Marktüberblick und Einordnung
Der Kreis Heinsberg mit 262.656 Einwohnern auf 628 Quadratkilometern liegt im Westen Nordrhein-Westfalens im Regierungsbezirk Köln und ist der westlichste Kreis Deutschlands. Die deutsch-niederländische Grenze verläuft über 78 Kilometer im Westen des Kreises. Der Kreis gehört zum Kammerbezirk der IHK Aachen.
Der mittlere Kaufpreis liegt bei 2.392 Euro pro Quadratmeter, der Durchschnittsmietpreis bei 9,45 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt der Kreis im Bundesland NRW auf Rang 32 von 53 Kreisen – deutlich unter den teuersten Kreisen wie Düsseldorf (5.234 Euro/m²) oder Köln (5.106 Euro/m²), aber über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro/m². Die durchschnittliche Bruttomietrendite beträgt 4,84 Prozent, was über dem deutschen Durchschnitt von 5,1 Prozent liegt, aber unter dem NRW-Durchschnitt von 4,52 Prozent.
Die Zeitreihen zeigen einen deutlichen Anstieg der Mietpreise von 6,81 Euro/m² im Jahr 2018 auf 9,45 Euro/m² im Jahr 2026 (geschätzt). Die Kaufpreise stiegen von 1.970 Euro/m² im Jahr 2018 auf 2.488 Euro/m² im Jahr 2024 und werden für 2026 auf 2.428 Euro/m² prognostiziert. Die Bevölkerung wuchs von 252.527 im Jahr 2015 auf 262.656 im Jahr 2023 – ein Plus von rund 4 Prozent in acht Jahren.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis auf Rang 241 von rund 400 deutschen Kreisen ein (Gesamtrang), mit Rang 200 in der Dynamik und Rang 235 in der Stärke. Ein niedriger Rang ist ein gutes Ergebnis; der Kreis liegt damit im mittleren Drittel.
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Kreis Heinsberg besteht aus zehn Gemeinden, deren Immobilienmärkte sich erheblich unterscheiden. Die Kaufpreise reichen von 1.727 Euro/m² in Selfkant bis 2.861 Euro/m² in Erkelenz – eine Spreizung von über 65 Prozent. Auch die Mietpreise variieren zwischen 8,81 Euro/m² in Wegberg und 10,06 Euro/m² in Gangelt.
Die teuersten Gemeinden liegen im östlichen und zentralen Teil des Kreises: Erkelenz (2.861 Euro/m², 44.572 Einwohner) ist die größte Stadt und der Preisführer, gefolgt von Wassenberg (2.849 Euro/m², 19.541 Einwohner) und Hückelhoven (2.538 Euro/m², 41.594 Einwohner). Diese drei Gemeinden liegen im Südosten bzw. Zentrum des Kreises, nahe am Tagebau Garzweiler und an der A44.
Die günstigsten Gemeinden befinden sich im Westen und Norden: Selfkant (1.727 Euro/m², 10.626 Einwohner) ist mit Abstand die günstigste Gemeinde und liegt direkt an der niederländischen Grenze. Gangelt (2.133 Euro/m², 13.388 Einwohner) und Wegberg (2.280 Euro/m², 27.305 Einwohner) im Norden runden das Bild ab.
Die Renditespanne ist erheblich: Selfkant weist mit 6,98 Prozent die höchste Rendite auf, Wassenberg mit 3,94 Prozent die niedrigste. Das Muster ist klar: Im Westen und Norden des Kreises, in den ländlicheren und grenznahen Gemeinden, sind die Kaufpreise niedrig und die Renditen hoch. Im Osten und Zentrum, insbesondere in den größeren Städten mit besserer Infrastruktur, sind die Preise höher und die Renditen niedriger.
Ein deutliches Preisgefälle ist entlang der Achse von Südosten nach Nordwesten zu erkennen: Erkelenz als größte Stadt und nächster am Tagebau und an der A44 führt die Preisliste an, während die Gemeinden im Selfkant-Gebiet am westlichen Rand des Kreises die niedrigsten Preise aufweisen.
Wirtschaft und Strukturwandel
Der Kreis Heinsberg ist maßgeblich durch den Braunkohletagebau Garzweiler II der RWE Power geprägt. Der Tagebau erstreckt sich über das Gebiet der Stadt Erkelenz, wo annähernd 40 Quadratkilometer – ein Drittel der Gemeindefläche – vom Abbau betroffen sind. Die Dörfer Pesch, Borschemich und Immerath wurden bereits eingeebnet; über fünftausend Menschen aus zehn Ortschaften sind von Umsiedlungen betroffen. Der Tagebau beschäftigt 1.725 Menschen und soll ab 2030 keine Braunkohle mehr abbauen.
Dieser Strukturwandel prägt die Wirtschaft des Kreises fundamental. Mit dem Kohleausstieg 2030 entfällt ein bedeutender Wirtschaftsfaktor, gleichzeitig entstehen neue Perspektiven: Die Rekultivierung des Abbaugebiets und die Nachfolgenutzung als Restsee und Grünflächen bieten Entwicklungschancen für die Region.
Neben der Braunkohle ist die NEW AG als regionaler Energieversorger ein wichtiger Akteur. Die NEW AG betreibt Tochtergesellschaften in Erkelenz und Geilenkirchen und versorgt ein Konzessionsgebiet von rund 1.329 Quadratkilometern mit Strom. Das Unternehmen hat 557 Mitarbeiter und erwirtschaftete 2024 einen Umsatz von 174,3 Millionen Euro.
Der Maschinenbau ist ebenfalls vertreten: Reifenhäuser Enka Tecnica hat einen Standort in Heinsberg und stellt Düsen und High-End-Mikrokomponenten her. Die NEW AG unterhält zudem Tochtergesellschaften in Erkelenz und Geilenkirchen.
Der Kreis gehört zum Kammerbezirk der IHK Aachen, was die wirtschaftliche Verflechtung mit der Aachener Region und der Städteregion Aachen widerspiegelt. Die Nähe zu den Niederlanden und zu Mönchengladbach prägt ebenfalls die Wirtschaftsstruktur.
Die Bevölkerungsentwicklung ist positiv: Von 252.527 Einwohnern im Jahr 2015 auf 262.656 im Jahr 2023 – ein Plus von rund 4 Prozent. Dies entspricht dem Muster von Kreisen, die von der Nähe zu größeren Wirtschaftsregionen profitieren.
Verkehr und Erreichbarkeit
Der Kreis Heinsberg ist durch zwei Autobahnen erschlossen. Die A44 verläuft in nord-südlicher Richtung durch den östlichen Teil des Kreises und wurde im September 2018 als sechsstreifige Neubaustrecke freigegeben. Sie ersetzt die A61, die dem Tagebau Garzweiler II weichen musste. Die A44 verbindet das Autobahndreieck Mönchengladbach-Wanlo im Norden mit dem Autobahnkreuz Holz im Süden und verläuft unmittelbar am Tagebau entlang. Nach dem Ende des Tagebaus 2030 soll die A44 nicht wieder aufgebaut werden.
Die A46 beginnt in Heinsberg und führt über Hückelhoven und Erkelenz weiter nach Neuss und Düsseldorf. Sie ist auf weiten Strecken sechsstreifig ausgebaut und bindet den Kreis an den Wirtschaftsraum Düsseldorf an.
Die Erreichbarkeit von Aachen (ca. 35 Kilometer südlich) und Mönchengladbach (ca. 15 Kilometer nordöstlich) ist gut. Die niederländische Grenze liegt im Westen des Kreises, der Grenzübergang Selfkant-Millen ist über die B56n erreichbar. Die Nähe zu den Niederlanden und die Anbindung an das niederländische Straßennetz sind ein besonderer Standortvorteil.
Im Schienenverkehr ist der Kreis weniger gut erschlossen. Es gibt keine ICE-Anbindung; der nächste ICE-Bahnhof befindet sich in Aachen oder Mönchengladbach. Die Regionalbahnverbindungen binden die größeren Städte an das Netz an.
Entwicklung und Ausblick
Der Kreis Heinsberg befindet sich in einem tiefgreifenden Strukturwandel. Der Kohleausstieg 2030 bedeutet das Ende des Tagebaus Garzweiler II und den Wegfall von 1.725 Arbeitsplätzen bei RWE. Gleichzeitig entstehen durch die Rekultivierung und die Nachfolgenutzung als Restsee und Grünflächen neue Entwicklungsmöglichkeiten.
Die Immobilienmärkte im Kreis zeigen eine klare innere Struktur: Die östlichen und zentralen Gemeinden wie Erkelenz, Wassenberg und Hückelhoven sind die teuersten, während die westlichen und nördlichen Gemeinden wie Selfkant und Gangelt günstigere Preise und höhere Renditen bieten. Dieses Muster entspricht dem Muster von Kreisen, die von der Nähe zu größeren Wirtschaftsregionen profitieren.
Die Bevölkerungsentwicklung ist positiv: Von 252.527 Einwohnern im Jahr 2015 auf 262.656 im Jahr 2023. Dies spricht für eine attraktive Lebensqualität und gute Erreichbarkeit der Nachbarregionen.
Die Zeitreihen zeigen einen deutlichen Anstieg der Mietpreise von 6,81 Euro/m² im Jahr 2018 auf 9,45 Euro/m² im Jahr 2026 (geschätzt). Die Kaufpreise stiegen von 1.970 Euro/m² im Jahr 2018 auf 2.488 Euro/m² im Jahr 2024 und werden für 2026 auf 2.428 Euro/m² prognostiziert.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis auf Rang 241 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Damit liegt der Kreis im mittleren Drittel – weder besonders dynamisch noch besonders schwach. Die Dynamik liegt auf Rang 200, die Stärke auf Rang 235.
Die Zukunft des Kreises wird maßgeblich davon abhängen, wie der Strukturwandel nach dem Kohleausstieg gestaltet wird. Die Rekultivierung des Tagebaus, die Ansiedlung neuer Unternehmen und die Nutzung der grenznahen Lage zu den Niederlanden sind zentrale Herausforderungen und Chancen.