Garmisch-Partenkirchen, M

Marktüberblick

Garmisch-Partenkirchen liegt im oberbayerischen Alpenvorland rund 80 Kilometer südwestlich von München und 50 Kilometer nordwestlich von Innsbruck. Der 1935 aus den beiden Marktgemeinden Garmisch und Partenkirchen entstandene Ort ist Kreishauptort des Landkreises Garmisch-Partenkirchen und zählt als eine von 13 leistungsfähigen kreisangehörigen Gemeinden zu den Oberzentren Bayerns. Mit 27.509 Einwohnern auf 205,66 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 134 Einwohnern je Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt wird durch die exponierte Lage im Alpenraum und die starke touristische Ausrichtung geprägt. Die vorliegenden Werte basieren auf Angebotswerten aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete liegt bei 15,65 Euro je Quadratmeter (Stand 2026). Im historischen Vergleich zeigt sich eine deutliche Aufwärtsentwicklung: Lag die Miete 2018 noch bei 11,17 Euro je Quadratmeter, entspricht der Wert von 2026 einem Anstieg von rund 44 Prozent über den Zeitraum. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 4,66 Prozent.

Der Angebotskaufpreis beträgt 7.312 Euro je Quadratmeter. Die Entwicklung war hier weniger linear: Nach einem Anstieg von 5.702 Euro (2018) auf einen Höhepunkt von 8.305 Euro (2021) folgte eine Korrektur auf 6.916 Euro (2024), ehe der Wert 2025 wieder auf 7.928 Euro anstieg. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 38,94, was bedeutet, dass das 38,94-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist.

Die Bruttomietrendite liegt bei 2,57 Prozent. Dieser Wert ist für eine Anlage in Garmisch-Partenkirchen niedrig und spiegelt die hohen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieteinnahmen wider.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich sticht Garmisch-Partenkirchen deutlich heraus. Die Angebotsmiete von 15,65 Euro je Quadratmeter liegt weit über dem Kreisdurchschnitt von 12,99 Euro, dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Auch beim Kaufpreis mit 7.312 Euro je Quadratmeter übertrifft der Ort den Kreisdurchschnitt (5.481 Euro), den bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro) und den deutschen Durchschnitt (2.409 Euro) deutlich.

Die Bruttomietrendite von 2,57 Prozent liegt im unteren Drittel Bayerns (Perzentilrang 3,1 von 2.056 Orten im Bundesland). Der bayerische Durchschnitt liegt bei 4,13 Prozent, der deutsche bei 5,10 Prozent. Das bedeutet: Wer in Garmisch-Partenkirchen Immobilien vermietet, erzielt deutlich niedrigere Renditen als im bundesweiten oder landesweiten Vergleich.

Im direkten Umfeld zeigen sich unterschiedliche Preisniveaus: Grainau (5,1 km) liegt mit 14,37 Euro je Quadratmeter in der Miete auf ähnlichem Niveau, während Ettal (8,5 km) mit 3.823 Euro je Quadratmeter beim Kaufpreis deutlich unter dem Niveau von Garmisch-Partenkirchen liegt. Der Nachbarort Farchant (4,6 km) weist mit 13,28 Euro je Quadratmeter eine vergleichsweise moderate Miete auf.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Garmisch-Partenkirchen unter 400 deutschen Kreisen auf Platz 174 im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Rang im Index „Wohlstand und soziale Lage“ liegt mit Platz 61 sehr hoch, während die Dynamik mit Platz 251 eher im unteren Mittelfeld liegt. Im Index „Wettbewerb und Innovation“ erreicht der Kreis Platz 226, im Index „Demografie“ Platz 235. Der Index „Arbeitsmarkt“ liegt mit Platz 197 im mittleren Bereich. Diese Werte gelten für den gesamten Landkreis, nicht nur für die Gemeinde Garmisch-Partenkirchen.

Hochschulen sind am Ort nicht vorhanden. Die nächstgelegenen Universitäten und Hochschulen befinden sich in München und Innsbruck.

Garmisch-Partenkirchen ist als Wintersport- und Kurort mit langer Tradition bekannt. Die Olympischen Winterspiele 1936 fanden hier statt. Die Lage am Fuße der Zugspitze, des höchsten Berges Deutschlands, und die Nähe zu den Alpen prägen die wirtschaftliche Struktur maßgeblich. Der Tourismus ist ein zentraler Wirtschaftsfaktor, daneben spielt der Standort als Oberzentrum und Kreishauptort eine Rolle.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Garmisch-Partenkirchen ist seit 2015 relativ stabil entwickelt. Lag sie 2015 noch bei 26.821 Einwohnern, betrug der Wert 2024 27.509 – eine Zunahme von rund 2,6 Prozent über den Zeitraum. Besonders deutlich war der Anstieg von 2021 (27.249) auf 2022 (27.482). Seit 2023 ist die Einwohnerzahl mit 27.509 stabil.

Die Arbeitslosenquote wird in den Daten als absoluter Wert von 636 (2023) angegeben. Im historischen Vergleich zeigt sich eine tendenziell steigende Entwicklung: Von 456 Arbeitslosen (2019) über 624 (2020) auf 636 (2023). Die absolute Zahl der Arbeitslosen ist seit der Pandemie gestiegen, wobei ein direkter Vergleich mit anderen Orten aufgrund unterschiedlicher Bevölkerungsgrößen nur bedingt aussagekräftig ist.