Niedergebra

Marktüberblick

Niedergebra ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Nordhausen in Thüringen mit 609 Einwohnern auf knapp 10 km² Fläche. Der lokale Immobilienmarkt bewegt sich auf einem Niveau, das deutlich unter dem Bundes- und Landesdurchschnitt liegt. Die Angebotsmiete beträgt 5,53 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 1.060 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite von 6,26 Prozent und der Kaufpreisfaktor von 15,97 beschreiben denselben Sachverhalt aus zwei Perspektiven: Das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis ist im Vergleich zum Kreis- und Landesdurchschnitt ungünstiger, weil die Mieten stärker unter dem regionalen Mittel liegen als die Kaufpreise.

Wichtig ist, dass es sich bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt. Diese liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und den tatsächlich erzielten Preisen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Niedergebra zeigt eine volatile Entwicklung. Von 4,56 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 stiegen die Angebotsmieten auf 5,30 Euro (2021), fielen auf 5,11 Euro (2022), erreichten 2023 mit 6,67 Euro einen deutlichen Höhepunkt und lagen 2024 wieder bei 5,29 Euro. Der mehrjährige Durchschnittswachstum (CAGR) beträgt 3,78 Prozent. Der Ausreißer 2023 könnte auf eine vorübergehende Angebotsverknappung oder eine einzelne hochpreisige Inseratierung zurückzuführen sein.

Die Kaufpreisentwicklung ist als geschätzt gekennzeichnet und zeigt einen durchgehenden Anstieg von 1.100 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 1.390 Euro (2025). Der CAGR liegt bei 6,02 Prozent. Die Schätzung kennzeichnet Unsicherheit in diesen Werten. Auffällig ist, dass der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.060 Euro deutlich unter dem geschätzten Wert von 1.390 Euro für 2025 liegt. Dies deutet darauf hin, dass die geschätzte Zeitreihe den aktuellen Markt möglicherweise überzeichnet oder dass die aktuellen Inserate unter dem modellierten Trend liegen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von Niedergebra (5,53 Euro/m²) unter dem Kreisdurchschnitt von 6,56 Euro/m², unter dem Thüringer Landesdurchschnitt von 6,88 Euro/m² und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro/m². Der Angebotskaufpreis von 1.060 Euro/m² liegt ebenfalls unter dem Kreiswert von 1.126 Euro/m², dem Landeswert von 1.459 Euro/m² und dem Bundeswert von 2.409 Euro/m².

Die Bruttomietrendite von 6,26 Prozent liegt knapp unter dem Thüringer Durchschnitt von 6,32 Prozent und deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 7,94 Prozent, aber über dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Perzentilrang von 56,6 Prozent im Bundesland zeigt, dass Niedergebra im mittleren Drittel der thüringischen Orte bei der Mietrendite liegt.

Der Kaufpreisfaktor von 15,97 liegt über dem Kreiswert von 14,30, aber unter dem Landeswert von 17,88. Ein höherer Kaufpreisfaktor bedeutet, dass mehr Jahre der Bruttomiete nötig sind, um den Kaufpreis zu decken. In Niedergebra ist das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis ungünstiger als im Kreisdurchschnitt, was daran liegt, dass die Mieten (5,53 Euro/m²) stärker unter dem Kreiswert (6,56 Euro/m²) liegen als die Kaufpreise.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 Kilometern zeigt sich eine große Bandbreite: Bleicherode weist mit 605 Euro/m² den niedrigsten Kaufpreis und mit 12,46 Prozent die höchste Rendite auf, während Werther mit 1.729 Euro/m² und 4,30 Prozent Rendite das andere Extrem darstellt. Niedergebra positioniert sich mit seinem Kaufpreis von 1.060 Euro/m² und einer Rendite von 6,26 Prozent in der Mitte dieses Spektrums.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Niedergebra ist seit 2019 kontinuierlich gesunken, von 654 Einwohnern auf 609 im Jahr 2024, was einem Rückgang von 6,88 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 61 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Bevölkerungsrückgang geht einher mit einer Alterung der Bevölkerung, was sich im Prognos-Zukunftsatlas im Demografie-Index des Landkreises widerspiegelt.

Die Arbeitslosenquote des Landkreises Nordhausen ist von 4,37 Prozent im Jahr 2015 auf 2,74 Prozent im Jahr 2023 gesunken. Besonders niedrig war sie mit 2,13 Prozent im Jahr 2020. Die aktuelle Quote von 2,74 Prozent liegt unter dem Bundesdurchschnitt und deutet auf eine relativ stabile lokale Arbeitsmarktsituation hin, auch wenn der Landkreis strukturell schwach positioniert ist.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Nordhausen mit Rang 396 von 400 Landkreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen ähnliche Muster: Rang 384 bei Dynamik, 389 bei Stärke, 392 bei Demografie, 387 bei Arbeitsmarkt und 389 bei Wettbewerb und Innovation. Der Index Wohlstand und soziale Lage schneidet mit Rang 321 am besten ab, liegt aber ebenfalls im unteren Drittel. Diese Bewertungen gelten für den gesamten Landkreis, nicht nur für Niedergebra, und deuten auf strukturelle Herausforderungen hin, die auch den lokalen Immobilienmarkt beeinflussen.