Kehmstedt

Marktüberblick

Kehmstedt ist eine kleine Gemeinde im thüringischen Landkreis Nordhausen mit 446 Einwohnern auf 11,41 km² Fläche. Die erfüllende Gemeinde ist Bleicherode. Der Ort liegt an der L 1034, die die Bundesstraßen 243 und 80 verbindet, und ist über Bleicherode und Wipperdorf an die A 38 sowie die Bahnstrecke Halle–Kassel angebunden.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 838 €/m², die Angebotsmiete bei 6,78 €/m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 9,71 % und ein Kaufpreisfaktor von 10,3. Diese Werte stammen aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Der niedrige Kaufpreis bei annähernd kreisdurchschnittlicher Miete führt zu einer überdurchschnittlich hohen Rendite.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt über die Jahre 2021 bis 2024 eine leichte Abwärtsbewegung von 6,74 auf 6,67 €/m². Die Zeitreihe enthält jedoch auch Werte für 2025 (8,10 €/m²) und 2026 (5,71 €/m²), die stark vom Vorjahresniveau abweichen. Der berechnete Jahresdurchschnitts-CAGR von -3,26 % wird maßgeblich durch diese beiden Ausreißer beeinflusst. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Kaufpreisentwicklung ist ebenfalls volatil: Von 751 €/m² (2021) fiel der Preis auf 565 €/m² (2023), bevor er 2024 auf 862 €/m² anstieg. Der CAGR über den gesamten Zeitraum beträgt 4,69 %. Die starken Schwankungen in beiden Reihen – insbesondere der Sprung bei der Miete von 6,67 auf 8,10 und zurück auf 5,71 – entsprechen dem Muster von Märkten mit wenigen Transaktionen, bei denen einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Regionale Einordnung

Kehmstedt weist im regionalen Vergleich ein charakteristisches Muster auf: Der Kaufpreis von 838 €/m² liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.126 €/m² und unter dem Thüringer Durchschnitt von 1.459 €/m². Die Angebotsmiete von 6,78 €/m² liegt hingegen knapp über dem Kreiswert von 6,56 €/m² und leicht unter dem Landesdurchschnitt von 6,88 €/m².

Diese Kombination – niedriger Kaufpreis bei annähernd kreisdurchschnittlicher Miete – führt zu einer Bruttomietrendite von 9,71 %, die sowohl den Kreisdurchschnitt (7,94 %) als auch den Thüringer Durchschnitt (6,32 %) deutlich übertrifft. Im Bundesland liegt Kehmstedt bei der Rendite auf dem 91. Perzentil von 605 Orten, was bedeutet, dass 91,8 % der Orte eine niedrigere Rendite aufweisen.

Der Kaufpreisfaktor von 10,3 liegt unter dem Kreiswert von 14,3 und dem Landeswert von 17,9. Im Nachbarortvergleich zeigt sich ein breites Spektrum: Bleicherode weist mit 12,46 % die höchste Rendite auf (bei 605 €/m² Kaufpreis), während Werther mit 4,3 % die niedrigste Rendite bei 1.729 €/m² bietet. Kehmstedt liegt mit 9,71 % damit im oberen Drittel der acht Nachbargemeinden.

Der Kaufpreisfaktor von 10,3 bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 10,3-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Das ist ein vergleichsweise günstiges Verhältnis im regionalen Kontext.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Kehmstedts ist seit 2019 leicht rückläufig: Von 454 Einwohnern (2019) auf 446 (2024), was einer Abnahme von 1,76 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 39 Einwohner pro km².

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,57 % und entspricht damit dem niedrigen Niveau der Vorjahre (2020: 2,18 %, 2022: 2,57 %). Mit sieben Arbeitslosen ist die absolute Arbeitslosigkeit sehr gering.

Auf Kreisebene erreicht der Landkreis Nordhausen im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 396 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen durchweg schlechte Bewertungen: Demografie (392), Arbeitsmarkt (387), Wettbewerb und Innovation (389), Dynamik (384) und Stärke (389). Lediglich der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 321 etwas besser. Diese Werte gelten für den Kreis Nordhausen, nicht für die Gemeinde Kehmstedt allein, geben aber einen Hinweis auf den strukturellen Hintergrund des Ortes.

Kehmstedt hat keine Hochschulen. Die erfüllende Gemeinde Bleicherode übernimmt die Verwaltungsaufgaben für mehrere umliegende Gemeinden.