Ort bestehen keine Hochschulen.