Marktüberblick und Einordnung
Der Kreis Unna liegt im östlichen Ruhrgebiet und umfasst zehn Gemeinden mit insgesamt rund 399.400 Einwohnern auf 543 Quadratkilometern. Mit einem mittleren Kaufpreis von 2.362 Euro pro Quadratmeter und einer durchschnittlichen Mietpreis von 8,48 Euro pro Quadratmeter liegt der Kreis deutlich unter dem nordrhein-westfälischen Landesdurchschnitt (2.530 Euro/m² Kaufpreis, 9,24 Euro/m² Miete) und auch unter dem deutschen Durchschnitt (2.409 Euro/m² Kaufpreis, 8,92 Euro/m² Miete). In der Kaufpreisrangliste der 53 Kreise Nordrhein-Westfalens belegt Unna Rang 35 von 53. Die Bruttomietrendite liegt bei durchschnittlich 4,38 Prozent. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis auf Gesamtrang 229 von rund 400 deutschen Kreisen ein, was ihn im unteren Mittelfeld verortet.
Die Immobilienpreise im Kreis Unna sind nicht einheitlich. Sie reichen von 1.714 Euro pro Quadratmeter in Bönen bis 2.889 Euro pro Quadratmeter in Werne – eine Spreizung von über 69 Prozent. Auch die Mietpreise variieren erheblich: Von 7,89 Euro pro Quadratmeter in Fröndenberg/Ruhr bis 9,12 Euro pro Quadratmeter in Werne. Die Rendite reicht von 3,79 Prozent in Werne bis 5,76 Prozent in Bönen. Diese innere Struktur des Kreises und die regionalen Faktoren, die sie prägen, bilden den Kern dieses Berichts.
Innere Struktur und Preisgefälle
Die zehn Gemeinden des Kreises Unna bilden drei klar unterscheidbare Preis- und Strukturgürtel, die sich an der geografischen Lage zu den Nachbargroßstädten Dortmund und Hamm orientieren.
Der teuerste Gürtel liegt im Norden und Osten des Kreises: Werne (2.889 Euro/m²), Selm (2.767 Euro/m²) und Holzwickede (2.531 Euro/m²) bilden die Preisspitze. Diese Gemeinden profitieren von ihrer Nähe zu Dortmund und Münster. Werne liegt südlich des Münsterlandes an der Lippe und ist rund 25 Kilometer von Dortmund und 40 Kilometer von Münster entfernt. Selm grenzt direkt an Lünen und Werne und profitiert ebenfalls von der Lage im Schnittpunkt der beiden Metropolregionen Ruhrgebiet und Münsterland. Holzwickede liegt direkt an der Grenze zu Dortmund und beherbergt den Dortmunder Flughafen an seiner nördlichen Gemeindegrenze.
Der mittlere Preissektor umfasst Kamen (2.477 Euro/m²), Lünen (2.405 Euro/m²) und Unna (2.266 Euro/m²). Diese Städte sind die wirtschaftlichen und verkehrlichen Drehscheiben des Kreises. Kamen liegt am Kamener Kreuz, der Kreuzung von A1 und A2. Lünen ist mit rund 87.000 Einwohnern die einwohnerreichste Stadt des Kreises und gehört dem Regionalverband Ruhr an. Unna, die Kreisstadt, liegt etwa 15 Kilometer östlich von Dortmund.
Der günstigste Sektor liegt im Süden und Südosten des Kreises: Fröndenberg/Ruhr (1.993 Euro/m²) und Bönen (1.714 Euro/m²) bilden das Preisfundament. Bönen liegt südlich der Großstadt Hamm und ist durch den Strukturwandel nach der Schließung der Zeche Königsborn 1981 geprägt. Fröndenberg/Ruhr liegt am östlichsten Rand des Kreises und ist am weitesten von den großen Wirtschaftszentren entfernt.
Die Rendite-Spreizung von 3,79 Prozent in Werne bis 5,76 Prozent in Bönen spiegelt dieses Muster wider: Je teurer die Gemeinde, desto niedriger die Rendite. Bönen bietet mit 5,76 Prozent die höchste Rendite des Kreises, verbunden mit dem niedrigsten Kaufpreis.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Der Kreis Unna ist geprägt von einem tiefen Strukturwandel, der vom Bergbau ausgeht. Bergkamen war eine bedeutende Bergbaustadt, deren Geschichte eng mit der Zeche Monopol verbunden war. Am 20. Februar 1946 ereignete sich auf der Zeche Monopol Schacht Grimberg 3/4 Deutschlands schwerstes Grubenunglück mit mindestens 402 Toten. Heute befindet sich Bergkamen mitten im wirtschaftlichen Strukturwandel. Auch Bönen war durch die Zeche Königsborn geprägt, die 1981 schloss. Seitdem hat die Gemeinde im Norden ein großes Industrie- und Gewerbegebiet mit vielen neuen Arbeitsplätzen entwickelt.
Schwerte hatte ein Eisenbahnausbesserungswerk, das 1922 eröffnet wurde und bis 1983 bestand. 1942 waren dort 4.000 Personen beschäftigt. Der Übergang vom industriellen zum dienstleistungsorientierten Wirtschaftsstandort ist auch in Schwerte sichtbar.
Der Kreis gehört zum IHK-Bezirk Dortmund, dessen Kammerbezirk die kreisfreien Städte Dortmund und Hamm sowie der Kreis Unna umfasst. Die Wirtschaft des Kreises ist damit eng mit den beiden Oberzentren verflochten. Lünen, die einwohnerreichste Stadt des Kreises, gehört dem Regionalverband Ruhr an und ist ein Mittelzentrum, das sowohl vom industriellen Ruhrgebiet als auch vom ländlichen Münsterland geprägt ist.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis auf Gesamtrang 229 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Der Rang in der Kategorie Dynamik liegt bei 175, was auf ein gewisses Entwicklungspotenzial hindeutet. Der Rang in der Kategorie Stärke liegt bei 230, der Wohlstands-Rang bei 303.
Verkehr und Erreichbarkeit
Die Verkehrsanbindung des Kreises Unna ist herausragend und ein wesentlicher Faktor für die unterschiedliche Entwicklung der Gemeinden.
Das Kamener Kreuz, die Kreuzung der Bundesautobahnen A1 und A2, liegt im Stadtgebiet von Kamen und ist eine der wichtigsten Straßenverbindungspunkte Deutschlands. Diese Lage verleiht Kamen eine besondere Bedeutung für den überregionalen Verkehr und die Logistik.
Im Schienenpersonenverkehr ist der Bahnhof Schwerte (Ruhr) der zentrale Knotenpunkt. Er liegt an vier Eisenbahnstrecken: der Hauptstrecke Hagen–Hamm, der Oberen Ruhrtalbahn nach Warburg, der Ardeybahn nach Iserlohn und der Strecke Dortmund-Hörde–Schwerte. Der Bahnhof wird von vier Regionalbahn- und Regional-Express-Linien bedient: dem RE7 (Rhein-Münsterland-Express, Rheine–Münster–Hamm–Unna–Schwerte–Hagen–Wuppertal–Köln–Krefeld), dem RE13 (Maas-Wupper-Express), dem RE17 (Sauerland-Express) und der RB53 (Ardey-Bahn). Seit Dezember 2021 halten wieder Intercity-Züge der Linie 34 (Frankfurt–Münster) in Schwerte. Der Bahnhof verfügt über sechs Bahnsteiggleise und ist ein wichtiger Knotenpunkt im westfälischen Schienenverkehr.
Der Flughafen Dortmund liegt im Osten Dortmunds an der Stadtgrenze zu Holzwickede und Unna. Er verzeichnete 2025 über 3,24 Millionen Passagiere und hatte 2020 rund 1.354 Beschäftigte. Mit einer Kapazität von etwa 3,5 Millionen Passagieren pro Jahr liegt er deutschlandweit auf Platz 11. Der Flughafen ist ein wichtiger Wirtschaftsfaktor für die südlichen und östlichen Gemeinden des Kreises, insbesondere für Holzwickede, das direkt an das Flughafengelände grenzt. Die Emscher hat ihre Quelle in Holzwickede.
Die Gemeinden im Norden des Kreises (Werne, Selm) profitieren von der Nähe zum Münsterland und zu den Autobahnen A1 und A43. Die Gemeinden im Süden (Fröndenberg/Ruhr, Bönen) sind weiter von den großen Verkehrsachsen entfernt und haben entsprechend geringere Immobilienpreise.
Entwicklung und Ausblick
Die Immobilienpreise im Kreis Unna zeichnen einen deutlichen Aufwärtstrend der letzten Jahre. Nach einem starken Anstieg von 1.588 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 2.254 Euro/m² (2021) folgte eine Korrekturphase mit einem Tief von 2.114 Euro/m² (2023). Seitdem steigen die Preise wieder und erreichten 2.519 Euro/m² (2025). Die Mietpreise zeigen einen kontinuierlichen Anstieg von 6,74 Euro/m² (2018) auf 8,21 Euro/m² (2025). Die Bevölkerung des Kreises ist mit 399.447 Einwohnern (2023) weitgehend stabil.
Die innere Struktur des Kreises bleibt ein prägendes Merkmal: Die teuersten Gemeinden liegen im Norden und Osten entlang der Verkehrsachsen Richtung Dortmund und Münster. Werne und Selm profitieren von ihrer Lage im Schnittpunkt zweier Metropolregionen. Die günstigsten Gemeinden im Süden und Südosten (Bönen, Fröndenberg/Ruhr) bieten höhere Renditen, sind aber weiter von den wirtschaftlichen Zentren entfernt.
Der Strukturwandel vom Bergbau zu einer diversifizierten Wirtschaftsstruktur mit Industrie, Gewerbe und Dienstleistungen prägt den Kreis weiter. Das große Industrie- und Gewerbegebiet in Bönen nach der Schließung der Zeche Königsborn ist ein Beispiel für diesen Wandel. Die herausragende Verkehrsanbindung durch das Kamener Kreuz, den Bahnhof Schwerte als Eisenbahnknoten und den Flughafen Dortmund an der Gemeindegrenze zu Holzwickede sind die wichtigsten Standortfaktoren des Kreises.