Bergkamen, Stadt

Marktüberblick

Bergkamen ist eine Mittlere kreisangehörige Stadt im östlichen Ruhrgebiet mit rund 49.500 Einwohnern auf einer Fläche von 44,9 km². Die Stadt gehört zum Kreis Unna im Regierungsbezirk Arnsberg und liegt in der Ballungsrandzone des Oberzentrums Dortmund. Verwaltungsmäßig ist Bergkamen ein Mittelzentrum und besteht seit der Gebietsreform 1966 aus sechs Stadtteilen: Mitte, Oberaden, Weddinghofen, Rünthe, Overberge und Heil.

Der Immobilienmarkt in Bergkamen zeigt mit einer Angebotsmiete von 8,13 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.239 Euro je Quadratmeter unterdurchschnittliche Werte im Vergleich zum Bundesdurchschnitt. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,36 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 22,96. Beide Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und stellen Angebotswerte dar, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; sie sind nicht mit einem amtlichen Mietspiegel gleichzusetzen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietpreise in Bergkamen sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 5,97 Euro je Quadratmeter, stieg sie bis 2023 auf 7,90 Euro an – ein Anstieg von rund 32 Prozent in fünf Jahren. Nach einer leichten Korrektur auf 7,76 Euro im Jahr 2025 zeigt der Wert für 2026 mit 9,33 Euro einen weiteren deutlichen Sprung.

Auch die Kaufpreise verzeichneten einen starken Aufwärtstrend: Von 988 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2025 auf 2.499 Euro an. Der Wert von 1.564 Euro für 2026 weicht stark vom vorherigen Trend ab und stellt einen deutlichen Rückgang dar.

Der jährliche Wachstumsdurchschnitt (CAGR) liegt bei den Mieten bei 5,74 Prozent und bei den Kaufpreisen bei 5,91 Prozent über den betrachteten Zeitraum. Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Bergkamen liegt mit seinen aktuellen Marktwerten deutlich unter den Durchschnittswerten auf Kreis-, Landes- und Bundesebene.

Im Kreis Unna beträgt die durchschnittliche Angebotsmiete 8,48 Euro je Quadratmeter (Bergkamen: 8,13 Euro), der durchschnittliche Kaufpreis 2.362 Euro (Bergkamen: 2.239 Euro). Im Vergleich zu Nordrhein-Westfalen, wo die Durchschnittsmiete bei 9,24 Euro und der Durchschnittskaufpreis bei 2.530 Euro liegt, zeigt sich ein ähnliches Bild.

Auf Bundesebene liegt der deutsche Durchschnitt bei 8,92 Euro Angebotsmiete und 2.409 Euro Kaufpreis. Bergkamen unterbietet diese Werte in beiden Kategorien.

Die Bruttomietrendite von 4,36 Prozent liegt knapp unter dem Landesdurchschnitt von 4,52 Prozent. Im Perzentilrang der Mietrenditen in Nordrhein-Westfalen belegt Bergkamen mit 48,23 Prozent einen Platz knapp unter dem Median. Der Kaufpreisfaktor von 22,96 liegt leicht über dem Landesdurchschnitt von 22,63, was auf relativ niedrige Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten hindeutet.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Kamen (2,9 km Entfernung) weist mit 2.477 Euro einen höheren Kaufpreis auf, Werne (5,3 km) mit 2.889 Euro deutlich höhere Werte. Bönen (8,1 km) liegt mit 1.714 Euro deutlich niedriger, hat aber mit 5,76 Prozent die höchste Rendite im Vergleich.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Bergkamens hat sich von 47.803 Einwohnern im Jahr 2015 auf 49.475 im Jahr 2024 entwickelt – ein Plus von rund 3,5 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.102 Einwohner je Quadratkilometer, was für eine Stadt im Ruhrgebiet typisch ist.

Die Stadt durchläuft einen langfristigen demografischen Wandel. Nach einem Bevölkerungshoch von über 52.000 Einwohnern in den frühen 2000er-Jahren (laut Wikipedia-Daten) ging die Einwohnerzahl bis 2011 auf unter 50.400 zurück. Seitdem stabilisiert sich die Entwicklung wieder leicht mit einem leichten Anstieg ab 2016.

Die Arbeitslosigkeit wird in den Daten als absolute Zahl ausgewiesen: Im Jahr 2023 waren 2.181 Personen arbeitslos gemeldet. Im Verhältnis zu den sozialversicherungspflichtig Beschäftigten betrug der Arbeitslosenanteil 10,3 Prozent (Stand 2022). Der Ausländeranteil lag bei 15,4 Prozent (Stand 2022).

Standortfaktoren

Die Standortfaktoren Bergkamens werden maßgeblich durch den Prognos-Zukunftsatlas 2025 für den Kreis Unna bewertet. Der Kreis belegt insgesamt den Rang 229 von rund 400 deutschen Kreisen.

Im Detail zeigt sich folgendes Bild: - Demografie: Rang 223 - Arbeitsmarkt: Rang 204 - Wettbewerb und Innovation: Rang 187 - Dynamik: Rang 175 - Wohlstand und soziale Lage: Rang 303

Die Werte für Wohlstand und soziale Lage liegen mit Rang 303 deutlich im unteren Drittel, was strukturelle Herausforderungen der Region widerspiegelt. Die Dynamik mit Rang 175 ist der stärkste Teilindikator, was auf positive Entwicklungsimpulse hindeutet.

Bergkamen selbst verfügt über keine Hochschule. Die historische Bedeutung des Bergbaus (Zeche Monopol) prägt die Stadt bis heute; das schwerste Grubenunglück Deutschlands mit 402 Opfern auf der Zeche Monopol 1946 ist Teil der Stadtgeschichte. Der Strukturwandel von der Bergbaustadt zur Dienstleistungs- und Wirtschaftsstandort ist ein bestimmendes Merkmal.

Infrastrukturell ist Bergkamen durch den Datteln-Hamm-Kanal an das europäische Wasserstraßennetz angebunden und liegt in der Nähe der Autobahnen A1 und A2.