Breitenworbis

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Breitenworbis liegt im äußersten Nordwesten Thüringens im Landkreis Eichsfeld und zählt 3.162 Einwohner auf 24,23 Quadratkilometern. Der Ort ist als Grundzentrum im Kreis ausgewiesen und befindet sich in der Nähe der niedersächsischen und hessischen Grenze. Der lokale Immobilienmarkt weist ein charakteristisches Muster auf: niedrige Kaufpreise bei gleichzeitig moderaten Mieten, was zu einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite führt.

Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 6,84 Euro pro Quadratmeter und unterliegt damit dem Kreisdurchschnitt von 6,96 Euro, dem Landesdurchschnitt Thüringens von 6,88 Euro und dem bundesweiten Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.114 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls deutlich unter allen Vergleichswerten – 31 % unter dem Kreiswert (1.620 Euro), 24 % unter dem Landesmittel (1.459 Euro) und 54 % unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro).

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und relativ stabilen Mieten resultiert in einer Bruttomietrendite von 7,36 Prozent. Diese liegt 1,54 Prozentpunkte über dem Kreisdurchschnitt (5,82 %) und 1,04 Prozentpunkte über dem Landesdurchschnitt (6,32 %). Der Kaufpreisfaktor beträgt 13,58 und liegt damit unter dem Kreiswert von 19,73 und dem Landeswert von 17,88. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass weniger Jahresmieten für den Kauf einer Immobilie erforderlich sind – aus Renditeperspektive ein positives Signal, das hier vor dem Hintergrund einer schwachen Wirtschaftslage und des Bevölkerungsrückgangs zu sehen ist.

Im regionalen Vergleich sticht Kirchworbis (1,9 km entfernt) mit einer Rendite von 10,35 % hervor – bei noch niedrigeren Kaufpreisen von 822 Euro pro Quadratmeter. Gernrode (2,5 km) liegt mit 4,41 % deutlich unter dem Breitenworbiser Niveau, was auf einen deutlich höheren Kaufpreis (1.793 Euro) zurückzuführen ist. Das Muster zeigt: In der unmittelbaren Nachbarschaft gibt es erhebliche Preisunterschiede, die die lokale Marktdynamik widerspiegeln.

Preis- und Mietentwicklung: Extreme Schwankungen

Die Mietentwicklung in Breitenworbis zeigt eine außergewöhnliche Volatilität, die über das hinausgeht, was in den meisten deutschen Märkten zu beobachten ist. Zwischen 2018 und 2026 schwankte die Angebotsmiete zwischen einem Tief von 5,09 Euro pro Quadratmeter (2026) und einem Hoch von 8,91 Euro (2024). Der CAGR von -3,12 % über die gesamte Reihe verdeutlicht den abwärtsgerichteten Trend.

Besonders auffällig ist der Anstieg von 5,16 Euro (2022) auf 7,29 Euro (2023) und weiter auf 8,91 Euro (2024), gefolgt von einem Rückgang auf 6,50 Euro (2025) und einem weiteren Tief von 5,09 Euro (2026). Diese Schwankungen von rund 75 % zwischen Hoch und Tief deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die Datenreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet, was die tatsächliche Messbarkeit unterstreicht, aber die Volatilität macht trendbasierte Aussagen schwierig.

Für den Kaufpreis liegen nur Daten für 2024 vor (1.114,72 Euro pro Quadratmeter). Ein Vergleich mit Vorjahren ist nicht möglich.

Demografie und Arbeitsmarkt: Schrumpfende Gemeinde

Die Bevölkerung von Breitenworbis ist seit 2015 um 5,1 % gesunken – von 3.331 auf 3.162 Einwohner. Der Rückgang verlief dabei fast linear: Von 2015 bis 2022 ging die Einwohnerzahl von 3.331 auf 3.133 zurück, ehe sie 2023 und 2024 leicht auf 3.162 anstieg. Die Bevölkerungsdichte beträgt 130 Einwohner pro Quadratkilometer und liegt damit über der des Landkreises Eichsfeld (105 Einwohner/km²), was die kompakte Siedlungsstruktur des Ortes widerspiegelt.

Die Arbeitslosenquote wird mit 42 angegeben (Stand 2023). In der historischen Zeitreihe zeigt sich eine Entwicklung von 77 (2015) auf 37 (2022), mit einem Anstieg auf 42 (2023). Die Werte der Zeitreihe liegen außerhalb des üblichen Prozentbereichs und sind nicht eindeutig als Prozentwerte interpretierbar. Die Demografie-Funktion kennzeichnet den Wert als "unemployment_rate_pct", was auf Prozent hindeutet, die Zeitreihenwerte von 37 bis 77 sind jedoch als Prozentsatz nicht plausibel. Diese Unklarheit in der Datenlage verhindert eine sichere Einordnung der Arbeitsmarktsituation.

Der Bevölkerungsrückgang ist ein typisches Muster für ländliche Räume in Thüringen. Der Landkreis Eichsfeld verzeichnete einen ähnlichen Trend: Von 101.325 Einwohnern (2015) auf 103.694 (2024) – wobei hier leichte Erholungstendenzen erkennbar sind. Breitenworbis als kleine Gemeinde ist von diesen Entwicklungen stärker betroffen als die Kreisgesamtheit.

Standortfaktoren: Strukturstarke Schwächen

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Eichsfeld auf Rang 290 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtvergleich. Diese Einordnung spiegelt die strukturellen Herausforderungen des ländlichen Raums wider.

Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Dynamik-Index liegt mit Rang 126 im oberen Drittel, was auf positive Impulse in Bereichen wie Digitalisierung oder Infrastruktur hindeutet. Der Demografie-Index mit Rang 50 ist einer der besten Werte – dies bedeutet, dass die demografische Entwicklung im Eichsfeld im bundesweiten Vergleich weniger problematisch ist als in vielen anderen ländlichen Regionen. Der Wohlstands-Index (Rang 134) liegt ebenfalls im oberen Mittelfeld.

Schwach ausgeprägt sind hingegen der Stärke-Index (Rang 321), der Arbeitsmarkt (Rang 341) und insbesondere der Wettbewerb und Innovation (Rang 377). Die schwachen Werte in Arbeitsmarkt und Innovation gehen einher mit den niedrigen Immobilienpreisen: Ein schwacher Arbeitsmarkt und geringe Innovationsdynamik begrenzen die Attraktivität des Standorts für Zuziehende und Unternehmen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegenen Mittelzentren sind Leinefelde-Worbis (7,7 km) und Heilbad Heiligenstadt als Kreisstadt. Breitenworbis ist als Grundzentrum im Landkreis ausgewiesen, was eine versorgende Funktion für die umliegenden Ortschaften impliziert.